Договор аренды может быть расторгнут как по требованию собственника, так и арендатора. При этом перечень оснований для расторжения остается открытым (п. 2 ст. 450 ГК РФ), что позволяет сторонам в случаях, предусмотренных в договоре, расторгать договор аренды, причем как в судебном, так и во внесудебном порядке. В материале предлагаем с учетом судебной практики проанализировать, что изменилось в квалификации существенности нарушений договора аренды, для целей его расторжения как собственником, так и арендатором, возможно ли расторгнуть договор, если основание для этого прямо не поименовано, и какие тенденции превалируют в 2024–2025 гг.
Специальные положения ст. 619–620 ГК РФ предусматривают ряд оснований досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя и арендатора.
Казалось бы, что на основании этого можно сделать вывод, что нарушения, упомянутые в указанных специальных статьях, законодатель относит к существенным и что они непременно ведут к досрочному расторжению договора аренды.
Однако на самом деле, как показывает судебная практика, даже формальное соответствие допущенного нарушения одному из поименованных в ст. 619–620 ГК РФ оснований не всегда влечет досрочное расторжение договора аренды.
В каких случаях собственник может расторгнуть договор аренды?
Существенное нарушение условий договора
Из оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, наличие которых является достаточным для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, можно, прежде всего, выделить существенное нарушение условий договора аренды или назначения арендуемого имущества либо пользование имуществом с неоднократными нарушениями.
Судебная практика до сих пор не выработала четкие критерии «существенности» нарушения договора аренды или назначения арендуемого имущества. Поэтому в данной ситуации приходится применять общее правило, установленное п. 2 ст. 450 ГК РФ: для квалификации нарушения в качестве существенного необходимо, чтобы оно влекло такой ущерб для другой стороны, что она в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Является ли конкретное нарушение существенным, определяет суд с учетом обстоятельств дела.
Например, в ситуации, когда земельный участок был передан в аренду для целей строительства на длительный срок и при этом не использовался какое-то время арендатором (в частности, участок не был огорожен, отсутствовала застройка, признаков ведения хозяйственной деятельности на участке также не было обнаружено), суд для оценки существенности нарушения арендатора принимает во внимание характер объекта арендных отношений, его целевое назначение, срок действия, а также объем реально предпринятых мер, направленных на достижение цели заключенной сделки (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2025 № Ф05-10957/2025 по делу № А41-86788/2024).
Под последним, очевидно, понимаются принятые арендатором меры для использования земельного участка по его целевому назначению. В рассматриваемом деле № А41-86788/2024 арендатор разработал проектную документацию, закупил строительные материалы и осуществил ряд иных мероприятий примерно за четыре года, поэтому с учетом общего срока аренды, установленного до 2061 г., суд посчитал нарушение договора аренды несущественным.
В другой ситуации существенным нарушением могут быть признаны перепланировка и переустройство помещения без согласования с его собственником и без соблюдения соответствующего административного порядка. При этом с практической точки зрения не имеет значения, содержит ли договор аренды обязанность арендатора согласовывать перепланировку и переустройство арендуемого помещения с компетентными органами, – порядок их проведения является императивным и не может быть изменен по соглашению сторон (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.02.2023 № Ф09-9867/22 по делу № А60-67073/2021).
При этом:
цитируем документ
Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2025 № Ф08-1176/2025 по делу № А32-14052/2024
Можно предположить, что неоднократность нарушений, упомянутая законодателем в рассматриваемом подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ, также должна оцениваться через призму общего срока аренды имущества и частоты нарушений одной из сторон. Например, незначительное нарушение арендатора, повторившееся через несколько лет после первого нарушения, не должно давать арендодателю право требовать досрочного расторжения договора.
Существенное ухудшение имуществ
Как и в ситуации с существенным нарушением условий договора аренды, закон умалчивает, что понимается под существенным ухудшением имущества, оставляя решение этого вопроса на усмотрение суда в каждом конкретном случае.
Зачастую суды признают под таким ухудшением потерю имуществом значительной части или всех полезных свойств в процессе его использования и, по нашим наблюдениям, только в действительно крайних случаях расторгают договор аренды по этому основанию. С практической точки зрения это означает, что в случае спора потребуется уделить особое внимание доказыванию существенного характера ухудшения.
Например, в ситуации, когда арендатор не осуществил текущий ремонт после пожара в помещении (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2024 № Ф08-9090/2024 по делу № А32-9653/2024). Арендодатель попытался досрочно расторгнуть договор аренды со ссылкой на существенное ухудшение арендуемого имущества.
Суд отметил, что недостаточно доказать факт неосуществления ремонта арендатором: необходимо доказать именно существенность ухудшения имущества. Последнее не было сделано арендодателем.
В результате суд отказал в удовлетворении требований, попутно обратив внимание на длительность отношений сторон и отсутствие каких-либо претензий со стороны арендодателя на протяжении всего срока аренды.
