Аренда недвижимости остается фундаментальным элементом экономических отношений в России. Она пронизывает все уровни хозяйственной деятельности — от аренды рабочего места в коворкинге до сложных сделок по передаче в пользование целых имущественных комплексов и предприятий. Однако именно эта, казалось бы, рутинная операция регулярно становится источником острых налоговых споров. В условиях усиления финансового контроля и цифровизации фискальных процессов понимание позиций налоговых органов и складывающейся судебной практики переходит из категории желательных компетенций в разряд критически важных для сохранения финансовой устойчивости бизнеса. О том, на что стоит обратить внимание арендодателям, читайте в материале.
Центральным принципом для организаций и индивидуальных предпринимателей, выступающих в роли арендодателей, является включение доходов от аренды в налоговую базу по налогу на прибыль или в рамках упрощенной системы налогообложения. При этом законодательство предоставляет право уменьшать полученные доходы на сумму экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией переданного имущества.
Важно отметить, что с 2026 г. перечень расходов для упрощенной системы налогообложения будет расширен до перечня, применяемого при расчете налога на прибыль, что потенциально снизит почву для споров, но не устранит их полностью.
Расходы, связанные с арендой, по умолчанию признаются обоснованными, если имущество используется в предпринимательской деятельности. Однако на практике налоговые инспекции часто оспаривают правомерность учета тех или иных затрат, стремясь ограничить налоговые вычеты.
Судебная практика последних лет выработала устойчивый тренд: суды встают на сторону налогоплательщика, если он демонстрирует реальное использование арендованного имущества в бизнес-процессах и экономическую целесообразность расходов, отодвигая формальные признаки сделки на второй план.
Не менее сложной сферой остается налог на добавленную стоимость. Для арендодателей на общей системе налогообложения начисление и уплата НДС с арендной платы — прямая обязанность. Для арендатора же право принять этот НДС к вычету является значимым инструментом налоговой оптимизации. Споры возникают в связи с подтверждением действительности сделки, правильностью оформления счетов-фактур и наличием деловой цели. Особенно много вопросов порождают нетипичные конструкции: аренда с правом выкупа, аренда имущества у банкротящихся компаний, сделки между взаимозависимыми лицами. Верховный суд РФ в ряде актуальных определений подтверждает право арендатора на вычет при условии, что операция направлена на получение дохода и носит реальный характер.
Для физических лиц, сдающих жилую или иную недвижимость, ключевым является вопрос уплаты налога на доходы физических лиц. С 2025 г. налоговые органы резко активизировали контроль в этой сфере, используя технологии тотального мониторинга. Непредставление декларации 3-НДФЛ и неуплата налога с полученного дохода влекут за собой не только доначисления и штрафы, но в случае крупных сумм — и риск уголовного преследования.
Ключевые налоговые риски в арендных отношениях и позиции судов для бизнеса
Вопрос ценообразования во внутригрупповых сделках
Одной из самых частых причин споров является определение арендной платы в сделках между взаимозависимыми лицами. Сделки между ними не запрещены, но в соответствии с нормами НК РФ должны соответствовать рыночному уровню цен. Если арендная плата существенно отклоняется от рыночной, налоговая инспекция вправе доначислить налоги, исходя из рыночных цен. При этом судебная практика требует от самой ФНС методичной работы.
Простое исключение расходов арендатора или доначисление доходов арендодателю на основе интуиции не пройдет. Как показало решение Арбитражного суда Уральского округа по делу № А50-31222/2018, налоговая обязана доказать отклонение от рыночной цены, установив ее расчетным путем с привлечением экспертизы. Только после этого возможна правомерная корректировка. В то же время, когда инспекция представляет убедительные доказательства завышения расходов, суды строго поддерживают ее позицию. Так, в деле, где компания-субарендатор платила взаимозависимому лицу почти в два раза больше рыночной ставки, а повышение цены не было ничем обосновано, суд подтвердил доначисление налога на прибыль на многомиллионную сумму (дело №А72-4906/2022).
НДФЛ при аренде у руководителя
В развитие темы взаимозависимости также показателен кейс, рассмотренный Арбитражным судом Северо-Западного округа в марте 2025 г. по делу № А56-9810/2023.
