ВС РФ опубликовал новый тематический обзор[1], который включает 32 важных правовых вывода по делам, связанным с самовольным строительством. В частности, в Обзоре затрагиваются вопросы: (1) возмещения убытков добросовестному застройщику после сноса; (2) условия, при которых постройка на арендованном участке не будет признана самовольной; (3) судьбы реконструированного объекта; (4) изменения назначения здания на нежилой; (5) возведения некапитального строения рядом с капитальным и иные, не менее актуальные проблемы самовольного строительства. В материале подробно рассмотрим наиболее интересные из них.
Центральным вопросом при рассмотрении споров о самовольном строительстве является наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в ходе эксплуатации объекта недвижимости. Исходя из этого, принимаются решения о правовых последствиях: например, в п. 7 Обзора указано, что если уступка прав по договору аренды, на основании которой застройщик возвел здание на участке, признана недействительной сделкой, это не влечет признания объекта недвижимости самовольной постройкой и его сноса, а нарушение минимального расстояния до газопровода / объекта электроэнергетики, создающее угрозу жизни и здоровью людей, влечет снос объекта недвижимости (п. 19 и 20 Обзора).
Кроме того, как мы видим из Обзора, Суд во главу угла часто ставит также добросовестность застройщика.
Возмещение застройщику убытков, причиненных сносом объекта
Два пункта Обзора (п. 19 и 20) посвящены праву застройщика получить возмещение убытков, причиненных сносом объекта недвижимости, если такой снос вызван действиями или бездействием органов власти или сетевой организации и застройщик при этом является добросовестным.
Ранее этот вопрос был адресован в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».
1. Должная осмотрительность
Применительно к вторжению в зону минимальных расстояний до газопровода (п. 20 Обзора) можно обратить внимание, что ВС РФ отсылает к п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Пленум о самовольной постройке), согласно которому критерий должной осмотрительности является субъективным: знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.
В п. 20 Обзора ВС РФ в рамках примера о строительстве жилого дома конкретизирует, что именно свидетельствует о том, что лицо не могло знать:
· отсутствие необходимых сведений в градостроительном плане земельного участка, в ЕГРН в ином публичном доступе, а также
· получение от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта.
Касательно требования о возмещении убытков ВС РФ пришел к выводу о том, что застройщик не должен самостоятельно определять наличие зоны минимальных расстояний от газопровода.
2. Возмещение убытков застройщику
В п. 19 и 20 Обзора рассмотрены два случая, последствия которых одинаковы — возмещение застройщику убытков в связи со сносом объекта недвижимости. При этом обстоятельства двух дел и правовая квалификация отличаются.
В одном случае (п. 20 Обзора) суд пришел к выводу, что «спорный дом самовольной постройкой не является», исходя из того, что:
· здание было построено в зоне минимальных расстояний до газопровода; на основании разрешительной документации (помимо прочего, было получено разрешение на строительство), и
· застройщик являлся добросовестным, так как не знал и не мог знать о местоположении границ минимальных расстояний до магистрального трубопровода.
Несмотря на это, суд вынес решение о сносе дома исходя из наличия угрозы жизни и здоровью граждан в связи с его нахождением в зоне минимальных расстояний до газопровода и выплате его собственнику компенсации за снос.
Основанием для выплаты возмещения собственнику объекта недвижимости его рыночной стоимости и расходов на снос будет являться, помимо общих норм о возмещении убытков, специальное законодательство, регулирующее соответствующую инженерную инфраструктуру и линейные сооружения. В частности, в отношении магистральных или промышленных трубопроводов такая норма установлена ч. 41 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», на что было обращено внимание в Постановлении КС РФ от 03.07.2019 № 26-П.
В примере, приведенном в п. 19 Обзора, строение (гаражи и стоянки) было признано самовольной постройкой и признано подлежащим сносу. Суд нашел нарушения не только со стороны администрации и сетевой организации в связи с выдачей разрешительной документации на строительство объекта в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, но и со стороны застройщика (в частности, фактически гаражи-стоянки частично находятся за пределами границ земельного участка, предоставленного под строительство (см. Определение СКГД ВС РФ от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4).
