«Страховка» для арендодателя: обеспечительный платеж как условие договора аренды

В большинство договоров аренды недвижимости сегодня часто включается условие об обеспечительном платеже — действенный инструмент гарантии исполнения денежных обязательств арендатора, позволяющий арендодателю оперативно получать удовлетворение возникающих финансовых требований к арендатору. Свобода в определении условий договора об обеспечительном платеже требует от участников оборота внимательного и взвешенного подхода к согласованию всех аспектов его использования с целью избежать серьезных рисков и длительных судебных споров. Вместе с тем эффективность такого инструмента напрямую зависит от качества юридической проработки условий договора и строгого соблюдения сторонами установленных в договоре процедур. Рассмотрим их в материале.

Чаще всего обеспечительный платеж в договорах аренды обеспечивает обязательства арендатора по внесению арендной платы, неустоек, а также возможного ущерба, причиненного объекту аренды. Ввиду высокой диспозитивности стороны могут определять обеспечиваемые обязательства по своему усмотрению достаточно свободно (ст. 381.1 и 381.2 ГК РФ). Нередко в договорах можно встретить условие о том, что обеспечительный платеж покрывает любые денежные требования арендодателя к арендатору, связанные с арендой.

Обеспечительный платеж обладает рядом специфических черт, отличающих его от иных правовых конструкций:

• по общему правилу не является предоплатой за аренду, а предназначен для покрытия иных возможных обязательств арендатора, которые могут и не возникнуть.

• от задатка (ст. 381 ГК РФ) его отличает отсутствие обоюдной штрафной функции. Обеспечительный платеж обеспечивает обязательства лишь одной стороны — арендатора. Удержания из него производятся в размере конкретной образовавшейся задолженности, а не в полной сумме перечисленного платежа, как это предусмотрено для задатка (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 по делу № А56-57255/2020).

• при залоге предмет залога остается в собственности залогодателя, и требования залогодержателя удовлетворяются, как правило, из его стоимости. Обеспечительный же платеж изначально поступает в собственность кредитора.

Главной отличительной чертой обеспечительного платежа является:

• зачетный механизм: арендодатель получает возможность оперативно и во внесудебном порядке получить удовлетворение своих требований из уже внесенной арендатором суммы.

• его возвратный характер: если договор аренды прекращается, а согласованные сторонами основания для использования обеспечительного платежа не наступили, он подлежит возврату арендатору, если иное не предусмотрено соглашением. В частности, стороны могут договориться о том, что неиспользованный обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за последние периоды аренды.

Диспозитивность норм об обеспечительном платеже позволяет сторонам согласовать особенности его применения в конкретном договоре. Например, можно установить обязанность арендатора восполнять сумму обеспечительного платежа по мере его использования (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ) и/или определить механизм увеличения размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора (в частности, пропорционально росту арендной платы).

Возможность договориться практически о любых значимых аспектах применения обеспечительного платежа (размере, обеспечиваемых обязательствах, порядке удержаний из обеспечительного платежа, условиях его возврата и т.д.), с одной стороны, делает этот инструмент очень гибким, а с другой — повышает значимость тщательной проработки договорных условий.

Банкротство: что меняется для обеспечительного платежа

В судебной практике отмечается, что вычет из обеспечительного платежа не является зачетом по смыслу ст. 410 ГК РФ, не требует отдельного заявления о зачете, а регулируется специальными положениями ст. 381.1 ГК РФ и условиями договора (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.11.2022 № Ф07-15073/2022 по делу № А56-70181/2021, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 № 19АП-4467/2024 по делу № А14-9442/2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 № 09АП-19620/2023-ГК, 09АП-19626/2023-ГК по делу № А40-114326/2022).

Такая квалификация приобретает особую остроту в случае банкротства одной из сторон договора аренды. Ключевое значение здесь приобретает теория сальдирования в банкротстве, сформированная ВС РФ. Согласно его позиции, подведение сальдо встречных предоставлений по договору — это не зачет, а механизм расчета итоговых обязательств сторон друг перед другом, что делает его допустимым в банкротстве (п. 19 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2018), Определение ВС РФ от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075 по делу № А40-151644/2016, определения ВС РФ от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744 по делу № А75-7774/2018, от 28.10.2019 № 305-ЭС19-10064 по делу № А41-47794/2015).

Как следствие, удержание арендодателем суммы долга арендатора из обеспечительного платежа, как правило, признается правомерным:

• при банкротстве арендатора (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2019 № Ф05-19417/2017 по делу № А40-29583/2016);

• при банкротстве арендодателя (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2025 № Ф07-7441/2025 по делу № А56-68956/2024, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2023 № Ф09-5985/23 по делу № А47-3090/2022, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.12.2022 № Ф04-6166/2022 по делу № А75-16198/2021, от 29.07.2020 № Ф04-2884/2020 по делу № А81-9311/2019).

Вместе с тем необходимо учитывать, какие обязательства арендатора покрываются за счет обеспечительного платежа, когда они возникли, а также действовали ли стороны добросовестно.

