Поправки ГК РФ о вещных правах: реформа или технические изменения?

| статьи | печать

Принят закон с изменениями ГК РФ в части вещного права. Изначально в нем планировалось, помимо прочего, внести поправки по поводу защиты вещных прав, владения, ограниченных вещных прав и т.д. В частности, разработчики предлагали ввести такие ограниченные вещные права, как право застройки, право вещных выдач, право постоянного землевладения, право личного пользовладения. Но в окончательный вариант эти и многие другие предложения из Концепции развития законодательства о вещном праве, а также законопроекта, принятого Госдумой в первом чтении, не попали. Многие эксперты отметили, что итоговые поправки носят скорее технический характер, поскольку большинство норм (хотя и не все) уже применяется на практике.

Госдума приняла в трех чтениях поправки ГК РФ о вещных правах. Речь идет об очередном блоке законопроекта с реформой Гражданского кодекса, который был внесен в Госдуму еще в 2012 г. (законопроект № 47538-6/12 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Изначально изменения в ГК РФ содержались в Концепции развития гражданского законодательства, а также в ее части — Концепции развития законодательства о вещном праве. Затем в 2012 г. поправки были внесены в Госдуму, но после первого чтения законопроект разделили на несколько блоков, которые принимались в течение следующих лет. А 08.12.2021 Госдума приняла в третьем чтении закон с поправками в части вещного права.

Этот закон вступит в силу с 01.03.2022, за исключением поправки о бесхозяйных линейных объектах. Подробнее про изначальные предложения о вещных правах см. «ЭЖ-Юрист», № 16 (1067), 2019, и «ЭЖ-Юрист», № 39 (1140), 2020.

Недвижимые вещи

В статье 141.3 ГК РФ теперь будет предусмотрено, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами, они создаются в результате строительства.

Отдельно указано, что недвижимыми вещами являются помещения и машино-места. При этом образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается (п. 6 ст. 141.4 ГК РФ в новой редакции).

Линейные объекты

При разделе линейного объекта, в том числе при осуществлении которого не производится его реконструкция, могут быть образованы один или несколько линейных объектов, включая линейный объект, раздел которого осуществлен, с измененными параметрами (п. 3 ст. 141.5 ГК РФ в новой редакции). Кроме того, с заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов смогут обращаться еще и лица, обязанные по закону осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов. По истечении трех месяцев со дня постановки бесхозяйных линейных объектов на учет такие лица смогут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на них (п. 5 ст. 225 ГК РФ в новой редакции).

Право собственности

В ГК РФ решили закрепить, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены эти объекты.

Исключение — случаи, когда иное указано в ГК РФ, других законах или в договоре. Если земельный участок является государственным или муниципальным, то право собственности на построенные на нем объекты принадлежит лицу, которому этот участок был предоставлен для строительства. Иное может быть предусмотрено в ГК РФ, других законах или договоре (ст. 287.1 ГК РФ в новой редакции).

При регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и/или машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ в новой редакции).

Собственность на объект, построенный на чужом земельном участке

Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, может пользоваться этим участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником участка. Если такие условия не предусмотрены в законе или договоре, то собственник здания или сооружения сможет пользоваться земельным участком только для доступа к своему объекту. Кроме того, закреплено, что собственник вправе сносить свой объект и пользоваться другими правами, если это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или иного законного владельца.

Если произойдет случайная гибель объекта, то собственник вправе восстановить его в течение пяти лет. Если он не приступит в этот срок к восстановлению, то его право прекратится, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 287.3 ГК РФ в новой редакции).

Общее имущество собственников

В ГК РФ будут закреплены положения об общем имуществе собственников. К общему имуществу относятся, в частности:

  • вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении);

  • крыши;

  • ограждающие конструкции этих здания или сооружения;

  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

Кроме того, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

Общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, можно предоставить в пользование третьим лицам. Для этого потребуется решение 2/3 голосов собственников. Это решение не должно нарушать охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении (ст. 290 ГК РФ, 287.5 ГК РФ в новой редакции).

Комментарий эксперта

«ЭЖ-Юрист»: Насколько существенно изменился закон по сравнению с первоначальными редакциями?

Людмила Степанова: По сравнению с версией проекта, рассматриваемой Госдумой во втором чтении, проект фактически не изменился. Правки носят технический характер.

Другое дело, что этот проект является частью законопроекта № 47538-6, внесенного на рассмотрение Госдумы в 2012 г. Тогда он был принят в первом чтении, однако в дальнейшем его разделили на самостоятельные проекты, отдельно рассматриваемые Госдумой.

Проект о вещных правах является последним из выделенных из общего законопроекта проектом, который не был до настоящего времени принят.

Вместе с тем принятый Госдумой 08.12.2021 проект не является тем проектом о вещных правах, который широко обсуждался в научных кругах (в частности, предусматривал отличную от действующей систему ограниченных вещных прав), и введенные им нормы либо отсутствовали в первоначальной редакции законопроекта № 47538-6, либо не являлись ключевыми.

