Такие споры, как правило, возникают в строительной сфере, где обязательства специализированных застройщиков обеспечиваются конструкциями залога, включающими не только вещи, но имущественные права на будущие вещи (ст. 13 Закона о ДДУ1). В материале проанализируем: как текущие подходы к судебной практике банкротства специализированных застройщиков рассматривают взыскание, в какую очередь включаются требования участников долевого строительства, при каких условиях возникает трансформация требования и что происходит с «незавершенкой». Кроме того, проанализируем специфику залога будущей вещи и спрогнозируем дальнейшее развитие судебной практики по данному вопросу.
В большинстве случаев залогодержателем в отношениях со специализированным застройщиком является не кредитная организация в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона о ДДУ, а сами участники долевого строительства (дольщики) в силу ч. 1—5 ст. 13 Закона о ДДУ, которым в качестве обеспечения обязательств по договору о долевом участии представляются в залог под обеспечение обязательств:
а) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом;
б) объект незавершенного строительства в случае его государственной регистрации;
в) объект долевого строительства с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При этом принципиальное значение в данном анализе имеет разграничение между вещью, которая будет создана, и вещью, которая будет приобретена. В рамках рассматриваемой проблематики, связанной с договором участия в долевом строительстве, речь идет именно о создании нового объекта недвижимости — жилого помещения в строящемся многоквартирном доме. Следовательно, на момент заключения договора долевого участия соответствующая вещь как объект гражданских прав отсутствует.
Из этого вытекает важный вывод: в момент установления залога отсутствует сама вещь как возможный объект обременения. В силу п. 2 ст. 341 ГК РФ такая вещь считается находящейся в залоге лишь с момента возникновения права собственности у залогодателя, а применительно к недвижимости — с момента государственной регистрации соответствующего обременения.
Однако до наступления указанного момента возникает особая правовая ситуация: договор залога уже заключен, обязательства сторон существуют (п. 9 ст. 341 ГК РФ), но сам залог как вещное право еще не возник. Поэтому в рамках договоров участия в долевом строительстве фактическим объектом залога становится не вещь как таковая, а имущественное право требования участника долевого строительства к застройщику — право на передачу в будущем конкретного объекта недвижимости (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23).
Ситуации, при которых дольщик вынужден прибегнуть к институту обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге в обеспечение обязательства специализированного застройщика по ДДУ, представить несложно — это ситуации несостоятельности (банкротства) общества. Автор не исключает, что в рамках заданной темы можно было исследовать не только отношения по ДДУ, но и даже по ДДУ вопрос можно было бы поставить шире и исследовать случаи, когда залогодержателем являются те же кредитные организации, а не только дольщики. Однако целесообразней углубиться в одном направлении с тем, чтобы полно его раскрыть.
Участники долевого строительства, банки и Фонд
В 2014—2015 гг. была введена обязанность застройщика обеспечивать свою ответственность перед дольщиками — либо путем страхования, либо банковской гарантией. Эта мера должна была гарантировать возврат денег гражданину, если застройщик не выполнит обязательства. Однако на практике возникли трудности со страховыми выплатами в крупных банкротствах, и механизм не сработал должным образом (к тому же страховка напрямую влияла на повышение стоимости проектов).
Поэтому в 2017 г. на основании Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» <…>» был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, а с 01.01.2022 — Фонд развития территорий.
С 20.10.2017 застройщики вместо страхования начали отчислять обязательные взносы 1,2% от каждого договора в данный фонд. Задача фонда заключалась в аккумулировании денежных средств, который по решению наблюдательного совета направлял их либо на выдачу компенсаций дольщикам, либо на финансирование достройки объектов проблемного застройщика.
С учреждением Фонда развития территорий была фактически устранена серьезная правовая ошибка, ранее допускавшаяся судами, включая ВС РФ, заключавшаяся в признании за дольщиком права собственности на квартиру в многоквартирном доме до государственной регистрации в ЕГРН: в действительности при банкротстве застройщика именно фонд, приобретая право собственности на недостроенный объект (переходящее от застройщика), становится обязанным лицом перед дольщиками и выплачивает компенсации (и достраивает объекты), что подтверждает, что первоначальным собственником объекта является застройщик в силу принципа «строение следует за землей» (superficies solo cedit), тогда как у дольщика до регистрации в ЕГРН возникает лишь обязательственное право требования по договору, а не вещное право.