Застройщик обратился с иском о возмещении ему органом власти и сетевой организацией убытков. Суды трех инстанций посчитали, что причиной убытков явилась неосмотрительность самого застройщика, а не действия администрации и сетевой организации.
ВС РФ, рассматривая кассационную жалобу по существу (см. Определение СКГД ВС РФ от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4), определил, что обязанность по определению возможности строительства в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства лежит не на застройщике, а органе власти и сетевой организации, сославшись на Постановлении КС РФ от 13.10.2022 № 43-П, согласно которому процедуры взаимодействия граждан с органами публичной власти основаны на критериях определенности, стабильности и предсказуемости, и имеют целью защиту права собственности и иных имущественных прав. Поэтому именно на органе власти и сетевой организации лежала обязанность проверки правомерности строительства, которая была подтверждена выдачей разрешения на строительство.
Правовым основанием для возмещения застройщику убытков, причиненных вследствие признания разрешительной документации незаконной, помимо ст. 15 ГК РФ, содержащей общие положения об убытках, указана ст. 1069 ГК РФ, посвященная ответственности за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами.
Таким образом, получение добросовестным застройщиком возмещения за снос объекта недвижимости возможен независимо от признания объекта недвижимости самовольной постройкой и основывается, помимо общих положений ГК РФ о возмещении причиненных убытков, также на специальном законодательстве касательно инженерной инфраструктуры и линейных сооружений.
Строительство на арендованном земельном участке
1. Недействительность сделки в отношении участка
Согласно п. 7 Обзора, постройка не будет признана самовольной, если соглашение о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды признано недействительным, застройщик является добросовестным и при этом не были допущены нарушения при строительстве. ВС РФ пришел к выводу о том, что не доказано «наличия у спорного объекта предусмотренных пунктом 1 ст. 222 ГК РФ признаков самовольной постройки на дату его создания». В рассмотренном Верховным судом в п. 7 Обзора примере право собственности на построенный объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН.
Этим ВС РФ подтвердил подход, преобладающий в судебной практике.
По этому же вопросу обобщение выводов на уровне кассационной инстанции можно найти в п. 6 Рекомендаций научно-консультативных советов при арбитражных судах Восточно-Сибирского и Дальневосточного округов от 20.06.2024 (г. Иркутск), а именно:
· исходя из Постановления КС РФ от 11.11.2021 № 48-П, первостепенное значение имеет: (i) осведомленность застройщика о наличии оснований недействительности сделки, и (ii) степень его осмотрительности при заключении договора (соглашения) и возведении этой постройки;
· в случаях, когда застройщик не знал и не должен был знать о наличии соответствующих нарушений при заключении договора или соглашения в отношении земельного участка, постройка не может быть признана самовольной;
· если же застройщик был осведомлен о дефектах сделки и действовал недобросовестно, то возможно как признание постройки самовольной, так и признание права собственности на нее за должным собственником земельного участка, который в свою очередь должен будет возместить застройщику расходы на ее возведение;
· если покупатель по сделке является добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК РФ), то постройка не может быть признана самовольной.
Как мы видим из вышеуказанных рекомендаций арбитражных судов кассационной инстанции и судебной практики, отказ в признании объекта недвижимости самовольной постройкой является первым шагом в разрешении спора, за которым следует возможный спор о соотношении прав собственников земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
Целью правоприменения в этом случае является обеспечение единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 287.1 ГК РФ).
Основной подход в определении прав на земельный участок отражен в п. 17 Пленума о самовольной постройке, согласно которому если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок, суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.
Далее ситуации распадаются на два типа в зависимости от того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то приобретение прав на него возможно в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.
Бóльший конфликт интересов может возникнуть в случаях, когда участок под возведенным объектом находится в частной собственности. В таких случаях взаимные права и обязанности собственников здания и земельного участка могут определяться согласно ст. 272 ГК РФ, а именно: (i) по соглашению сторон; (ii) на основании решения суда, при этом в последнем случае суд может как определить порядок пользования земельным участком, так и признать право одного из собственников приобрести объект недвижимости другого собственника.
На практике суды чаще признают право собственника здания / сооружения на земельный участок.
