По общему правилу нарушение договора признается существенным, если это предусмотрено в самом договоре или в законе, а кроме того — в случае, если нарушения признаны существенными в судебном порядке. Для договоров аренды в ст. 619 и 620 ГК РФ фактически поименован перечень случаев, считающихся существенным нарушением договора аренды для целей его одностороннего расторжения соответствующей стороной. В материале проанализируем типичные нарушения и подходы, сформированные судебной практикой в отношении таких нарушений.
В пункте 2 ст. 450 ГК РФ определено понятие существенного нарушения договора как нарушения, которое влечет для другой стороны договора такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Виды существенных нарушений договора аренды в зависимости от источника признания их существенными
1. Случаи, прямо указанные в законе как существенные.
Речь идет о достаточно немногочисленных и специфических ситуациях (см., например, ч. 9 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ).
2. Предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон.
Такие основания могут быть как общими, то есть установленными для всех видов договоров аренды, так и специальными.
К общим могут быть отнесены основания, предусмотренные ст. 619 и 620 ГК РФ (см. таблицу).
Законодательство также содержит условия и о специальных основаниях для одностороннего расторжения отдельных видов договоров аренды, связанных с действиями арендатора.
Например:
-
договор аренды лесного участка может быть расторгнут арендодателем в случае невыполнения арендатором мероприятий по сохранению лесов, мероприятий по охране лесов от пожаров в объеме и сроки, которые предусмотрены проектом освоения лесов, проектом лесовосстановления, проектом лесоразведения, сводным планом тушения лесных пожаров на территории субъекта РФ, планом тушения лесных пожаров (ч. 3 ст. 74.1 Лесного кодекса РФ: см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2025 № Ф07-4355/2025 от 03.06.2025 № Ф07-2556/2025);
-
договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть расторгнут в случае, если на земельном участке осуществлено самовольное строительство и арендатор по требованию арендодателя не снес самовольную постройку (п. 2 ст. 46 ЗК РФ: см., например, определения ВС РФ от 17.03.2023 № 310-ЭС23-1538; от 15.09.2021 № 308-ЭС21-4935; от 14.11.2019 № 308-ЭС19-20866 и др.;
-
договор аренды публичного земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или строительства, может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае его неиспользования в этих целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ: см., например, постановление ФАС Московского округа от 28.05.2014 № Ф05-3904/14 по делу № А40-17167/13-41-162);
-
договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора, если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ: см., например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.04.2023 № Ф01-803/2023).
Несмотря на то, что данные основания прямо предусмотрены законом как влекущие возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке, ими не исключается необходимость оценки существенности конкретных нарушений.
3. Условия, названные существенными в договоре аренды.
Сторонами могут быть согласованы иные существенные условия договора аренды, нарушение которых признается сторонами существенным. Так, в договоре аренды публичного земельного участка обычно фиксируются существенные условия и особые условия, нарушение которых может повлечь одностороннее расторжение договора одной из сторон.
На практике следующие нарушения могут включаться в договор аренды земельного (лесного) участка и рассматриваться как существенные нарушения:
- использование земельного участка не по целевому назначению (определения ВС РФ от 26.08.2025 № 310-ЭС25-7393, от 22.06.2023 № 309-ЭС23-12415, от 23.11.2023 № 305-ЭС22-22376 по делу № А41-13876/2021).
При этом под нецелевым использованием судами понимается также и вообще неиспользование земельного участка, предоставленного под конкретные цели (например, земельный участок передан в аренду для использования в целях рекреации, но никакая деятельность на нем не ведется, участок захламлен, не огорожен — такие обстоятельства были признаны существенным нарушением условий договора аренды арендатором (Определение ВС РФ от 04.02.2025 № 305-ЭС24-21425);
-
осуществление самовольного строительства на земельном участке (определения ВС РФ от 17.03.2023 № 310-ЭС23-1538, от 17.03.2023 № 310-ЭС23-1538);
-
осуществление без уведомления арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных договором аренды, с правом аренды земельного участка, земельным участком, размещения без согласия арендодателя недвижимого имущества иных лиц на нем (решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2022 по делу № А41-1979/2022);
-
нарушение обязанности по разработке и представлении проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.11.2020 № Ф02-5535/2020).
