Земельные споры часто бывают непростыми: как при аренде публичной земли, так и при изменении границ «сложных» участков или определении их характеристик. В первой половине 2026 г. ВС РФ сформулировал три подхода к разрешению некоторых из них: (1) возможна ли аренда без торгов участков сельхозназначения в границах уже арендованного участка; (2) можно ли разделить сформированные публичные участки для осуществления сельхоздеятельности, (3) соблюдение социально-экономической направленности при реализации инвестиционного проекта по строительству.
Приобретенное на аукционе охотничье угодье включает земли сельхозназначения
Зачастую при приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения можно встретить в ЕГРН ограничение или зону о включении земельного участка в охотничье хозяйство, что автоматически может повлечь риск наличия уже заключенного в отношении него охотхозяйственного соглашения и договора аренды.
По результатам аукциона министерство заключило с обществом охотхозяйственное соглашение в отношении охотничьего угодья, в границах которого расположены два земельных участка, находящихся в государственной собственности (Определение ВС РФ от 02.04.2026 № 308-ЭС25-10481 по делу № А32-71856/2023).
Стороны внесли изменения в охотхозяйственное соглашение, согласно которому «земельные участки и лесные участки в границах охотничьего угодья для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства предоставляются соответствующим уполномоченным органом охотпользователю в аренду без проведения торгов в течение срока действия охотхозяйственного соглашения».
Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, образованного из исходного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» в аренду без торгов на основании подп. 24 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.
Общество оспаривало отказ Департамента имущественных отношений в предоставлении земельного участка для целей охотничьего хозяйства.
Суды трех инстанций удовлетворили требование общества и признали отказ Департамента незаконным. Суды посчитали, что охотпользователь вправе получить в аренду без аукциона земельный участок при условии нахождения такого земельного участка в пределах границ охотничьих угодий, установленных охотхозяйственным соглашением.
цитируем документ
Тот факт, что в охотхозяйственном соглашении, заключенном с Обществом, отсутствует перечень земельных участков, находящихся в границах предоставленного охотпользователю охотничьего угодья, подлежащих предоставлению в аренду, не препятствует предоставлению таких участков в аренду без проведения торгов при условии нахождения земельных участков в границах, указанных в соглашении, и наличии у них правового режима, который допускает осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, поэтому у Департамента отсутствовали основания для отказа Обществу в предоставлении испрашиваемого участка в аренду без торгов.
ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отметил, что:
цитируем документ
...заявитель, обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения для создания объекта охотничьей инфраструктуры, предусмотренного условиями заключенного по результатам аукциона охотхозяйственного соглашения, должен согласовать с уполномоченным органом возможность размещения таких объектов на землях сельскохозяйственного назначения и обосновать площадь испрашиваемого участка.
ВС РФ также обратил внимание, что испрашиваемый земельный участок, участвовавший ранее в гражданском обороте и используемый для осуществления сельскохозяйственной деятельности, имеет вид разрешенного использования — «для сельскохозяйственного производства», при этом общество указало цель использования участка — «для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства». При этом общество, не будучи сельскохозяйственным предприятием, не указало и не обосновало необходимость предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Суды, признавая незаконным отказ Департамента и обязывая его направить обществу проект договора аренды испрашиваемого земельного участка, не исследовали вопросы:
-
о том, для каких целей в сфере охотхозяйственной деятельности обществу необходим публичный земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 142,5 га;
-
установлен ли в отношении спорного участка правовой режим, допускающий осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования.
Этот вывод достаточно важный для землепользователей и агропромышленной отрасли в частности. В данном случае ВС РФ дает важный ориентир и разъяснение, что само по себе включение земельного участка в территорию охотничьего хозяйства не порождает безусловное право лица, с которым заключено охотхозяйственное соглашение, на предоставление этого земельного участка в аренду. И, что самое главное, еще раз подтвердил приоритет охраны и использования земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности предварительного согласования предоставления в аренду земель сельхозназначения
В 2019 г. сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки сельскохозяйственного назначения, право государственной собственности на которые не разграничено (Определение ВС РФ от 30.03.2026 № 303-ЭС25-10265 по делу № А16-1702/2024).
Крестьянское хозяйство обратилось с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду 14 земельных участков, которые еще предстояло образовать из указанных земельных участков.
Департамент сельского хозяйства правительства отказал в согласовании по следующим основаниям:
-
на исходных участках зарегистрировано обременение в виде права аренды общества;
-
формирование новых участков потребует размещения полевых дорог, что приведет к уменьшению площади сельхозугодий и нерациональному использованию земель;
-
заявитель не обосновал необходимость раздела публичных участков.
Суды трех инстанций признали отказ Департамента незаконным и отметили, что три участка были исключены из договора аренды общества и возвращены арендодателю, следовательно, довод Департамента о нахождении участков в аренде не обоснован.
По второму основанию отказа суды посчитали, что из исходных участков можно образовать запрашиваемые участки. Департамент не доказал невозможность использования участков без размещения дорог. Площадь образуемых участков превышает минимальный размер, установленный законом.
ВС РФ не согласился с доводами нижестоящих инстанций.
цитируем документ
Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка обусловлена проверкой наличия (отсутствия) оснований для предоставления земельного участка заинтересованному лицу без проведения торгов, его оборотоспособности, а также соблюдения действующих норм и правил на стадии его формирования.