«ЭЖЮ»: Какие моменты из закона стоит отметить?

Л.С.: Изменения в значительной степени заимствованы из действующего законодательства (в том числе ЗК РФ, ЖК РФ) с незначительными модификациями и в большинстве своем не являются в полном смысле новым регулированием.

Можно отметить, что в ГК РФ вводится новая глава 6.1 «Недвижимые вещи» и новая глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Из новых норм можно выделить, например, положение о том, что случайная гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения права собственника этого здания или сооружения на земельный участок и собственник погибшего здания или сооружения имеет право на его восстановление в течение пяти лет.

Также вводится специальное регулирование в части постановки на учет и признания права на бесхозяйные линейные объекты (в части сокращенного срока постановки на учет, после которого на линейные объекты можно признавать право, возможности признания права не только за муниципальными органами, но и за эксплуатирующей организацией).

Комментаторы обращают внимание на появление понятия помещения в ГК РФ, но нельзя сказать, что правоприменительная или судебная практика испытывала какие-либо реальные проблемы с этим вопросом. Так что эта и многие другие правки носят больше редакторский характер и не являются чем-либо новым.

Комментарий эксперта

Начиная с 2008 г. предложения по совершенствованию нормативного регулирования существенно затрагивали ограниченные вещные права. Предлагалось закрепить исчерпывающий перечень вещных прав, то есть реализовать в гражданском законодательстве принцип numerus clausus. Круг ограниченных вещных прав был значительно расширен разработчиками Концепции развития законодательства о вещном праве. Предлагалось включить право постоянного владения и пользования землей, право застройки, право личного пользовладения, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач. Но в этот проект данные предложения не попали.

Стоит отметить, что подобные вещные права не являются чуждыми для отечественного законодательства, аналогичные права существовали в дореволюционной России, например чиншевое право, право застройки. Помимо этого, расширение перечня ограниченных вещных прав позволит участникам гражданского-правовых отношений выбирать для себя наиболее удобные конструкции для приобретения имущества. Возможно, позднее законодатель будет готов к введению подобных институтов, и в этой части предложения Концепции развития законодательства о вещном праве будут приняты.

Серьезной корректировке в Концепции подвергались правила, определяющие правовой режим самовольной постройки. Предлагался менее формальный подход к сносу самовольных построек, возведенных на публичных земельных участках: такой объект может быть снесен только в случае, когда его сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан и (или) когда постройка возведена на земельном участке, относящемся к категории земель, не допускающих строительство.

Действительно инновационным предложением предыдущих проектов реформирования была идея внедрения концепции единого объекта недвижимости, при которой все здания и сооружения являются составными частями земельных участков. Объектом недвижимости в таком случае является только земельный участок.

Нельзя сказать, что российский законодатель полностью игнорирует идею связи земельного участка и построек на нем. Напротив, в ГК РФ и ЗК РФ приводится принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем. Судебная практика также разделяет идею единства земельного участка и построек. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 по делу № 17085/126 суд выводит следующее правило: «Здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка».

Положения принятого закона также отчасти направлены на укрепление принципа единства земли и объектов на нем: теперь собственником нового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения и машино-места будет считаться собственник участка, на котором они расположены. При этом данное правило можно изменить законом или договором.

В закон вошли некоторые предложения Концепции, например положения, касающиеся права собственника здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, на пользование данным участком, в том числе для восстановления случайно погибшего здания. Правила ГК РФ, предусматривающие возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, распространены на нежилые помещения.

Часть положений закона направлены на устранение законодательных пробелов. Например, собственнику помещения, машино-места теперь принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении. Ранее нормы об общей долевой собственности к нежилым зданиям судам необходимо было применять по аналогии с многоквартирными домами, основываясь на позиции ВАС РФ (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Правовой статус машино-места был приравнен к статусу нежилых помещений. Ввиду скудного регулирования данных объектов, нормы, касающиеся нежилых помещений, ранее также применялись к машино-местам по аналогии.

Действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимости, прочно связанной с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Однако в законодательстве отсутствуют сами понятия «здание» и «сооружение», позволяющие отделить их от иных объектов.

Согласно закону здания и сооружения создаются в результате строительства. В этой части проекта законодатель вводит дополнительный признак здания, сооружения, направленный на их отграничение от движимых объектов, на которые иногда ошибочно регистрируются права, например на заборы, бордюры, асфальтовое покрытие (определения ВС РФ от 16.08.2021 № 305-ЭС21-12813 по делу № А40-48877/2020, от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014). Подобная регистрация позволяет собственнику объекта претендовать на земельный участок на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с действующим законодательством под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства (п. 13 ст. 11 ГрК РФ). Исходя из данного определения, указание на создание в результате строительства как на признак здания или сооружения не позволит отделить его от иных объектов. Необходимо внести изменения в градостроительное законодательство.

Закон предусматривает возможность установления запретов или ограничений на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условий, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. Характер таких возможных ограничений не раскрывается, трудно предположить, что именно имеет в виду законодатель в данном случае.

День
Неделя
Месяц