Изменение ВРИ: Росреестр разъяснил порядок использования арендаторами публичной земли

Одним из самых острых вопросов всегда была возможность изменения ВРИ арендатором публичного участка по своей инициативе. Однако такая ситуация может привести к ощутимому увеличению арендной платы. Разумеется, собственник земли и арендатор могут договориться об изменении ВРИ, однако такая договоренность не должна приводить к обходу положений земельного законодательства в части соблюдения публичного порядка предоставления участка.

Таким образом, при аренде публичной земли текущий ВРИ заморожен на весь срок договора и менять его можно только по соглашению сторон и с учетом норм о предоставлении земельных участков: выбор зависит от того, кто и почему меняет ВРИ.

Указано на два пути изменения ВРИ:

• по желанию собственника. Если вы владеете участком и хотите выбрать новый основной вид из тех, что разрешены в вашей зоне, то нужно подать заявление в Росреестр на государственный кадастровый учет. Регистрация права при этом не требуется. Но придется заплатить госпошлину как за обычное изменение сведений об объекте недвижимости.

• по решению госоргана, например, потому что вышли новые Правила землепользования и застройки или вышел акт органа власти. Вносить изменения будет сам Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия. В этом случае заявление может подать даже не собственник (например, сосед, чьи права затронуты); госпошлина не платится.

Теперь ВРИ для здания должен автоматически соответствовать ВРИ земельного участка, на котором оно стоит. Иная ситуация равносильна незаконному использованию здания.

Еще одно разъяснение — о запрете на изменение ВРИ садовых и огородных участков — самый резонансный блок разъяснений для миллионов дачников. Чтобы садовые участки превратились в ИЖС (со всеми правами — пропиской, газом по соцнорме и т.д.), требуется соблюдение одновременно трех условий:

• СНТ было создано до 2019 г. (до вступления в силу закона № 217-ФЗ¹);

• все земельные участки товарищества находятся в границах населенного пункта;

• на каждом участке уже стоит жилой дом.

Только после этого общее собрание членов СНТ может принять два решения: изменить устав, превратив СНТ в ТСН или даже в ТСЖ, и только после этого сменить ВРИ на «индивидуальное жилищное строительство».

«Подводный камень», на который указывает ведомство: заявление в Росреестр о смене ВРИ должны подать одновременно все собственники участков. Если есть «несогласный», придется идти в суд и доказывать, что его отказ блокирует права остальных. По сути, это может привести к новой волне корпоративных споров внутри СНТ.

¹ Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Письмо охватывает важные вопросы:

• внесения сведений о ВРИ в ЕГРН. Закон № 295-ФЗ признал утратившей силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, и с 01.03.2026 внесение в ЕГРН сведений о ВРИ объектов капитального строительства технически нереализуемо, тогда как п. 7 ст. 14.1 ЗК РФ сохраняет требование о соответствии ВРИ зданий и участков. Разрыв требует законодательной правки;

• изменения ВРИ участков в ликвидированных садоводческих товариществах. Закон прямо не регулирует судьбу участков, ранее входивших в территорию товарищества, которое прекратило существование.

Росреестр полагает, что после ликвидации товарищества территория садоводства как юридическая категория исчезает, поэтому запрет ч. 24 ст. 54 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ на такие участки не распространяется. Их ВРИ изменяется по общим правилам. Это ведомственное толкование с оговоркой «как представляется», и до формирования судебной практики сохраняется риск иной интерпретации.

Росреестр раскрыл важный вопрос, вправе ли арендодатель публичного участка изменять его ВРИ в одностороннем порядке. Cо ссылкой на Определение ВС РФ от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 ведомство указало, что Закон № 295-ФЗ не предусматривает возможность изменения ВРИ участка его арендодателем в одностороннем порядке. В отношении публичного собственника прямого запрета нет (ст. 14.4 ЗК РФ), однако:

• изменение ВРИ участка его публичным собственником не предполагает произвольных действий собственника и не может быть произведено без учета назначения здания, находящегося в частной собственности и расположенного на соответствующем участке (Кассационное определение от 26.01.2022 № 49-КАД21-9-К6);

• арендодатель не вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части ВРИ предоставленного земельного участка (Определение от 02.02.2021 № 303-ЭС20-22233).

При этом п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ не применяется к арендатору участка, с которым заключен договор о КРТ либо который обеспечивает в соответствии с ГрК реализацию решения о КРТ в период действия указанных договора и (или) решения.

Эта позиция Росреестра способствует стабильности арендных отношений, снижает риски произвольного административного вмешательства.

Росреестр в письме разъясняет, что если публичный ЗУ предоставлен без торгов под определенные цели, то менять ВРИ, не предусмотренный договором аренды, нельзя (даже если это допустимо градостроительным регламентом). Таким образом, правоприменитель преследовал цель недопущения схем обхода процедуры торгов и изменения ВРИ, предоставляемых без торгов, на ВРИ, предоставляемые исключительно на торгах.

Стоит отметить, что из этого правила есть исключения. Например, в Москве такое изменение ВРИ допускается с взиманием платы за изменение ВРИ и осуществляется не арендатором, а арендодателем по его обращению (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 12.1, п. 2, 2.1 ст. 20 Закона г. Москвы о землепользовании, п. 2.1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП).

В настоящее время в законе закреплен запрет изменения ВРИ публичного ЗУ, независимо от того, предоставлен ли ЗУ на торгах/без торгов (ч. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). Это не означает, что арендатор публичного ЗУ, предоставленного без торгов, не может изменять ВРИ на ВРИ, указанные в градостроительном регламенте, однако желаемый перечень ВРИ должен быть предусмотрен договором аренды (аналогично со вспомогательными ВРИ).