Так, суды не учли принципы земельного законодательства:
-
сохранение целевого использования земель сельхозназначения (подп. 1 п. 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ);
-
приоритет охраны земли перед использованием ее как недвижимого имущества (подп. 2 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
цитируем документ
Однако суды, признавая незаконным отказ Департамента и обязывая его принять решение о предварительном согласовании предоставления земельных участков в аренду в соответствии с заявлением крестьянского хозяйства и приложенными к нему схемами расположения образуемых участков, не установили обусловленную нормами действующего законодательства необходимость раздела сформированных публичных участков, участвовавших ранее в гражданском обороте и используемых для осуществления сельскохозяйственной деятельности, с учетом воли публичного собственника.
….отсутствуют документы, подтверждающие невозможность осуществления крестьянским хозяйством сельскохозяйственной деятельности без раздела спорных земельных участков с видом разрешенного использования — для выращивания сельскохозяйственных культур.
Суды не оценили доводы Департамента о злоупотреблении правом со стороны крестьянского хозяйства:
-
крестьянское хозяйство зарегистрировано в 2023 г., состоит из одного участника;
-
подало множество заявлений о предварительном согласовании участков, но не оформило право аренды;
-
фактически не ведет сельскохозяйственной деятельности.
Кроме того, с 8 августа 2024 г. (Федеральный закон от 08.08.2024 № 319‑ФЗ):
цитируем документ
…которым из положений статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ исключено указание на статью 39.18 Земельного кодекса, регламентирующую предоставление публичных земель по процедуре предварительного согласования участков, крестьянским (фермерским) хозяйствам могут быть предоставлены в аренду в порядке очередности поступления заявлений только земельные участки, сформированные публичным собственником и поставленные на кадастровый учет в целях предоставления сельскохозяйственным производителям.
В данном деле ВС РФ еще раз обратил внимание на недопустимость использования льготных правил бесконкурсного предоставления публичных земельных участков в обход цели регулирования. Право крестьянско-фермерских хозяйств на первоочередное и без проведения торгов предоставление земельных участков направлено для обеспечения и поддержки сельского хозяйства. При этом следует учитывать, что земли сельскохозяйственного назначения имеют преимущественно в использовании и особую охрану.
Инвестиционное соглашение о строительстве коттеджного поселка и социально‑экономические задачи
В еще одном деле, рассмотренном ВС РФ, обсуждался вопрос о действительности инвестиционного соглашения на строительство коттеджного поселка и договора аренды земельных участков (Определение ВС РФ от 04.03.2026 № 308-ЭС25-10703 по делу № А18-2014/2024).
Министерство заключило с обществом (инвестором) инвестиционное соглашение на строительство коттеджного поселка — коттеджей, компактных домов с гаражом и навесом, и инфраструктуры, предусмотрен план продаж.
Между администрацией и обществом заключен договор аренды земельных участков подписан акт приема-передачи. При этом по условиям договора аренды обществу предоставляется 79 земельных участков общей площадью 8,2 га из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с годовой арендной платой.
Прокурор обратился с иском о признании вышеуказанных сделок мнимыми, по следующим основаниям:
-
инвестиционное соглашение и дополнительное соглашение — мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ): заключены лишь для вида, без намерения создать правовые последствия;
-
договор аренды заключен с нарушением закона — без проведения торгов (подп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), что посягает на публичные интересы и нарушает права третьих лиц;
-
проект не отвечает социальным и экономическим особенностям дотационного региона: не способствует созданию маневренного жилищного фонда, обеспечению жильем детей‑сирот и многодетных семей, снижению безработицы;
-
публичная выгода от проекта несоразмерна: всего 61 постоянное рабочее место при утрате дорогостоящих земель в центре города;
- Инвестиционный совет превысил полномочия, признав проект масштабным (п. 27 Положения об Инвестиционном совете, утв. Указом Главы Республики Ингушетия от 31.03.2023 № 43);
Суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований органов прокуратуры.
ВС РФ пересмотрел судебные акты по делу и отметил, что:
- судами не учтено, что инвестиционный проект не способствует решению социально‑экономических задач региона (жилье для сирот, многодетных, переселение из аварийного жилья)
цитируем документ
Инвестиционное соглашение заключено на невыгодных для региона условиях, поскольку не предусматривает строительство объектов, в том числе социальных, и их последующую передачу в публичную собственность. Такая ситуация нивелирует смысл инвестиционного договора ввиду отсутствия инвестиционной составляющей при его заключении, позволяющей публичному образованию в среднесрочной перспективе решить вопросы занятости, увеличения налоговой базы, насыщения рынка отечественной продукцией, создания, развития и модернизации промышленного производства, удовлетворения спроса населения на жилье.
-
не учтены положения ч. 2 и 3 ст. 20.1 Закона № 50-РЗ, предусматривающие условия предоставления государственной или муниципальной земли без торгов;
-
не оценены доводы о превышении полномочий Инвестиционным советом;
-
не применены нормы о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 74, 75 постановления Пленума ВС РФ № 25):
цитируем документ
...ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
- не учтен принцип сочетания интересов общества и граждан (подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ):
цитируем документ
...акты земельного законодательства основываются в том числе на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
В приведенном деле ВС РФ опять отметил недопустимость обхода закона, льготного предоставления земельного участка в противоречии цели законодательства.
На момент публикации дело рассматривается в первой инстанции.