ФНС России обобщила завершенные в прошлом году споры, дошедшие до Верховного суда РФ, касающиеся исчисления земельного налога. Выводы, изложенные в письме от 05.02.2026 № БС-36-21/849@, заставляют пересмотреть сложившиеся стереотипы: момент возникновения обязанности по уплате налога теперь привязан не только к факту владения, но и к действиям самого собственника, а формальное соответствие вида разрешенного использования перестало быть гарантией применения льготной ставки.
Налогообложение недвижимости традиционно считается одной из самых консервативных сфер права, однако практика Верховного суда РФ в прошлом году внесла в нее важные акценты, которые налогоплательщикам необходимо учитывать. Речь идет о трех спорах, касающихся момента прекращения налоговой обязанности при судебных спорах о праве на землю, критериях применения пониженной ставки для собственника участка и парадоксальной ситуации с землями общего пользования в садоводческих товариществах.
Запись в ЕГРН как единственное доказательство существования права: судебное решение не отменяет налог автоматически
Первый и, пожалуй, самый принципиальный кейс касается ситуации, когда право собственности на участок признано судом отсутствующим. Логика добросовестного налогоплательщика проста: если суд сказал, что права нет, то и налог платить не за что. Однако Верховный суд РФ в Определении от 28.04.2025 № 308-ЭС25-2893 указал на формальный, но неумолимый приоритет государственного реестра.
Суть спора сводилась к тому, что общество, за которым в ЕГРН значился земельный участок, добилось в суде признания своего права отсутствующим. Налоговая инспекция, руководствуясь данными реестра, продолжала начислять налог, в том числе за период, когда судебный акт уже вступил в силу, но запись в ЕГРН еще не была погашена. Налогоплательщик полагал, что с момента оглашения резолютивной части решения суда он перестал быть собственником. Суды трех инстанций заняли противоположные позиции, и лишь Верховный суд РФ поставил точку, отказав обществу в пересмотре дела.
Ключевой вывод, который ФНС теперь предписывает использовать в работе: для публичных целей налогообложения значение имеет не сам по себе судебный акт, а факт его отражения в реестре. Пока лицо значится в ЕГРН как правообладатель, оно обязано уплачивать налог. Это правило работает до момента внесения записи о новом владельце или об аннулировании старой записи. Более того, Верховный суд РФ подчеркнул, что именно на налогоплательщике лежит бремя своевременного обращения в регистрирующий орган для внесения изменений на основании состоявшегося решения суда. Если собственник не сделал этого в разумный срок, он несет все налоговые риски. Таким образом, ВС РФ подтвердил, что даже выигранный суд не отменяет налог автоматически — победу нужно еще и зарегистрировать.
Ставка 0,3% налога на землю: использование участка важнее его «бумажного» назначения
Второй спор, рассмотренный Судебной коллегией по экономическим спорам 26.06.2025 № 309-ЭС25-172, затрагивает больной для многих аграриев и застройщиков вопрос о дифференциации ставок. Индивидуальный предприниматель, владевший участками сельхозназначения с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», передал их по инвестиционному соглашению под развитие территории села. Он полагал, что ставка 0,3% для него очевидна, так как участки предназначены для жилья. Налоговый орган настаивал на применении ставки в размере 1,5%, исходя из того, что фактическое использование участков носит коммерческий, а не личный характер.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону предпринимателя, удовлетворившись формальным соответствием. Однако Верховный суд РФ отменил эти решения, продемонстрировав принципиально иной подход.
Коллегия указала, что пониженная ставка в размере 0,3% для участков под ИЖС — это мера государственной поддержки граждан, осуществляющих строительство для собственных нужд. Если же участок приобретается и используется в рамках предпринимательской деятельности, даже будучи формально предназначенным для жилищного строительства, цель получения льготы утрачивается. В рассматриваемом деле факт коммерческого использования подтверждался самим характером владения: участки не осваивались собственником для личного проживания, а выступали активом в инвестиционном проекте по развитию территории. Кроме того, ВС РФ обратил внимание, что для применения ставки 0,3% по основанию «занятости жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры» необходимо, чтобы эти объекты уже существовали на участке, а не только планировались к размещению в будущем согласно генплану. Это решение размыкает круг формального подхода и требует от налоговых органов и судов оценки экономической сущности операций с землей.
Земли СНТ: коллективная собственность не освобождает товарищество от налогов
Третий спор, рассмотренный в Определении от 13.11.2025 № 305-ЭС25-11028, касается тысяч садоводческих некоммерческих товариществ по всей стране. Спор возник вокруг земель общего пользования, которые были предоставлены товариществу еще в 1993 г. на праве «коллективной совместной собственности» без определения долей его членов. В ЕГРН правообладателем значилось само СНТ. Когда налоговый орган доначислил налог на эти земли товариществу, последнее воспротивилось, заявив, что собственниками являются члены, а оно лишь администратор.
Судебная система единодушно отвергла эти доводы. ВС РФ, отказывая в передаче жалобы, подтвердил позицию нижестоящих инстанций: если документы на землю выданы юридическому лицу (СНТ) и в реестре оно значится правообладателем, то именно товарищество является плательщиком земельного налога. Конструкция «коллективная совместная собственность» членов в данном случае не трансформирует налоговую обязанность. Законодательство о садоводстве предусматривает иной механизм: члены товарищества уплачивают членские взносы, за счет которых СНТ и должно исполнять свои обязательства перед бюджетом.
Верховный суд РФ также отметил, что, если товарищество считает записи в ЕГРН недостоверными, оно должно предпринимать действия по их оспариванию, а не игнорировать налоговые уведомления. При этом уплата налога товариществом не лишает его права взыскать уплаченные суммы с собственников участков пропорционально их долям по правилам о неосновательном обогащении, но это уже вопрос гражданско-правовых отношений, а не налоговых. Таким образом, правовая позиция четко разделяет две плоскости: публично-правовую (налоговую), где плательщиком выступает юридическое лицо, и частноправовую, где решаются вопросы внутренней компенсации.
***
Письмо ФНС России, доводящее эти судебные решения до сведения территориальных органов, фактически повлияют на правоприменение. Налогоплательщикам теперь важно помнить: выигранный суд о праве на землю — лишь полдела, запись в реестре имеет приоритет; пониженная ставка требует доказательств некоммерческого использования; а для СНТ обязанность платить налог за земли общего пользования является прямой и не зависит от внутренних взаимоотношений с садоводами.