Возможно, в последующих разъяснениях ВС РФ уделит внимание последующему распределению прав собственников, а также ситуациям, когда право собственности на возведенный объект не зарегистрировано в ЕГРН.
2. Ввод в эксплуатацию после истечения срока аренды
ВС РФ в п. 5 Обзора уделил внимание ситуациям, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено до даты истечения срока аренды. Застройщики не могут ввести объект недвижимости в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него, если срок действия договора аренды земельного участка истек на дату подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, так как к заявлению должен прилагаться документ, подтверждающий права на земельный участок (п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).
Согласно разъяснению, суды должны уделять внимание вопросу добросовестности застройщика, а также анализировать обстоятельства, которые не позволили застройщику ввести объект в эксплуатацию до истечения срока аренды земельного участка. Примерами обстоятельств, которые подтверждают необходимость признания права собственности на построенный объект, по мнению ВС РФ, являются:
· длительная болезнь;
· арест имущества, отмененный в дальнейшем в судебном порядке;
· приведение в соответствие с изменениями, внесенными в градостроительные регламенты, вида разрешенного использования арендованного участка.
Данные разъяснения даны в продолжение выводов, приведенных ВС РФ в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Президиумом ВС РФ 19.11.2025, в тексте которого указано, что само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
3. Противоречия между законодательством и договором аренды
Согласно п. 20 Пленума о самовольной постройке, арендатор ограничен условиями договора аренды, определяющими право арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.
В пункте же 6 Обзора обращено внимание на неуниверсальность этого правила: если договор аренды устанавливает требования, которые явно не соответствуют законодательству, — в частности, предусматривают обязанность арендатора земельного участка получить разрешение на строительство объекта на участке когда по закону разрешение не требуется, - то такие требования договора аренды не будут подлежать применению и не будут ограничивать право арендатора на строительство на участке.
Противоречие разрешенному использование земельного участка
В Обзоре подтвержден подход, согласно которому несоответствие постройки категории или виду разрешенного использования земельного участка влечет ее признание самовольной.
В связи с этим п. 8 Обзора посвящен более частному случаю незаконного перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, который был оспорен прокуратурой РФ. В п. 9 рассматривается также индивидуальный случае о недопустимости блокированной жилой застройки на земельном участке с ВРИ «ведение садоводства».
В п. 10 Обзора повторен ранее уже высказанный судебный подход (см. п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022) о том, что объект капитального строительства, который соответствует ВРИ земельного участка, но фактически используется в иных целях, не является самовольной постройкой.
Самовольная постройка и спор о границах земельного участка
В п. 16 Обзора ВС РФ возвращается к ситуациям, когда иск о признании объекта самовольной постройкой возник вследствие спора о границах соседних земельных участков.
Так, ВС РФ подчеркнул, что в таких случаях необходимо проверять: (а) законность постановки на кадастровый учет смежного земельного участка общества в части границ, пересекающих объект недвижимости, а также (б) доводы о наличии реестровой ошибки при межевании спорного земельного участка.
Ранее вопрос о границах смежных земельных участках применительно к спорам о признании здания самовольной постройкой был затронут в п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, где в большей степени рассматривался процессуальный аспект о предъявлении иска и встречного иска, направленных на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Реконструированный объект как самовольная постройка
Реконструкция — это частичное изменение объекта недвижимости, определение которой приведено в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, а именно:
· изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства; а также
· замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).
Применительно к реконструкции объектов недвижимости ВС РФ в п. 18 Обзора обратил внимание на то, что не может быть признано право собственности покупателя на здание, если (i) продавец на основании решения суда обязан снести незаконно возведенную надстройку на здании, и (ii) покупатель знал о вынесенных, но не исполненных судебных актах касательно сноса самовольно возведенной надстройки.
ВС РФ подчеркнул, что даже в случае незаконной реконструкции из гражданского оборота выбывает весь объект недвижимости — здание, — до момента приведения его в соответствие с требованиями законодательства РФ.
Вспомогательные объекты как самовольные постройки
Согласно п. 12 Обзора, объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным объектом недвижимости и возведенные в отсутствие разрешительной документации, не могут быть отнесены к объектам вспомогательного использования и являются самовольными постройками.
