От давностного владельца к правопреемнику: отчуждение имущества не прерывает срок давностного владения

Переход имущества от одного «несобственника» к другому «несобственнику» на основании сделки не порождает правопреемства, так как у передающего имущество лица нет прав, которые он мог бы передать принимающему лицу. Следовательно, формально сингулярное правопреемство в данном случае не возникает, и нет оснований для сложения сроков владения имуществом в порядке п. 3 ст. 234 ГК РФ. В случае же с универсальным правопреемством такой проблемы нет — правопреемник получает все права и обязанности правопредшественника.

Таким образом, по сделке между давностным владельцем и иным лицом передаются не права на вещь (которых у владельца еще нет), а «возможность приобретения права собственности с учетом накопленного им (давностным владельцем) для применения приобретательной давности фактического состава, причем в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства».

Важно, что КС РФ обосновывает предпочтительность указанного толкования самим смыслом института приобретательной давности — необходимостью возвратить имущество в гражданский оборот, что служит интересам не только самого давностного владельца, но и общества. При отказе сингулярному правопреемнику в учете срока давностного владения, пришедшегося на предыдущего владельца, не достигаются цели, которым служит институт приобретательной давности.

При этом ко всем давностным владельцам применяются установленные п. 1 ст. 234 ГК РФ требования, и наличие этих обстоятельств подлежит доказыванию лицом, обратившимся с иском на основании приобретательной давности.

КС РФ все же предостерегает приобретателей «возможности стать собственником» о том, что им следует очень тщательно изучать историю владения имуществом предыдущего лица — ведь именно на них ляжет бремя доказывания обстоятельств, имевших место многие годы назад.

Точку в этом вопросе, по идее, еще 16 лет назад поставило совместное постановление ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, в котором было сформулировано правило, в силу которого не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ). К сожалению, как отметил сам КС РФ, эти выводы не были приняты во внимание.

С точки зрения рисков удовлетворения соответствующего иска ключевым остается критерий добросовестности владения каждого из последующих владельцев. Суд прямо указывает, что соответствие критериям приобретательной давности не презюмируется и подлежит доказыванию в каждом конкретном случае. Это означает усиление доказательственной нагрузки на заявителя и повышенные требования к проверке истории владения объектом.

В то же время для бизнеса данное постановление существенно расширяет возможности легализации прав на объекты недвижимости с «проблемной» историей, особенно в случаях, когда имущество фактически переходило по цепочке сделок без надлежащего оформления прав, что, кстати, у нас не редкость. Такой подход позволит учитывать срок владения предыдущих владельцев и ускорить достижение необходимого срока приобретательной давности.

Однако одновременно с этим возрастает значимость качественной проверки: приобретатель должен оценивать не только юридическую чистоту титула, но и соответствие владения предыдущих лиц критериям добросовестности, открытости и непрерывности, что, к сожалению, не всегда можно проверить с достаточной степенью детальности. И в принципе, сами по себе добросовестность и открытость — критерии оценочного характера. По этой причине при подготовке сделки либо уже позиции по делу следует акцентировать внимание на доказательстве непрерывности и добросовестности владения всей цепочки владельцев, а также заранее формировать доказательственную базу по каждому звену.

Таким образом, с принятием постановления может появиться надежда на предсказуемость регулирования и оборота такого рода активами.

Статья 234 ГК РФ закрепляет классическую конструкцию приобретательной давности: лицо, добросовестно и открыто владеющее имуществом как своим, со временем может ста­ть его собственником (15 лет — для недвижимости, 5 — для иного имущества). При этом п. 3 допускает «сложение» сроков — учет владения предшественника при наличии правопреемства.

КС РФ признал п. 3 ст. 234 ГК РФ неконституционным в части отсутствия единообразной и четкой трактовки понятия «правопреемство» применительно к институту приобретательной давности. Ключевой вывод суда — отсутствует ясность в законодательстве и практике относительно содержания понятия «правопреемство» и возможности присоединения сроков владения при передаче имущества по сделке. Норма не содержит необходимых разъяснений, что привело к противоречивым судебным решениям и, как следствие, к нарушению принципа правовой определенности и равенства всех перед законом и судом.

Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным: имущество фактически «выпадает» из оборота, а интересы собственника при этом защищаются.

Суд указал на необходимость переосмысления механизма сложения сроков: давностный владелец — не просто неуправомоченный отчуждатель, а субъект с охраняемым интересом, который в определенных пределах может передаваться. Поскольку устранить неопределенность путем толкования не удалось, суд прямо указал на необходимость корректировки законодательства. До этого правоприменение должно исходить из более гибкого подхода.