цитируем документ
При этом суды отметили, что договор аренды не содержит условий о конкретных сроках выполнения арендатором ремонтных работ и не предусматривает их объем.
Таким образом, еще на стадии структурирования договора аренды недвижимости в договоре может быть указано, что будет считаться естественным износом арендуемого имущества и в каком состоянии арендатор обязан вернуть объект недвижимости после прекращения аренды. При этом следует детально разграничивать эксплуатационную ответственность сторон применительно к вопросам пожарной безопасности и обслуживанию различных инженерных систем – обычно это наиболее чувствительные, а в случае чрезвычайных ситуаций, еще и очень болезненные для сторон вопросы.
Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа
В данном случае необходимо учитывать, что у арендодателя есть это право даже после погашения задолженности арендатором. Иначе арендатор имел бы право постоянно задерживать причитающиеся арендодателю платежи и вносить их только после получения соответствующего предупреждения от арендодателя. Однако непредъявление арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды по указанному основанию в разумный срок должно лишать его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением. Очевидно, что ключевой здесь является фраза «разумный срок».
Например, в одном из дел суд установил, что арендатор регулярно допускал просрочки внесения арендной платы за пользование арендуемым помещением, но в итоге всегда оплачивал аренду. С учетом того, что арендодатель в течение длительного срока после погашения долга арендатором (более трех лет) не настаивал на досрочном расторжении договора аренды, суд отказал в удовлетворении требования арендодателя.
цитируем документ
…расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны…
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.06.2025 № Ф09-2157/25 по делу № А60-53623/2024
При этом представляется логичным, что погашение арендатором задолженности (пени) после предъявления арендодателем иска в суд не будет считаться исполнением обязательства в разумные сроки (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2025 № 17АП-2883/2025-ГК по делу № А60-65251/2024).
Здесь стоит сразу напомнить, что, поскольку стороны договора аренды вправе согласовать иные основания его расторжения, нежели предусмотренные ст. 619 ГК РФ, они могут предусмотреть право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Правильность этого вывода еще в 2002 г. подтвердил ВАС РФ (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Неосуществление арендатором капитального ремонта
Еще одним основанием досрочного расторжения договора аренды арендодателем является нарушение арендатором своей обязанности по осуществлению капитального ремонта в предусмотренные договором сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки.
Однако данное правило действует только при условии, что соответствующая обязанность прямо возложена договором на арендатора. Судебная практика по данному основанию расторжения немногочисленна (очевидно, в силу того, что обязанности по капитальному ремонту не так часто возлагаются на арендаторов) и в целом не содержит каких-то специальных разъяснений или критериев, которыми можно было бы руководствоваться сторонам.
***
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, не всегда могут служить основанием для досрочного договора аренды. В некоторых случаях суды самостоятельно оценивают такие обстоятельства на предмет «существенности» нарушения. Такой подход, в частности, был сформулирован применительно к конкретному случаю – досрочному расторжению договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя.
Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускают такое расторжение только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. Поскольку данная норма устанавливает специальное основание и порядок досрочного прекращения договора аренды, обстоятельства, перечисленные в нормах гражданского законодательства (ст. 450 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ), могут повлечь досрочное расторжение договора аренды земельного участка, только если они могут быть дополнительно квалифицированы как существенные нарушения (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Наконец, важно помнить, что законодатель устанавливает дополнительное условие для досрочного расторжения договора аренды по ст. 619 ГК РФ: арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (например, для погашения задолженности по внесению арендных платежей суды признают разумным десятидневный срок). И только если арендатор не устраняет нарушение в отведенный срок, то арендодатель вправе расторгнуть договор.
Статья 620 ГК РФ: в каких случаях арендатор может расторгнуть договор аренды?
Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий пользованию имуществом
Арендатор может требовать в судебном порядке расторжения договора аренды в результате непредоставления арендодателем имущества в пользование арендатору либо в результате создания препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
Следует отметить, что формальный подход к толкованию данной нормы не поддерживается судами. Например, просрочка в передаче имущества в пользование арендатору в один день при общем сроке аренды более двух лет не может считаться нарушением, которое влечет расторжение договора (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 № 13АП-34683/2018 по делу № А56-112388/2018).
В другом деле арендатор обратился в суд, ссылаясь на обстоятельство невозможности использования арендуемого помещения, а также на оплату арендных платежей в отсутствие факта передачи арендуемого имущества (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2025 № Ф09-2263/25 по делу № А34-6526/2024).
Суд отказал в удовлетворении требования, поскольку доказательств того, что в последующем арендодателем совершены действия, в результате которых арендатор лишен был возможности использовать помещение, в материалы дела не представлено.
Наличие недостатков арендуемого имущества
Сюда можно отнести не любые недостатки имущества, а только те, которые одновременно: (1) препятствуют пользованию; (2) не были оговорены при заключении договора аренды; и (3) не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора.
