Процедура изъятия недвижимости — сложный правовой механизм, затрагивающий интересы как правообладателей, так и публичных образований. Ключевым вопросом при этом становится корректное определение состава и размера убытков, подлежащих возмещению. Смысл возмещения состоит в том, чтобы после его получения собственник оказался в том же финансовом положении, в котором он находился до изъятия. Данный подход особенно критичен в ситуациях, когда актив генерировал регулярный доход. В материале проанализируем подходы к определению убытков и оценке при изъятии недвижимости и их состав на примерах из судебной практики.
Расчет возмещения: формула и структура
Право на возмещение при изъятии имущества декларируется в ст. 35 Конституции РФ. Детализация порядка и состава возмещения содержится в ГК РФ (ст. 235, 239, 279–282), ЗК РФ (ст. 49, 56.8, 56.12), ЖК РФ (ст. 32), а также в Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки.
В размер возмещения включаются (ст. 56.8 ЗК РФ):
· рыночная стоимость изымаемого земельного участка и (или) объектов недвижимости либо прекращаемых прав на них;
· убытки, причиненные изъятием, включая упущенную выгоду.
Вторая составляющая в виде убытков на практике вызывает наибольшее количество разночтений, требует тщательного анализа и экономического обоснования.
Состав убытков, подлежащих возмещению на земельный участок
Состав возмещения во многом зависит от вида права на земельный участок. Для собственности или иных прав (долгосрочная аренда, постоянное пользование) возмещается рыночная стоимость участка или права на него плюс убытки, включая упущенную выгоду (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ).
Для краткосрочной аренды (до истечения срока) или безвозмездного пользования компенсация равна рыночной стоимости права аренды/пользования до конца срока (часто минимальна), прекращение права происходит досрочно с возмещением стоимости объектов на участке и убытков (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ).
В зависимости от вида прав на изымаемое имущество и характера его использования в состав возмещаемых убытков могут входить:
— утрата неотделимых улучшений, не включенных в состав объектов недвижимости (благоустройство, замощение, многолетние насаждения и т.п.) (постановление Арбитражного суда Московского округа 27.02.2020 по делу № А41-107747/18);
— потери, связанные с нарушением деятельности (п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015);
— расходы на переезд и перебазирование, включая демонтаж, перевозку и хранение движимого имущества (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2021 № Ф04-6846/2021);
— затраты на восстановление деятельности, в том числе поиск и приобретение альтернативных объектов недвижимости, монтаж оборудования, получение разрешений и ввод в эксплуатацию (постановление Арбитражного суда Московского округа 17.02.2023 по делу № А40-260729/2021);
— потери доходов за период восстановления производства или хозяйственной деятельности (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.04.2021 № А45-36418/201).
Процедура: документы и судебные механизмы
Для определения размера возмещения и подготовки соглашения об изъятии изымающая сторона привлекает оценочную организацию. Отчет об оценке подготавливается не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ) и используется в качестве обоснования размера компенсации. При этом оценка производится на день, предшествующий принятию решения об изъятии на основании сведений и документов, имеющихся у оценщика на момент проведения оценки.
В случае заключения соглашения об изъятии, в котором размер возмещения определен с опорой на данный отчет, стороны фиксируют согласованные условия компенсации. В связи с этим на стадии подготовки соглашения существенное значение имеет анализ состава и величины убытков, подлежащих возмещению в рамках процедуры изъятия, с учетом представленных материалов и расчетов.
Зачастую правообладатели, располагающие более объективной картиной относительно недополученных доходов и обязательств перед третьими лицами, не согласны с размером компенсации, определенной публичным субъектом. В таком случае правообладатели имеют возможность самостоятельно привлечь оценочную организацию для проведения оценки полной рыночной стоимости изымаемого имущества и связанных с его утратой убытков.
Отчет об оценке является главным аргументом в переговорной позиции и может быть основанием для пересмотра величины возмещения без необходимости обращения в суд. Если на этапе досудебного разбирательства правообладатель изымаемого имущества и изымающая сторона не придут к консенсусу, есть опция оспорить размер компенсации в судебном порядке.
Судебный механизм изъятия предусматривает назначение судом судебной оценочной экспертизы, что подразумевает проведение оценки в рамках судебного разбирательства назначенным судом экспертом. В рамках судебной экспертизы стоимость изъятия определяется на дату рассмотрения спора. При этом эксперт также может принять во внимание доводы, изложенные оценщиками в отчетах, подготовленных на досудебной стадии, в случае их обоснованности. Выплата компенсации производится в размере, установленном решением суда по результатам проведенной экспертизы.
Судебная практика иллюстрирует, что в ряде дел суды отказывали во взыскании убытков вследствие формального подхода к расчетам: отсутствия анализа хозяйственной деятельности, неподтвержденных сроков восстановления нарушенного производства, использования абстрактных или усредненных показателей без привязки к конкретному объекту, проверки на рыночность (Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).