Например, в одном из дел арендодатель, зная о финансовых проблемах арендатора, намеренно затягивал расторжение договора и продолжал начислять арендную плату, чтобы погасить ее из депозита и не возвращать арендатору сумму обеспечительного платежа. Суд квалифицировал это как злоупотребление правом и отказал в применении концепции сальдирования в данной ситуации (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2023 № Ф05-16433/2022 по делу № А40-89699/2020).

Другим дискуссионным вопросом является квалификация требования арендатора о возврате обеспечительного платежа при банкротстве арендодателя. Согласно одной позиции, если договор прекращен после возбуждения дела о банкротстве, обязательство по возврату обеспечительного платежа является текущим (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 № 09АП-35878/2023-ГК по делу № А40-276645/2022).

Однако доминирующий в судах подход иной. Опираясь на разъяснения, изложенные в п. 3 и 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 и п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 60, суды исходят из того, что определяющим является момент первоначальной уплаты обеспечительного платежа арендатором, а не момент прекращения договора. Соответственно, требование о возврате обеспечительного платежа подлежит включению в реестр требований кредиторов (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2024 № Ф04-7438/2023 по делу № А45-18761/2023, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2024 № Ф05-14902/2024 по делу № А40-281048/2022). Это существенно снижает вероятность полного удовлетворения требования арендатора по итогам банкротной процедуры.

Обеспечительный платеж при смене арендодателя

Если иное не предусмотрено договором, в случае смены собственника арендованного имущества арендатор не обязан вносить обеспечительный платеж повторно, если он уже уплачен прежнему арендодателю (постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2017 № Ф05-3323/2017 по делу № А41-37426/2016).

В силу ст. 617 ГК РФ к новому собственнику объекта переходят все права и обязанности арендодателя по договору, включая обязанность по возврату обеспечительного платежа.

ВС РФ неоднократно подчеркивал, что смена арендодателя не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа при прекращении договора (определения ВС РФ от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019, от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019).

Указанная позиция поддерживается и нижестоящими судами (постановления Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2024 № Ф05-18820/2024 по делу № А40-276508/2023, от 15.03.2023 № Ф05-1726/2023 по делу № А40-46927/2022, от 02.09.2022 № Ф05-19076/2022 по делу № А40-227899/2021, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023 № 08АП-13167/2023 по делу № А75-7357/2023).

Таким образом, даже если прежний собственник не передал сумму депозита новому, последний будет обязан возвратить обеспечительный платеж арендатору, если стороны не договорились об ином. Полученный первоначальным арендодателем обеспечительный платеж при этом подлежит передаче новому собственнику либо учитывается при согласовании стоимости приобретения объекта. В противном случае новый арендодатель может взыскать сумму обеспечительного платежа с предыдущего собственника (постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2025 № Ф05-29157/2024 по делу № А40-25024/2024, постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2024 № Ф05-1280/2024 по делу № А40-41818/2023, постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.02.2024 № Ф05-35930/2023 по делу № А41-93015/2022).

Во избежание рисков сторонам сделки купли-продажи арендованного объекта рекомендуется отдельно урегулировать судьбу внесенного арендатором депозита в договоре.

Споры о возврате обеспечительного платежа

Основной массив судебных споров связан с отказом арендодателя вернуть арендатору внесенный депозит после прекращения договора. Арендатор, полагая, что основания для удержания обеспечительного платежа отпали, требует возврата ранее уплаченной суммы, а арендодатель ссылается на наступление обстоятельств, позволявших зачесть обеспечительный платеж в счет задолженности арендатора.

Бремя доказывания наличия оснований для удержания обеспечительного платежа лежит на арендодателе. Исход дела зависит от того, какие именно обязательства арендатора покрывались посредством депозита, возникли ли они в действительности (например, нарушил ли арендатор условия договора и т.д.), как в договоре сформулированы условия использования и возврата обеспечительного платежа, а также соблюдены ли эти условия.

Например, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2026 № Ф06-9532/2024 по делу № А55-24766/2022 суд заключил, что договор ставит удержание обеспечительного платежа в зависимость от конкретных нарушений арендатора, которые в рассматриваемой ситуации отсутствуют, в связи с чем арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж.

Необоснованный отказ в возврате или завышение суммы удержания влекут обязанность арендодателя вернуть обеспечительный платеж (или его часть) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ.

Особую сложность с точки зрения доказывания вызывают ситуации, когда арендодатель мотивирует отказ в возврате обеспечительного платежа причинением ущерба арендованному помещению. В таких делах зачастую не обойтись без экспертизы по установлению недостатков помещения и стоимости их устранения. Кроме того, суд проверяет, была ли договором вообще предусмотрена возможность возмещения такого вреда за счет обеспечительного платежа или же он предназначался сторонами для иных случаев (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2026 № Ф07-15013/2025 по делу № А56-95990/2023, постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2026 № Ф05-22653/2025 по делу № А40-105432/2025).

Ключевое значение в спорах о возврате обеспечительного платежа имеют положения договора. Чем подробнее и яснее в договоре прописаны обеспечиваемые обязательства арендатора и порядок их исполнения за счет депозита, тем меньше вероятность споров и более предсказуем их результат.