Вместе с тем до конца 2017 г. ВС РФ удовлетворял иски о признании права собственности на недостроенные объекты, несмотря на то что такие объекты приобретают статус самостоятельной недвижимой вещи только после государственной регистрации, и сам факт оплаты по договору участия в долевом строительстве не трансформирует обязательственное право в вещное.
Однако с появлением фонда данная позиция была пересмотрена, поскольку признание собственности дольщиков на «недострой» исключало бы возможность управления такими объектами со стороны фонда, вследствие чего закрепился подход, согласно которому недостроенный объект в случае банкротства застройщика признается имуществом фонда, а право собственности у дольщика возникает лишь после завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации.
Специальные подходы судов из актуальной судебной практики
Подавляющая часть текущей судебной практики в делах об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге в обеспечение обязательств общества на основании договора залога будущей вещи связана исключительно с договорами долевого участия, заключенными в 2015—2018 гг. И по всем таким договорам 2015—2018 гг. дольщики, включаемые в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, фактически получают исполнение только от Фонда развития территорий.
Банк залогодержатель
В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2025 по делу № А40-11680/2025 рассматривался спор, в котором суд указал, что на основании ст. 334, 348 ГК РФ и ст. 77.2 Федерального закона «Об ипотеке» у банка возникло право залога на права требования участника долевого строительства с момента государственной регистрации этого залога:
цитируем документ
В случае неисполнения обязательств залогодержатель (Банк) имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (прав требования). <…>
Банк действует не как получатель возмещения «за себя», а как залогодержатель, реализующий свое право на удовлетворение требований из средств, предназначенных его залогодателю.
В результате было признано, что фонд нарушил права банка как залогодержателя, лишив его возможности реализовать обеспечение, и с фонда повторно взыскана соответствующая сумма.
Трансформация права требования квартиры в денежное требование
В рамках банкротства гражданина банк требовал включить задолженность в реестр как обеспеченную правом требования на компенсацию из фонда. Должник возражал, указывая на недопустимость «замены» предмета залога без его согласия (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А11-8573/2023).
Суд отклонил этот довод, разъяснив, что залог распространяется не только на первоначальное право требования квартиры, но и на денежное возмещение, предоставляемое взамен, поскольку такая трансформация происходит в силу закона.
Суд также отметил, что специальное регулирование долевого строительства и положения законодательства об ипотеке прямо допускают сохранение обеспечения при трансформации объекта (из права требования квартиры в денежное требование к фонду).
цитируем документ
Особый статус залогодержателя предполагает наличие преимущественного права на удовлетворение имущественного интереса из двух групп источников — непосредственно само заложенное имущество и денежные поступления, с ним связанные. <…> …с учетом внесения взноса за счет выданного кредита суд первой инстанции верно установил, что права участника долевого строительства не нарушены, поскольку <…> в силу выданного АО <…> кредита самостоятельно не нес расходы на покрытие взноса в оплату цены договора долевого участия.
В результате суд пришел к следующему выводу: требования банка подлежат включению в реестр требований кредиторов как обеспеченные правом требования на компенсационную выплату из фонда.
Незавершенное строительство
В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.11.2025 по делу № А55-10763/2010 рассматривалась более сложная ситуация со множественностью кредиторов.
Участники долевого строительства, являвшиеся залоговыми кредиторами застройщика, потребовали выплаты компенсации.
цитируем документ
…отклоняя доводы Фонда о том, что в соответствии с пунктами 1 и 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ выплате подлежало только 10% от расчетного размера компенсации, а условия и сроки для выплаты оставшейся части компенсации еще не наступили, суд апелляционной инстанции принял во внимание то, что Фонд реализовал полученный объект строительства (<…>) иному лицу (новому застройщику) к моменту разрешения вопроса о выплате компенсации.
Суды указали, что такая передача означает утрату предмета залога и порождает право на компенсацию как форму возмещения. Размер выплат определялся пропорционально, исходя из стоимости предмета залога.
Отсутствующее право
Интересный вывод следует из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А56-21769/2016. Как изложено в судебном акте, заявитель, приобретший право требования на квартиру по цепочке уступок, обратился в суд с требованием о внесении изменений в реестр.
Однако суды установили, что на момент уступки соответствующее право требования уже прекратилось в силу трансформации обязательства при банкротстве застройщика.
цитируем документ
При этом, исходя из основополагающих принципов частного права, <…> не имеет возможности передать ООО <…> право требования к ООО «<…>», так как в настоящее время стороной по договору долевого участия является Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленинградской области.
