Действующая процедура оформления участия инвесторов (как граждан, так и организаций) в долевом строительстве зданий и сооружений существует относительно недавно — с 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон).
К этому Закону застройщики еще на стадии его разработки отнеслись, мягко говоря, без особого восторга. Это неудивительно, если учесть, что он запретил им принимать деньги от граждан и организаций до получения разрешения на строительство, ввел процедуру получения застройщиками банковской гарантии и запретил им самовольно увеличивать сумму договора на участие в долевом строительстве.
Как показал сравнительно небольшой промежуток времени, прошедший после вступления в силу данного Закона, опасения его противников оправдались.
Мало того, что строительные компании практически игнорируют его требования, в стране существенно сократились объемы строительства, а в итоге цены на квадратные метры неудержимо растут. Это почувствовали на себе не только рядовые граждане, приобретающие для себя жилье, но и частные компании, которые по замыслу авторов Закона должны были инвестировать строительство своих офисов по договорам участия в долевом строительстве.
В результате законодатели вынуждены были пойти на небольшие уступки представителям строительного бизнеса, утвердив Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Ценные бумаги от застройщика
Депутаты уточнили сферу действия Закона о долевом строительстве. До принятия поправок его текст был сформулирован таким образом, что не было ясно, имеют ли компании и предприниматели право инвестировать деньги в строительство, заключая вместо договоров участия в долевом строительстве другие сделки, предусмотренные гражданским законодательством (например, договоры о совместной деятельности или об уступке права требования).
Новая редакция Закона предусматривает, что деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанная с инвестированием в строительство объектов недвижимости, необязательно должна оформляться договором участия в долевом строительстве. Указанные отношения могут регулироваться как Законом о долевом строительстве, так и законодательством об инвестиционной деятельности.
А вот финансирование строительства гражданами, мечтающими о новой квартире, по-прежнему разрешено только в рамках долевого строительства. Правда, теперь в Законе появился новый вариант участия в долевом строительстве физических лиц — средства для возведения жилых многоквартирных домов застройщики вправе привлекать путем выпуска специальных облигаций — жилищных сертификатов.
Застройщик — эмитент жилищных сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и получить разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома. Граждане, которые приобрели эти ценные бумаги, имеют право на получение от эмитента жилья в новом доме.
Поправки ничего не изменят?
Важная уступка была сделана банковскому сектору. Депутаты исключили из Закона норму о полной солидарной ответственности перед инвесторами застройщика и банка, выдавшего кредит под залог земельного участка и строящегося объекта.
В то же время депутаты не стали совсем отказываться от солидарной ответственности банков и застройщиков. Наряду с залогом недвижимости они ввели еще одну меру, гарантирующую исполнение компанией-застройщиком своих обязательств — поручительство банка. Банк-поручитель будет нести перед организациями и гражданами, финансирующими строительство, солидарную ответственность вместе с застройщиком.
Поручительство гарантирует возврат застройщиком, нарушившим свои обязательства по сдаче объекта, денежных средств, затраченных инвесторами на строительство, а также компенсацию причиненного им ущерба и уплату неустойки.
Поправки снизили размер санкций за нарушения участниками долевого строительства своих обязанностей. Так, размер пеней, уплачиваемых участником строительства застройщику за просрочку платежа, снижается с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. В таком же размере установлена неустойка за задержку передачи объекта недвижимости застройщиком организации, вкладывающей деньги в строительство. А инвесторам — физическим лицам эта неустойка уплачивается в двойном размере.
Наконец, застройщикам, которые не получили от инвестора денежные средства в оговоренный срок, предоставлено право самостоятельно расторгать договор. Раньше для этого требовалось обращаться в суд.
Впрочем, по мнению представителей строительного бизнеса, поправки в Закон если и отразятся на динамике цен на недвижимость, то не очень существенно.
Основные претензии они предъявляют к запрету привлекать инвестиции на начальной стадии проекта, то есть до получения застройщиком разрешения на строительство. Так что так называемые альтернативные схемы инвестирования строительства, позволяющие обойти Закон, и впредь будут применяться так же широко, как и сейчас.
Как обходят Закон
В настоящее время застройщики предпочитают использовать схемы,
не подпадающие под действие Закона. Наиболее распространенные из них следующие:
-
заключение вместо договоров участия в долевом строительстве предварительных договоров купли-продажи, по которым компания-застройщик обязуется продать покупателю помещение после завершения строительства;
-
продажа покупателям векселя, который затем будет погашен путем предоставления помещений в новом здании;
-
продажа помещений «буферным» фирмам-посредникам, которые формально не являются застройщиком и не подпадают под положения Закона о долевом строительстве.