В отношении договоров аренды публичных земельных участков, как было сказано выше, в договоры аренды зачастую включаются особые условия, нарушение которых может являться для арендодателя основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. Вследствие того, что нарушение таких условий приводит к самому существенному последствию —расторжению договора, можно считать такие особые условия договоров аренды публичных земельных участков существенными условиями договоров аренды. Как правило, особые условия договора аренды публичного земельного участка формулируются как обязанности арендатора, которые не должны им нарушаться. Например, могут встречаться такие особые условия:
-
арендатор обязан не изменять функционального назначения земельного участка;
-
арендатор обязан выполнять работы по благоустройству предоставленного земельного участка;
-
арендатор не имеет права возводить на земельном участке временные и капитальные здания и сооружения;
-
арендатор обязан обеспечивать возможность проведения эксплуатационными службами аварийно-восстановительных работ, работ по предотвращению возникновения чрезвычайных ситуаций, ремонта, обслуживания и реконструкции, а также получать согласование этих организаций для проведения на данном земельном участке земляных и строительных работ в технических (охранных) зонах указанных подземных коммуникаций и сооружений (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А40-304151/2023);
-
арендатор обязан выполнять требования по охране, реабилитации, воссозданию растительного и почвенного покрова;
-
арендатор обязан уведомить арендодателя в случае передачи третьим лицам права аренды земельного участка;
-
арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования;
- арендатору запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции переоборудования, перепланировки, апартаментов (помещений/ групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация (решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2023 по делу № А40-185426/2022).
Как видно из представленных примеров, договором аренды может быть предусмотрен достаточно широкий перечень нарушений, которые зафиксированы сторонами как существенные, в том смысле, что они влекут возможность расторжения договора одной из сторон.
4. Условия, признанные существенными судом.
В случае наличия разногласий относительно того, какое условие договора аренды считается существенным и может влечь соответствующие последствия, решение о существенности условий будет принимать суд. С учетом того, что большая часть из предусмотренных в законе оснований для одностороннего расторжения договора аренды содержит оценочные критерии, а также то, что такие оценочные критерии зачастую включаются и в условия, предусмотренные в договоре аренды, споры между сторонами очень распространены.
Рассмотрим некоторые виды нарушений, которые признаются существенными в текущей судебной практике:
- Несанкционированные перепланировки арендатором арендуемых помещений.
Например, в деле № А40-31595/13-133-291 ФАС Московского округа провел границу между допустимым улучшением арендуемого помещения и его незаконной перепланировкой, указав, что:
цитируем документ
...перепланировка без учета целевого назначения пользования зданием, определенного собственником («под театр», п. 1.1 Контракта <…>), без согласия арендодателя и уполномоченных органов, не может свидетельствовать о правомерном улучшении объекта, переданного в аренду.
Это является существенным нарушением договора аренды.
- Неуплата коммунальных платежей (постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2008 по делу № А35-2373/08-С12).
-
Передача помещений в субаренду без согласия арендодателя (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.10.2024 № Ф04-3882/2024, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2025 № Ф08-4583/2025).
-
Фактическое использование арендованного имущества не арендатором, а третьим лицом.
Так, в одном из дел рассматривалась ситуация, когда арендодателем и арендатором был заключен договор аренды недвижимого федерального имущества — причала с целевым назначением: стоянка и обслуживание судов, осуществление операций с грузами. Арендатором был заключен договор с третьим лицом, по условиям которого третьему лицу был предоставлен причал для проведения операций по перевалке грузов за плату. То есть причал не находился во владении общества, фактически был передан в субаренду. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2022 № Ф08-8549/2022 данное нарушение договора аренды было признано судом существенным, влекущим возможность одностороннего расторжения договора аренды арендодателем.
В каких случаях нарушения не будут признаны существенными судом
Не во всяком случае удается доказать существенность нарушения или обосновать расторжение договора. Например, ВС РФ определен общий подход, который активно используется судами на практике при рассмотрении дел: сам факт существенного нарушения, если оно было устранено в разумный срок, не может служить основанием для расторжения договора аренды (Определение ВС РФ от 23.07.2024 № 18-КГ24-94-К4).
Суды обычно при рассмотрении споров сторон арендных отношений достаточно детально погружаются в доказательства существенности нарушенных условий и готовы отказывать в расторжении договоров аренды, если считают нарушения не существенными или при наличии иных обстоятельств. Приведем несколько примеров из судебной практики.
В одном из дел земельные участки были предоставлены для сельскохозяйственного производства. По результатам проверок было установлено, что земельные участки заросли сорной многолетней и древесно-кустарниковой растительностью, следы проведения обязательных работ по культурно-технической мелиорации отсутствуют. Однако, приняв во внимание, что земельные участки использовались для выпаса крупного рогатого скота, частично на них располагались хозяйственные постройки, суд установил отсутствие существенных нарушении условий договора аренды (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2023 № Ф10-2613/2023).