Поскольку уступке подлежит только существующее право, последующие приобретатели не получили никаких правовых притязаний. Суд, по сути, применил известный принцип nemo plus juris. В результате в удовлетворении требований было отказано.
Взыскание разницы между выплаченной компенсацией и полной суммой их реестровых требований
В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.12.2025 по делу № А28-4490/2022 суды рассмотрели требования участников строительства о взыскании с фонда разницы между выплаченной компенсацией и полной суммой их реестровых требований, включавшей убытки.
Суды указали, что фонд не является стороной ДДУ и:
цитируем документ
…не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством о банкротстве). Он, содействуя в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты гражданам в ином размере — в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и принятым во исполнение данного Закона актом Правительства Российской Федерации.
Соответственно, разница между реестровыми требованиями (с убытками) и фактически выплаченной суммой (компенсация) не подлежит взысканию с фонда.
Обязанность по выплате компенсации
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.03.2025 по делу № А76-22345/2019 рассматривался спор о том, на кого должна быть возложена обязанность по выплате компенсации бывшему залоговому кредитору застройщика-банкрота — на ППК «Фонд развития территорий» или на региональный фонд. В рамках дела о банкротстве общества права застройщика на земельные участки и объект незавершенного строительства были переданы региональному фонду, который стал приобретателем имущества.
Один из кредиторов, чьи требования были обеспечены залогом, обратился с требованием о выплате компенсации в связи с утратой предмета залога. Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили его требования, взыскав компенсацию с Фонда развития территорий.
Фонд развития территорий, обжалуя судебные акты, настаивал на том, что обязанность по выплате компенсации лежит на региональном фонде как приобретателе прав застройщика.
Однако кассационный суд отклонил эти доводы, указав, что:
цитируем документ
…вопросы финансирования достройки проблемного объекта, равно как и получения прибыли от реализации свободных помещений, фактически относятся к компетенции Фонда развития территорий, поскольку региональный Фонд никакими денежными средствами самостоятельно не распоряжается, а все неосвоенные целевые денежные средства подлежат возврату в Фонд развития территорий.
Суд также принял во внимание, что бюджет регионального фонда не предусматривает расходов на выплаты залоговым кредиторам, а взыскание средств с него сделало бы судебный акт неисполнимым и поставило бы под угрозу завершение строительства проблемных объектов. При этом денежные компенсации залоговым кредиторам признаны частью общего реабилитационного механизма, финансируемого за счет публичных средств, аккумулируемых Фондом развития территорий.
Прогнозы и предположения
Согласно действующим поправкам, застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 г., могли привлекать средства граждан только при условии размещения их на счетах эскроу (был предусмотрен переходный период до июля 2019 г. для уже начатых проектов). С 1 июля 2019 г. использование эскроу-счетов стало обязательным для всех новых проектов долевого строительства, за редкими исключениями (проекты с высокой степенью готовности и выполненными продажами, которые могли достраиваться по старой схеме).
Теперь в случае банкротства застройщика потребители получают выплату по «недострою» не от стороннего фонда, а с «нетронутого» застройщиком банковского счета, на котором все время находились денежные средства дольщика. Поэтому можно утверждать, что на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве трансформировался из высокорисковой правовой конструкции в относительно безопасный механизм приобретения жилья.
Таким образом, проведенный анализ, полагаю, позволяет сделать несколько взаимосвязанных выводов:
1. Так, специфика залога будущих вещей в рамках договоров участия в долевом строительстве заключается в том, что до момента создания объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности залог не может реализовываться как вещное право, а фактически «переносится» на право требования дольщика к застройщику. Именно это право и становится ключевым объектом защиты в случае несостоятельности последнего.
2. Фонд развития территорий сыграл ключевую роль в стабилизации правоприменения, обеспечив централизованный механизм компенсации и достройки объектов. В данный момент судебная практика находится на этом этапе, когда устраняются ошибки былого законодательства с помощью Фонда развития территорий.
3. И конечно, коренной перелом в рассматриваемой сфере связан не столько с развитием залоговых конструкций, сколько с переходом на модель проектного финансирования через счета эскроу. Данная модель фактически устранила саму экономическую основу для большинства споров об обращении взыскания на предмет залога из договора долевого участия, поскольку денежные средства дольщиков перестали поступать в распоряжение застройщика до исполнения им своих обязательств.
1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.