Плата за публичный сервитут: Правительство разграничило льготный и рыночный порядок расчета для федеральных участков

Поправки в Правила (утв. постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461) вносят существенные коррективы в действующий порядок определения платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Правительство сохраняет льготную ставку в размере 0,01% кадастровой стоимости в год, но четко определяет два случая ее применения: земельный участок должен быть свободным от притязаний и участок предоставлен органу власти, унитарному предприятию, учреждению при обязательном условии, что стороной, в пользу которой устанавливается сервитут, также является орган власти, унитарное предприятие или учреждение. Иными словами, льгота распространяется на сделки, когда сервитут устанавливается для нужд одного публичного субъекта на участке, закрепленном за другим публичным субъектом.

Общее правило для всех остальных случаев теперь формулирует п. 3. Если участок находится в федеральной собственности и уже предоставлен третьим лицам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или безвозмездного пользования, размер платы определяется как разница рыночной стоимости указанных прав на участок до и после установления сервитута. Важной оговоркой является исключение из этого общего правила: оно не применяется в случае, если и обладатель права, и соискатель сервитута — публичные субъекты. В такой ситуации, даже несмотря на наличие обременения (аренды и т.д.), будет применяться льготная ставка в 0,01%.

По сути, изменения повышают долю сделок, требующих профессиональной оценки, исключая из упрощенного механизма сервитуты на арендованных или иным образом обремененных участках (кроме исключения), что направлено на усиление защиты интересов федерального собственника и минимизацию рисков занижения платы. Кроме того, устраняется неопределенность в отношении того, кто именно из публичных субъектов может претендовать на льготу. Перечень стал закрытым и четким. Коммерческие структуры, даже с госучастием, под это исключение не подпадают.

Постановление вносит отдельные изменения в порядок расчета размера платы по соглашению об установлении сервитута:

• 0,01 % кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута, если:

а) если земельный участок не обременен правами третьих лиц;

б) если земельный участок предоставлен органу государственной власти, либо органу местного самоуправления, либо ГУП, или МУП, либо казенному предприятию как стороне соглашения, в пользу которой устанавливается сервитут.

• При предоставлении публичного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, либо безвозмездное пользование, размер платы определяется как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком.

Если сравнить предыдущий (до внесения изменений) и текущий порядок расчета размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении публичных участков, то можно увидеть, что несмотря на то, что содержательно

Правила изменились, по существу регулирование не было затронуто, поскольку и раньше размер сервитута в отношении земельных участков, предоставленных государственным/муниципальным предприятиям или учреждениям определялся на основании общих правил (0,01 %).

В 2023 г. были внесены изменения в п. 2,3 Правила для устранения разночтений при их применении. Однако они не позволили разрешить неопределенность относительно того, как именно должен быть определен размер платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, предоставленного органу публичной власти, государственному или муниципальному учреждению или предприятию.

При применении предыдущей редакции п. 2, 3 Правил стороны полагали, что в случае установления сервитута в отношении земельного участка, предоставленного публичному органу власти, государственному или муниципальному учреждению или предприятию, возможность выбора порядка расчета платы за сервитут передана на усмотрение сторон: как разница рыночной стоимости указанных прав до или после установления сервитута, определенной независимым оценщиком, либо в размере 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год срока действия сервитута (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2025 по делу № А41-51463/2024, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2025 по делу № А46-16456/2024).

Теперь изменения четко разграничивают порядок определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности в зависимости от ситуации, и направлены на устранение двойного толкования нормы во избежание потерь поступлений в федеральный бюджет. Корректное определение размера платы по соглашению об установлении сервитута особенно важно при реализации проектов в рамках ГЧП или концессионных соглашений и влияет не только на правильность оформления правоотношений между участниками, но и на финансово-экономическую модель проекта в целом.