В Обзоре вслед за Определением СКЭС ВС РФ от 18.03.2024 по делу № А40-282439/2019 подчеркнуто, что «к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию».
Исходя из этого сделан вывод, что дополнительные торговые павильоны, возведенные около торгово-складского комплекса, не могут являться объектами вспомогательного назначения и, возведенные без разрешения на строительство, априори являются самовольными постройками.
Примерами объектов вспомогательного использования являются пропускной пункт, здание охраны, зданий трансформаторной подстанции.
Возведение конструкций около здания
В пунктах 3 и 4 Обзора ВС РФ обращает внимание на то, что объект может быть признан самовольной постройкой именно в случае неправомерного капитального строительства, к которому не относится:
· Возведение некапитальной пристройки к зданию (это не может повлечь снос всего здания);
· Возведение подпорных сооружений в целях сохранения целостности спорного здания.
Это подтверждает подход о том, что самовольной постройкой может быть признан только объект капитального строительства. Возведение некапитального строения — как отдельно стоящего, так и пристроенного к зданию, — не может явиться основанием для применения ст. 222 ГК РФ. Тоже Суд посчитал применимым и к случаям сохранения параметров безопасности самого здания.
Перевод жилого объекта в нежилой
Пункт 15 Обзора посвящен достаточно оригинальному казусу, иск в котором судом первой инстанции был удовлетворен. А именно, собственник индивидуального жилого дома пытался в порядке признания права собственности на самовольную постройку изменить назначение своего здания с жилого на нежилое.
ВС РФ справедливо заметил, что получение разрешения на строительство в отношении жилого дома не предусмотрено, тогда как строительство нежилого коммерческого объекта должно пройти все требуемые стадии получения разрешительной документации согласно Градостроительному кодексу: инженерные изыскания — проектная документация — экспертиза проектной документации — разрешение на строительство — разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может заменять собой процедуру перевода жилого объекта в нежилой (например, в г. Москве эта процедура регламентирована Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания»).
Дата постройки объекта: до 1 января 1995 г.
ВС РФ снова обратил внимание на ситуации, когда объект построен до 1 января 1995 г. (дата вступления в силу части первой ГК РФ, которая ввела регулирование самовольного строительства согласно ст. 222 ГК РФ).
В Обзоре приведен спор по иску о признании объекта самовольной постройкой в связи с тем, что часть объекта находится на чужом земельном участке. ВС РФ обращает внимание на юридически значимые обстоятельства, которые подлежат установлению судами:
· дата постройки спорного объекта недвижимости,
· наличие нарушений строительных и градостроительных требований
· правопредшественники ответчика
· право, на котором правопредшественникам принадлежал спорный земельный участок
· дата и порядок образования земельного участка
Данное подход соответствует сложившейся судебной практике вопрос и уже был предметом разъяснения в п. 4 Обзора ВС РФ по делам о самовольном строительстве от 16.11.2022, когда ВС РФ рассмотрел применимое регулирование с точки зрения иска о признании права собственности на объект, построенный от 01.01.1995.
Исполнение решение суда по спорам о самовольном строительстве
1. Изменение способа исполнения
Если суд присудил снести самовольную постройку, то застройщик не может заменить снос на приведение постройки в соответствие с требованиями закона (п. 30 Обзора).
Тем более изменение способа исполнения решения суда невозможно, если на ответчика возложена обязанность рассмотреть заявление о перераспределении земельного участка.
2. Решение о сносе здания исполняет должник
Решение о сносе здания исполняет должник, даже если часть сносимого здания находится в границах территории общего пользования и в результате сноса изменяется состояние автомобильных дорог общего пользования.
3. Возмещение расходов третьего лица на снос
ВС РФ дал новое разъяснение о том, что если решение о сносе исполнено не должником, а органом местного самоуправления, то должник должен возместить такому исполнителю судебного акта расходы в качестве убытков согласно ст. 15 ГК РФ (п. 32 Обзора).
В ранее принятом постановлении Пленума о самовольной постройке указывалось другое основание для взыскания расходов: ч. 8 и 9 ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».[1] Тематический обзор Верховного суда РФ № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.07.2026 №16А/2026).