Налоговая инспекция доначислила компании-арендатору НДФЛ, пени и крупный штраф, потому что организация арендовала квартиру у своего же генерального директора, но не удержала с выплачиваемой ему арендной платы НДФЛ как налоговый агент. Ключевым стало то, что жилое помещение использовалось не для проживания, а для хозяйственных нужд общества — под офис, переговоры или хранение документов. Это позволило судьям переквалифицировать суть платежей.
Суд прямо указал, что такой доход не может относиться к профессиональной деятельности самозанятого, так как предоставленное в аренду жилое помещение использовалось организацией в целях, не отвечающих назначению жилого помещения. Следовательно, компания была обязана выступать налоговым агентом: удерживать НДФЛ с каждой выплаты и перечислять их в бюджет.
Важно отметить, что судебная практика в этом вопросе стремится к балансу, учитывая фактические действия сторон. Так, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2024 № Ф09-4156/24 суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции частично, признав, что налоговый орган при доначислениях НДФЛ должен учесть суммы уплаченного налога арендодателем — налога на профессиональный доход.
Учет стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором
Особого внимания заслуживает вопрос учета стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором. Если арендатор за свой счет производит капитальный ремонт, улучшающий состояние арендованного имущества, у налогового органа может возникнуть претензия к арендодателю о неучете дохода в виде безвозмездно полученных услуг. Однако судебная практика здесь стоит на стороне налогоплательщиков при соблюдении определенных условий. Ключевым аргументом является то, что арендатор выполняет ремонт не в интересах арендодателя, а в рамках своих договорных или даже законных обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии (ст. 616 ГК РФ) и в собственных коммерческих интересах для нормальной эксплуатации помещения. Если эти обстоятельства подтверждены, суды отказывают в доначислении доходов арендодателю, поскольку экономической выгоды в виде освобождения от расходов на ремонт он не получает — эти расходы по закону и так лежали на арендаторе.
Изменение налогового статуса арендодателя
Весьма показательны споры, возникающие при изменении налогового статуса арендодателя. Частым заблуждением арендаторов является убежденность в том, что если арендодатель переходит с общей системы налогообложения на упрощенную и перестает быть плательщиком НДС, то арендная плата должна быть автоматически уменьшена на сумму этого налога. Судебная практика единодушно отвергает этот подход. В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2024) прямо указано, что изменение налогового режима арендодателя носит публично-правовой характер и само по себе не может служить основанием для одностороннего изменения установленной договором цены. Арендатор обязан уплачивать плату, определенную договором, независимо от того, какие налоговые обязательства возникли у арендодателя. Эта же логика прослеживается в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2025 № Ф02-1970/2025 по делу № А19-18232/2024.
Обратная ситуация — когда в договоре аренды, заключенном, например, при упрощенной системе налогообложения у арендодателя, не предусмотрено условие о том, что цена указана без учета НДС, а впоследствии арендодатель перешел на общий режим и начал выставлять счета-фактуры с НДС. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что цена, согласованная сторонами, является окончательной и включает в себя все обременения, если иное прямо не следует из договора. Следовательно, арендодатель не вправе требовать уплаты дополнительной суммы, эквивалентной НДС, сверх установленного в договоре лимита (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2025 № Ф07-2455/2025 по делу № А42-10233/2023).
Новое решение Конституционного Суда РФ по НДС в долгосрочных договорах
Но с ноября 2025 г. судебная практика может развернуться.
Конституционный суд РФ вынес знаковое постановление № 41-П, отвечая на вопрос, как быть, если после заключения долгосрочного договора (например, аренды) изменяется налоговое законодательство и у поставщика (арендодателя) возникает обязанность уплачивать НДС, который не был заложен в первоначальную цену. Конституционный суд признал наличие пробела в правовом регулировании и установил новый баланс интересов сторон длящегося обязательства. Ключевая позиция суда — если после заключения договора у поставщика возникает законодательно установленная обязанность уплатить НДС, о которой стороны изначально не договаривались, и это лишает его того, на что он мог рассчитывать, — у него появляется право на судебную защиту.