Например, несоответствие температурного режима арендуемого помещения требованиям санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует его использованию по целевому назначению (например, торговой деятельности), может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор не знал об этом при заключении договора (см. дело № А07-21582/2013).
Однако суд может отказать в расторжении договора, в случае если правом на осмотр объекта аренды арендатор не воспользовался, что свидетельствует о том, что каких-либо вопросов у него по состоянию помещений не имелось, и данный вопрос не был для него существенным и важным (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.10.2025 № Ф09-3449/25 по делу № А60-29672/2024).
Необходимо также отметить, что к препятствиям пользования арендуемым имуществом относится не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использовать объект по назначению и в целях, которые были оговорены в договоре аренды (подп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ).
Например, в ситуации, когда арендатор не может использовать земельный участок, предоставленный в аренду публичным собственником для строительства магазина, в силу изменения правового режима земельного участка тем же публичным собственником (в результате чего он мог использоваться только для целей озеленения и благоустройства), ВС РФ встал на сторону арендатора, согласившись с тем, что сохранение договора аренды нецелесообразно (см. Определение ВС РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014).
При этом обычно сама по себе нецелесообразность использования арендованного имущества не свидетельствует о возникновении каких-либо препятствий его использованию. В рассматриваемом же выше деле речь шла именно о юридической невозможности использовать объект недвижимости по назначению, в результате которого сохранение аренды было признано нецелесообразным.
Отсутствие технической документации на арендуемые объекты также может быть основанием для расторжения договора аренды, если это препятствует использованию таких объектов по назначению. Например, в случае, когда в аренду переданы объекты, являющиеся специфическим оборудованием, использование которого требует получение арендатором лицензии, суд учел, что это невозможно без предоставления определенной документации в отношении арендуемого имущества. При этом суд отметил, что соответствующие документы должны были быть переданы арендатору вне зависимости от того, предусмотрена ли данная обязанность арендодателя в договоре (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.07.2023 № Ф03-2820/2023 по делу № А73-17766/2022).
Интересно, что суд также оценил, что арендатор не мог в момент заключения договора по результатам аукциона и подписания передаточного акта выявить отсутствие всей необходимой документации и с учетом сведений об объектах в аукционной документации и условий договора аренды обоснованно предполагал наличие у арендодателя всех необходимых документов.
Неосуществление арендодателем капитального ремонта
Суд может расторгнуть договор аренды в случае, если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт в предусмотренные договором аренды сроки (или в разумный срок, если договор аренды не предусматривает соответствующие сроки). Как и в случае с арендатором, судебная практика по данному основанию расторжения немногочисленна и в целом не содержит каких-то специальных разъяснений или критериев, которыми можно было бы руководствоваться сторонам.
Непригодность имущества для использования
Данное основание подразумевает, в первую очередь, обстоятельства, которые не лежат в зоне ответственности обеих сторон, в том числе не являются нарушением арендодателя (например, сюда подпадает пожар, в результате которого объекту недвижимости нанесен такой ущерб, что он непригоден для его использования арендатором).
Например, в одном из дел требование арендатора о расторжении договора было обусловлено обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает (перекрытием прохода в арендованное помещение), вследствие чего помещение стало невозможно использовать по указанному в договоре назначению (под ломбард) с соблюдением положений Закона № 196-ФЗ, и в связи с этим обоснованно удовлетворено (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2025 № Ф07-4265/2025 по делу № А21-16852/2023).
***
В отличие от порядка досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, закон не требует от арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства или устранения допущенного нарушения. Между тем, как представляется, это разумно сделать, чтобы у арендодателя была возможность устранить нарушение (безусловно, если такая возможность имеется).
Резюме
В ст. 619–620 ГК РФ приведены только некоторые примеры существенных нарушений договора аренды. Любое нарушение арендатора или арендодателя, которое соответствует общему критерию «существенности», даже если оно не упомянуто в данных статьях, может являться основанием для расторжения договора аренды судом по требованию другой стороны на основании общего правила, установленного п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом для квалификации нарушения в качестве существенного необходимо, чтобы оно влекло такой ущерб для другой стороны, что она в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем, суды обычно рассматривают допущенное одной из сторон договора аренды нарушение через призму оснований, предусмотренных в специальных нормах для целей его досрочного расторжения. Судебная практика свидетельствует от том, что, если нарушение, из-за которого возник спор, прямо не поименовано в законе, суды иногда интуитивно считают его несущественным. Сюда, например, можно отнести невыполнение арендатором предусмотренной договором обязанности по страхованию помещений. Тем не менее, вопрос о том, является ли конкретное нарушение существенным для цели досрочного расторжения договора должен разрешаться индивидуально, а «существенность» – оцениваться с учетом обстоятельств конкретного дела.