Возмещение при изъятии: ключевые принципы оценки
Согласно ч. 8 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету:
1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;
2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;
4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;
5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок
Убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами
Изъятие недвижимости может быть причиной невозможности исполнения договоров с арендаторами, поставщиками, покупателями и иными контрагентами. В этом случае в состав убытков могут включаться (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ):
· договорные неустойки и штрафы;
· компенсация реального ущерба третьих лиц;
· возмещение их упущенной выгоды, если такая обязанность предусмотрена законом или договором.
Учитывая, что изъятие имеет предсказуемый и правовой характер, оно не признается форс-мажорным обстоятельством (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Таким образом, правообладатель сохраняет ответственность перед третьими лицами (арендаторами, контрагентами по договорам), а убытки третьих лиц, в свою очередь, включаются в компенсацию правообладателя, при условии, если он докажет связь возникновения данных убытков с изъятием (п. 7–8 ст. 56.11 ЗК РФ).
При определении величины убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами необходимо исходить из принципа их соразмерности условиям договоров, в противном случае суд откажет во взыскании необоснованных сумм (постановление Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016).
Типовые ошибки, из-за которых суд отказывает во взыскании убытков
1. Отсутствие причинно-следственной связи. В отчетах об оценке необходимо показывать, что нарушение производства или потеря дохода произошли именно вследствие изъятия, а без изъятия указанных изменений не произошло бы.
В постановлении от 02.07.2025 по делу № А40-187760/2024 Арбитражный суд Московского округа суд отказал истцу-арендатору в компенсации убытков после того, как арендованное помещение изъяли для государственных нужд. В качестве доводов суд привел следующее: сам по себе факт изъятия помещения для госнужд не делает арендодателя автоматически ответственным за все расходы арендатора на переезд и обустройство на новом месте. Чтобы взыскать убытки, арендатор должен доказать причинно-следственную связь с изъятием и экономическую обоснованность.
2. Расчеты основаны на усредненных показателях. При учете среднерыночных показателей для определения убытков необходимо анализировать финансово-хозяйственную деятельность, договоры аренды, фактическую загрузку производственных мощностей или помещений арендаторами.
Например, в Определении от 04.10.2022 № 303-ЭС22-9142 по делу № А59-2846/2019 ВС РФ указал, что размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи здания в аренду следует определять исходя из средней рыночной стоимости аренды данного здания, а не по ставке арендной платы, увеличенной сторонами договора (аффилированными лицами) после получения сведений о предстоящем изъятии земельного участка и расположенного на нем здания для муниципальных нужд.
3. Несоответствие рыночным условиям. Суд может уменьшить размер убытков или вовсе отказать в их возмещении, если их расчет строился на явно несоразмерных рынку данных.
ВС РФ отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о возмещении убытков на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку, определяя размер убытков истца, суд первой инстанции фактически исходил из расчета, произведенного на основании методики определения и взыскания убытков от простоя транспортных средств по вине третьих лиц, являющейся внутренним правовым актом истца, который не устанавливает обязательных требований и не имеет юридической силы для ответчика (Определение ВС РФ от 04.07.2025 № 5-КГ25-47-К2).
4. Отсутствие обоснование периода замещения объекта недвижимости или восстановления бизнеса. Период замещения или восстановления должен подтверждаться анализом сроков экспозиции аналогичных объектов, процедур оформления прав и реальных этапов возобновления деятельности.
5. Включение в состав убытков недопустимых составляющих. Из расчета исключаются сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления об изъятии, если такие сделки увеличивают размер убытков.
В подтверждение изложенного приведем данные сложившейся судебной практики.
Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015), иллюстрирует, что при определении упущенной выгоды суды учитывают доход, который правообладатель с разумной вероятностью получил бы при продолжении использования земельного участка на прежних условиях (до изъятия), а также его фактическую деятельность и приготовления к получению дохода:
— арбитражный суд взыскал убытки в пользу сельхозпредприятия, лишившегося участка при изъятии для госнужд. В расчете оценщика размер подтвержден бухгалтерскими документами о затратах на выращивание культур и данными о доходности за предыдущий год. Суд признал убытки доказанными;
— областной суд исключил из выкупной цены упущенную выгоду, рассчитанную исходя из жилой застройки, поскольку участок имел вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», фактически не использовался собственниками и не был переведен в установленном порядке под ИЖС. Апелляционная инстанция, руководствуясь ст. 15 и 281 ГК РФ, признала такой расчет необоснованным и снизила выкупную цену.
Заключение
Оценочная и судебная практика показывает, что убытки при изъятии недвижимости могут составлять значительную часть общего размера возмещения. При оценке конкретных объектов применение шаблонных подходов оказывается недостаточным. Каждый случай требует детального анализа, начиная с характера использования недвижимости и заканчивая сроками, необходимыми для восстановления деятельности.
Качество подготовки отчета об оценке, полнота выявления всех видов потерь, обоснованность расчета упущенной выгоды и тщательность проверки исходных данных позволяют сформировать объективную картину подлежащего возмещению ущерба, что создает основу для выработки взаимоприемлемого решения в переговорах между правообладателем и публичным субъектом, а в случае передачи спора в суд обеспечивает возможность его разрешения на основе достоверных и проверяемых доказательств.