Суд сформулировал конкретный механизм. Если покупатель (арендатор), который не имеет права на вычет этого НДС (например, применяет УСН или является физическим лицом), отказывается добровольно изменить условия или расторгнуть договор, поставщик может обратиться в суд с требованием об увеличении цены. При этом суд вправе удовлетворить требование, но не более чем в пределах половины суммы НДС по соответствующей операции. Таким образом, бремя изменения законодательства распределяется между сторонами: поставщик не остается с полным объемом непредвиденных расходов, а покупатель получает защиту от одностороннего произвольного увеличения цены.
Решение содержит важные оговорки. Корректировка цены в договоре с физическим лицом, не ведущим предпринимательскую деятельность, невозможна — здесь принцип неизменности цены, на которую рассчитывал потребитель, остается незыблемым. Также особый порядок сохраняется для государственных и муниципальных закупок, где изменения регулируются специальным законодательством о контрактной системе.
Это решение завершает долгий период правовой неопределенности и вносит принцип справедливости и соразмерности в разрешение налогово-договорных коллизий, возникающих из-за изменений в законодательстве.
Дробление бизнеса — отдельный вызов для налогоплательщиков
До сих пор остается актуальной тема дробления. Аренда имущества зачастую выступает ключевым элементом таких конструкций, когда основное имущество остается у компании на общей системе налогообложения, а операционная деятельность по его использованию передается «упрощенным» структурам через договоры аренды. Или же группа компаний сдает в аренду самостоятельные объекты недвижимости, но у этих компаний один бенефициар.
Ряд недавних постановлений федеральных арбитражных судов демонстрирует жесткую позицию судов в случаях, когда арендные отношения носят формальный, искусственный характер и не сопровождаются реальной деловой активностью «дочерних» структур.
В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.05.2025 № Ф05-916/2025 суд поддержал налоговый орган, установивший схему дробления. Ключевым оказалось то, что подконтрольные организации, применяющие УСН, были включены в деятельность исключительно для целей сдачи в аренду имущества основного общества. Отсутствие у этих организаций самостоятельной бизнес-субстанции, собственного развития и хозяйственных функций за пределами получения арендных платежей позволило суду квалифицировать их действия как инструмент для получения необоснованной налоговой выгоды.
Аналогичная логика прослеживается в более раннем постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.07.2023 № Ф08-6139/2023. Тогда суд тоже указал, что организация в проверяемый период лишь формально сдавала имущество участникам схемы, не осуществляя какого-либо реального развития бизнеса. Это стало одним из решающих аргументов для признания законным доначисления НДС и налога на прибыль, от уплаты которых компания пыталась уйти, используя «упрощенцев».
Наиболее показательным с точки зрения доказательственной базы является постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.05.2025 № Ф07-2454/2025. Налоговый орган и суды не просто констатировали взаимозависимость, а детально проанализировали фактическое исполнение договоров аренды: арендные платежи не были отражены в бухгалтерском и налоговом учете ни у арендодателя, ни у арендатора, банковские выписки не подтвердили факт перечисления арендных платежей в спорные периоды, что окончательно убедило суд в мнимости сделок.
Когда суд встает на сторону налогоплательщика
Однако судебная практика не является однобокой. В случаях, когда налогоплательщик может доказать реальность и экономическую обоснованность выделения отдельных направлений деятельности в самостоятельные субъекты, суды встают на его сторону.
Критерием здесь выступает наличие у каждого участника группы признаков самостоятельного хозяйствующего субъекта.
Так, в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.04.2023 № Ф03-707/2023 суд не согласился с доводами инспекции о схеме. Налогоплательщик передал ИП не только право аренды, но и торговое оборудование, и товарные остатки по возмездным договорам купли-продажи, исполнение которых было реальным. Важнейшим аргументом стало последующее самостоятельное развитие бизнеса предпринимателями: они заключали новые договоры аренды с третьими лицами, привлекали новых поставщиков, расширяли сеть. То есть ИП не просто механически получали доход от переданного актива, а вели полноценную предпринимательскую деятельность, неся риски и извлекая прибыль от собственных управленческих решений.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2025 № Ф07-1739/2025 подчеркивает важность обязанности налогового органа доказать правомерность доначислений. Суд указал, что для переквалификации операций недостаточно лишь констатировать факт взаимозависимости и подконтрольности. Инспекция обязана выявить и документально подтвердить конкретные признаки искусственности схемы. Поскольку в решении такие признаки приведены не были, а ссылалась инспекция лишь на возможные нарушения самих арендаторов в отношениях с их подрядчиками, доначисление налогов основному обществу было признано неправомерным.