При этом, поскольку нормы ст. 381.1 ГК РФ диспозитивны, стороны могут предусмотреть в договоре определенные условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается арендатору и при этом не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2023 № Ф05-5707/2023 по делу № А40-86107/2022).

Наибольшее распространение получило условие, при котором депозит не возвращается при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2025 № Ф05-17033/2025 по делу № А40-271427/2024, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.09.2024 № Ф01-212/2024 по делу № А43-34516/2023, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.08.2023 № Ф09-3441/23 по делу № А47-8134/2022).

В подобных случаях удержание депозита выполняет функцию платы за односторонний отказ от договора по смыслу п. 3 ст. 310 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2025 № Ф05-10014/2025 по делу № А41-86510/2024, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2023 № Ф05-23456/2023 по делу № А40-47697/2022) либо штрафной санкции за нарушение (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2025 № Ф07-1527/2025 по делу № А56-111314/2023).

Вместе с тем, если договор не наделяет обеспечительный платеж функциями платы за отказ от договора или штрафа, суды учитывают его возвратный характер, вытекающий из ст 381.1 ГК РФ.

Показателен пример из постановления Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2025 № Ф10-1281/2025 по делу № А14-13804/2024: арендатор перечислил арендодателю фиксированную сумму депозита, договор предусматривал зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы за последние два месяца аренды, но размер арендной платы был меньше суммы уплаченного депозита. Арендатор потребовал возврата разницы. Арендодатель возражал, ссылаясь на договорные формулировки. Суды посчитали, что примененные в договоре формулировки не могут нивелировать правовую сущность и назначение обеспечительного платежа, и взыскали излишек.

Обеспечительный платеж в предварительном договоре

На практике стороны нередко договариваются о внесении обеспечительного платежа по предварительному договору аренды — в качестве гарантии заключения основного договора. Однако, согласно прямому указанию п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж предназначен для обеспечения исключительно денежных обязательств. Обязательство заключить основной до­гово­р денежным не является, поэтому сумма, уплаченная по предварительному договору в качестве «обеспечительного платежа», таковым по своей правовой природе не выступает (Определение ВС РФ от 01.08.2023 № 89-КГ23-5-К7).

Вместе с тем в силу принципа свободы договора стороны могут согласовать уплату стороной предварительного договора определенной суммы и договориться о последствиях на случай уклонения или отказа этой стороны от заключения основного договора.

Например, установить, что при отказе внесшей платеж стороны от подписания основного до­гово­ра уплаченная сумма трансформируется в штраф и удерживается другой стороной. Суды признают такие условия, квалифицируя удержанную сумму как договорную неустойку со всеми вытекающими последствиями, включая возможность ее снижения по ст. 333 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.04.2026 № Ф10-569/2026 по делу № А14-14391/2024).

Аналогичным образом понуждение уклоняющейся от заключения договора стороны, получившей «обеспечительный платеж», к выплате двойной суммы депозита также расценивается как взыскание договорного штрафа (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2026 № Ф05-30063/2023 по делу № А40-186800/2022).

Интересен подход судов к оценке фактического поведения сторон. В одном из дел будущий арендатор, перечислив арендодателю денежную сумму по предварительному договору аренды, впоследствии утратил интерес к аренде и предложил арендодателю расторгнуть предварительный договор с возвратом внесенной суммы. Арендодатель отказал, сославшись на то, что по условиям договора внесенный платеж не возвращается при уклонении арендатора от заключения основного договора.

Суд, разрешая спор, принял во внимание, что арендатор не отказывался от заключения основного договора, а лишь предлагал расторгнуть предварительный. При этом арендодатель, отклонив предложение арендатора, со своей стороны не предпринял каких-либо действий по исполнению договорных обязательств, в частности, не направил проект основного договора в установленный срок. В результате суд пришел к выводу, что ответственность за незаключение основного договора в такой ситуации не может быть полностью возложена на арендатора, и обязал арендодателя вернуть внесенную арендатором сумму (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.04.2024 № Ф01-191/2024 по делу № А43-39698/2022).

Условия, которые можно учесть в договоре

Для минимизации рисков и устранения неопределенности при использовании обеспечительного платежа достаточно следовать простой рекомендации: максимально подробно и ясно формулировать договорные условия.

В договоре аренды, в частности, следует:

• Четко определить, какие именно обязательства арендатора обеспечиваются с помощью обеспечительного платежа (задолженность по арендной плате, конкретные, неустойки, реальный ущерб и/или др.).

• Зафиксировать условия и сроки восполнения депозита по мере его использования.

• Предусмотреть последствия невнесения или невосполнения обеспечительного платежа в установленный срок.

• Детально прописать процедуру проведения зачета из обеспечительного платежа: основания, перечень подтверждающих документов, срок и форму уведомления арендатора, а также последствия нарушения этой процедуры.

• Указать четкий срок и порядок возврата неиспользованной части депозита и определить ответственность за просрочку возврата.

• В процессе исполнения договора сторонам необходимо документально фиксировать все юридически значимые для применения обеспечительного платежа обстоятельства: факты допущенных нарушений, расчет убытков, акты о причинении ущерба и т.д.