Росреестр назвал главные ошибки заявителей при регистрации недвижимости

В каждом, выпускаемом Росреестром, обзоре встречается такое основание для приостановки ГКУ, как нарушение, связанное с неправильной подготовкой технического плана (ч. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Распространенной является ошибка, когда при подготовке техплана по результатам реконструкции линейного объекта, в нем указываются кадастровые номера земельных участков, где находится реконструируемая часть линейного объекта, а не всех земельных участков, на которых располагается линейный объект.

В качестве оснований для приостановки РГП в обзоре упоминаются:

— непредставление документов, необходимых для регистрации: непредставление уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом заявления о государственной регистрации прав на возведенный линейный объект в результате реконструкции;

— несоответствие формы или содержания документа, представленного для регистрации права, требованиям законодательства (п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»): без обоснования того, в чем такая ошибка в сведениях ЕГРН заключается, либо содержащие значительное изменение конфигурации сооружений, предполагающее их реконструкцию;

— предоставление доверенности, не соответствующей требованиям законодательства: вместо машиночитаемой доверенности от юридического лица, представлена доверенность в формате pdf файла, подписанного УКЭП нотариуса.

Ключевым правовым основанием формально выступает п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона  «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-Ф (далее — Закон № 218-ФЗ) — несоответствие формы или содержания представленных документов требованиям законодательства, однако фактически речь идет о более глубокой проблеме: заявители и кадастровые инженеры часто воспринимают сложный межокружной объект как обычный объект недвижимости, игнорируя его территориальную, координатную и правовую специфику. Закон №218-ФЗ допускает приостановление учета и регистрации до устранения причин, но, как правило, на срок не более чем на три месяца, поэтому ошибки в первичном пакете документов немедленно превращаются в процессуальную задержку и риск последующего отказа.

Самая значимая группа нарушений связана с техническим планом. К типовым дефектам относятся:

— использование неактуальных сведений ЕГРН;

— указание не всех земельных участков, на которых расположен линейный объект;

— описание только реконструируемого участка вместо всего объекта;

— некорректное заполнение XML-элементов;

— противоречия между текстовой и графической частями;

— ошибки в системах координат;

— неполное отображение контуров и границ кадастровых округов.

Для линейных объектов это особенно существенно, поскольку их юридическая идентичность определяется не отдельным фрагментом, а всей совокупностью пространственных, технических и регистрационных характеристик. Если реконструируется часть сооружения, это не освобождает от обязанности учитывать сведения ЕГРН обо всем объекте, иначе возникает ложная картина нового или измененного объекта, не совпадающая с уже существующей реестровой моделью.

Кроме того, характерной причиной приостановлений является смешение кадастрового учета, исправления реестровой ошибки и реконструкции. На практике под видом уточнения сведений ЕГРН или исправления ошибки могут быть попытки существенно изменить конфигурацию сооружения, которое, по существу, указывает на реконструкцию. Такой подход неправилен, поскольку исправление реестровой ошибки требует доказать, в чем именно она состоит, и представить документы, содержащие сведения для ее устранения. Эта процедура не может подменять собой строительную и разрешительную процедуру.

Наконец, обзор демонстрирует принципиальную границу между объектом недвижимости и элементом инженерной или технологической системы. Если объект (1) не имеет самостоятельного функционального значения, (2) не является результатом строительства и (3) не способен выступать самостоятельным объектом гражданского оборота, его постановка на кадастровый учет невозможна. Поэтому подготовку документов целесообразно начинать с правовой квалификации объекта: является ли он недвижимостью, кто вправе обращаться, какой орган компетентен, какие сведения ЕГРН должны быть использованы, какие координатные зоны применимы и по каким реквизитам уплачивается пошлина.

Главный вывод Обзора состоит в том, что успешная регистрация межокружных объектов зависит от предварительной юридико-технической экспертизы всего регистрационного сценария. Для предприятий как имущественных комплексов и сложных линейных объектов ошибка в одном элементе — координате, контуре, заявителе, доверенности, разрешении или платеже — нарушает целостность всей процедуры. Именно поэтому приостановления в этой категории дел следует рассматривать как индикатор недостаточной синхронизации кадастровой, градостроительной и регистрационной работы.

Анализ обзора показывает, что основные причины отказов связаны с цифровизацией и автоматизацией учетно-регистрационной процедуры, которая при малейшей формальной ошибке блокирует регистрацию. Вместе с тем до сих пор остаются и субъективные факторы, заключающиеся в недостаточной квалификации специалистов, чьи документы представляются на госрегистрацию.

Так, наиболее значимую группу причин по приостановлению именно ГКУ составляют нарушения, связанные с качеством подготовки техплана. Например, проблемы возникают в связи с использованием неактуальных или неполных сведений ЕГРН, несоответствием графической и текстовой части, неправильным указанием координат и систем координат и т.д. Большинство этих ошибок можно связать с некачественной работой кадастровых инженеров, что свидетельствует о необходимости повышения их квалификации, а также обеспечения стандартизации практики кадастровых работ.

Остальные причины приостановки касаются непосредственно ГРП. Здесь чаще всего причиной приостановления является неполнота представленного на регистрацию пакета документов. А именно, отсутствие заявления от уполномоченного органа при вводе объекта в эксплуатацию, непредставление надлежаще заверенных документов к заявлению на учет бесхозяйных объектов, а также отсутствие документов, подтверждающих наличие и исправление реестровых ошибок.

Отдельную категорию составляют нарушения формальных требований законодательства к документам. Например, повышенные требования предъявляются к доверенности, которая должна быть машиночитаемой в формате XML. К нарушениям требований также отнесены ошибки при заполнении заявлений (некорректный кадастровый номер), подготовка технических планов без достаточных правовых оснований. Такие ошибки связаны с цифровизацией учетно-регистрационной процедуры, которая автоматически отклоняет любые малейшие ошибки.

Отдельного внимания заслуживает ошибка в определении правовой природы объекта недвижимости. Имеются случаи, когда объект, заявленный к учету, не соответствует признакам недвижимого имущества. Например, пытаются зарегистрировать элементы, не имеющие самостоятельного функционального значения; составные части сложных объектов; сооружения, не отвечающие критериям капитальности и оборотоспособности (например, линии связи, проложенные в грунте).

Значительное число приостановок также связано с подачей заявления неуполномоченным лицом. Например, заявление подает собственник вместо уполномоченного органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию.

Существенным основанием для приостановления является представление актов, изданных неуполномоченными органами. Например, разрешения на ввод объектов, расположенных на территории нескольких субъектов, должны выдаваться федеральным органом исполнительной власти (Минстрой России), тогда как на практике нередко оформляются региональными или муниципальными органами. Данная проблема имеет институциональный характер и связана с разграничением полномочий в системе публичной власти.

Кроме того, до сих пор причиной приостановки остается неправильная уплата госпошлины. Например, при расположении объекта в нескольких кадастровых округах пошлина должна оплачиваться по реквизитам центрального аппарата Росреестра, а не территориального органа. Поэтому даже технически корректное заявление может быть отклонено из-за формальных финансовых нарушений.

Таким образом, для снижения риска приостановки необходимо, в частности, строго соблюдать требования к техническим планам; использовать актуальные данные ЕГРН; проверять полномочия заявителя; контролировать формат электронных документов; обеспечивать полноту пакета документов до подачи заявления.