Еще один важный аспект отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.03.2023 № Ф03-2839/2023. Суд отметил, что даже если арендатор (например, предприниматель на УСН), субарендуя имущество, получает в итоге большую выручку, чем арендная плата, уплачиваемая им основному арендодателю (компании на ОСНО), это само по себе не свидетельствует об отсутствии деловой цели у последнего. Налоговый орган не смог доказать, что денежные потоки предпринимателя в конечном итоге контролировались и использовались обществом. Факт извлечения предпринимателем прибыли от своей деятельности не является нарушением.
Наконец, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2023 № Ф04-5960/2022 подтверждает, что сами по себе сделки займа и аренды между взаимозависимыми лицами не являются преступными. Суд удовлетворил требование налогоплательщика, поскольку стороны вели самостоятельный учет, представляли отчетность, а право собственности на имущество было реальным. Инспекция не доказала, что единственной целью этих сделок была минимизация налогов, а не нормальное хозяйственное взаимодействие в рамках группы компаний.
Цифровой след арендных отношений — риск для физлиц
Федеральная налоговая служба, внедряя технологии анализа больших данных, создала эффективную систему выявления нелегальных арендных доходов.
Банковский мониторинг, основанный на нормах ст. 86 НК РФ, позволяет алгоритмам ФНС отслеживать паттерны регулярных поступлений, особенно если они сопровождаются характерными комментариями. Систематические одинаковые платежи от одного контрагента становятся триггером для начала проверки, причем отсутствие комментариев к переводу уже не является гарантией безопасности — сам факт повторяемости операции формирует цифровой профиль риска.
Онлайн-площадки объявлений стали для налоговиков открытым источником информации. Парсинг данных с порталов и сопоставление номеров телефонов, электронных почт и имен с налоговой базой позволяют легко идентифицировать лиц, активно сдающих имущество, но не показывающих соответствующих доходов в декларациях.
С 1 октября 2024 г. еще более тесной стала интеграция с Росреестром: сведения обо всех зарегистрированных договорах аренды недвижимости на срок от года автоматически поступают в ФНС. Межведомственное взаимодействие дополняет картину: данные МВД о временной регистрации, информация от нотариусов, сведения о получении субсидий — все это формирует единое информационное поле.
В группе повышенного риска находятся владельцы нескольких объектов недвижимости, получатели регулярных переводов на банковские карты, а также лица, чьи арендаторы используют адрес для получения государственных услуг, таких как запись ребенка в школу.
Цена «серой аренды» высока: помимо основного налога к уплате подлежит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (40% — при доказанном умысле) и пени за каждый день просрочки. При сумме неуплаты суммы налога, превышающей 2,7 млн руб. за три года, возникает риск уголовной ответственности.
Поэтому в свете ужесточения контроля стратегия легализации доходов от аренды становится экономически оправданной.
Заключение
Современная судебная практика по налоговым спорам в сфере аренды демонстрирует стремление судов к установлению баланса между фискальными интересами государства и необходимостью обеспечения стабильности гражданского оборота. Сквозь призму многочисленных решений прослеживается четкий вектор: формальный подход уступает место анализу экономической сути операций. Суды поддерживают налогоплательщиков, когда те могут доказать реальность сделки, ее деловую цель и обоснованность понесенных расходов.
Для минимизации рисков участникам арендных отношений необходимо уделять первостепенное внимание грамотному структурированию сделок и документированию. Договоры аренды должны четко фиксировать все существенные условия, включая порядок определения цены, распределение обязанностей по ремонту и содержанию, ответственность сторон. Взаимозависимым лицам критически важно быть готовыми обосновать применяемые цены рыночным уровнем. Арендаторам следует тщательно собирать и хранить первичные документы, подтверждающие как факт осуществления расходов, так и их связь с предпринимательской деятельностью.