В другом случае, несмотря на то, что неисполнение обязанности по подготовке проекта лесов было предусмотрено договором аренды лесного участка, суд указал, что арендатор не смог исполнить данную обязанность вследствие объективных причин: лесной участок приказом агентством лесного хозяйства был передан из одного лесничества в другое, в результате чего местоположение лесного участка стало не соответствовать договору аренды. Арендатором при этом предпринимались попытки подготовки проекта. Суды учли, что неисполнение договора стало следствием обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и не усмотрели законных оснований для расторжения договора (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.05.2023 № Ф02-1548/2023).
Таким образом, при рассмотрении требований о расторжении договоров аренды вследствие их существенного нарушения одной из сторон, суды исходят из того, что для того, чтобы повлечь возможность одностороннего расторжения договора, такие нарушения должны быть связаны с действиями/ бездействием другой стороны, а не быть следствием обстоятельств вне контроля сторон.
Даже такое, казалось бы, однозначное условие для расторжения договора по требованию арендодателя, как невнесение арендной платы, может по-разному трактоваться судами в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, не признается основанием для расторжения договора неуплата арендной платы, если по независящим от него причинам арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.10.2018 № Ф01-3987/2018; Определение ВАС РФ от 20.08.2012 № ВАС-10621/12 по делу № А40-27268/11-53-233).
В другом случае суд указал, что, в отличие от размещения на земельном участке самовольных построек, некапитальные строения не ухудшают качество земельного участка, а значит, их установка не может рассматриваться как существенное нарушение условий договора (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.06.2025 № Ф10-1221/2025).
Также, как правило, не признается существенным нарушением договора аренды неполное внесение арендных платежей (в противовес невнесению арендных платежей в установленный срок — основанию для расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем) (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2019 № Ф06-49645/2019).
Существенные нарушения договора аренды арендодателем
Существенное нарушение условий договора аренды может допустить не только арендатор, но и арендодатель. Законодательство позволяет в этом случае арендатору требовать расторжения договора аренды. Как и в случае с нарушениями, допущенными арендатором, существенные нарушения договора аренды со стороны арендодателя могут быть разделены на те же самые виды: предусмотренные в законе, предусмотренные в договоре и признанные такими судом.
К нарушениям, предусмотренным в законе, относятся нарушения, указанные в ст. 620 ГК РФ:
- Непередача объекта аренды или создание препятствий в пользовании им со стороны арендодателя (п. 1 ст. 620 ГК РФ).
К таким случаям может быть отнесена физическая передача объекта аренды без передачи необходимой для эксплуатации документации. Например, передача вертолета без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), которые являются обязательными в соответствии с ВК РФ (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
- Передача объекта аренды с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с условиями договора аренды (п. 2 ст. 620 ГК РФ).
К таким случаям, помимо физических недостатков объекта аренды, относятся также юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
- Неосуществление арендодателем капитального ремонта в предусмотренные сроки (п. 3 ст. 620 ГК РФ) (Определение ВС РФ от 21.05.2019 № 305-ЭС18-11964).
- Объект аренды становится непригодным для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (п. 4 ст. 620 ГК РФ).
При этом не каждое из оснований для одностороннего расторжения договора аренды само по себе является существенным нарушением со стороны арендатора.
Так, предусмотренные ст. 620 ГК РФ основания для расторжения договора по требованию арендатора о передаче имущества с недостатками и непригодности использования объекта аренды как «переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки», которые не связаны с нарушением со стороны арендодателя.
Например, в одном из споров арендатор заключил долгосрочный договор аренды публичного земельного участка для целей проектирования и строительства магазина. В результате изменения законодательства арендатор смог получить градостроительный план земельного участка, предусматривающий только возможность его благоустройства с запретом на строительство. Суд указал, что такая юридическая непригодность земельного участка для целей, согласованных в договоре аренды, является существенным условием и основанием для расторжения договора аренды (Определение ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).
Что касается существенных нарушений, признанных таковыми судом, в практике встречаются позиции, когда суды признали ими:
-
создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (Определение ВС РФ от 18.02.2025 № 41-КГ24-64-К4);
-
передача в аренду здания с таким недостатками, которые повлекли приостановку его эксплуатации и полностью исключили возможность использовать помещения в нем (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2020 № Ф04-1261/2020);
-
передача в аренду земельного участка с ограничениями в использовании, которые препятствовали его использованию по назначению и которые арендодатель не оговорил при заключении договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 № Ф04-3603/2019).
|
Основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) |
Основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) |
|
Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями |
Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества |
|
Арендатор существенно ухудшает имущество |
Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора |
|
Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (определения ВС РФ от 15.02.2023 № 303-ЭС22-29405, от 09.12.2022 № 302-ЭС22-23476) |
Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки |
|
Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора |
Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования |