Когда неделимая вещь оказывается в собственности нескольких сособственников, вопросы о распоряжении ею могут решаться: в судебном порядке или посредством соглашения всех сособственников с нотариальным удостоверением. В материале подробно проанализируем, как применяется механизм реализации преимущественного права покупки продаваемой доли участником долевой собственности в нетипичных случаях (реализация на торгах, нежилые помещения, отсутствие данных о сособственнике и пр.) на примерах из судебной практики и из положений Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности1.
Когда можно распорядиться преимущественным право покупки доли?
Преимущественное право покупки продаваемой доли — это имущественное право2, соответственно, его уступка другому лицу не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ). Предоставление долевым сособственникам преимущественного права покупки продаваемой доли направлено на сокращение количества долевых сособственников, что ведет к увеличению размера долей остающихся сособственников («право приращения» — jus adcrescendi3) и, соответственно, упрощению принятия решений касательно владения и пользования вещью, находящейся в долевой собственности.
Как указано в п. 1.8 Методических рекомендаций, преимущественное право, помимо договоров купли-продажи и мены, распространяется судебной практикой также и на соглашения об отступном (см., напр., определения ВС РФ от 18.11.2024 № 310-ЭС24-9039 по делу № А35-7877/2021; от 18.02.2019 № 307-ЭС18-25297 по делу № А42-16/2018).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлены специальные нормы, касающиеся преимущественного права, отличающиеся от положений ГК РФ.
В случае продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (даже если относительно такого земельного участка отсутствует долевая собственность) субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (кроме продажи с публичных торгов и изъятия для публичных нужд) (п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ, но если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, то правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных законом (письмо Росреестра от 23.06.2025 № 14-6114-ТГ/25). Например, предусмотрена процедура выдела земельного участка в счет земельных долей (ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В случае продажи земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не требуется (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В абз. 2 п. 1.6 Методических рекомендаций содержится оговорка о том, что согласно письму Росреестра от 22.03.2023 № 14-2290-ТГ/23 преимущественное право покупки субъекта РФ или муниципального образования распространяется не только на продажу участка целиком, но и на продажу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Необходимо оговориться о том, что в этом письме Росреестра речь идет не просто о продаже доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а о ситуации, когда у продавца доли в собственности изначально был весь земельный участок, а не доля в праве на него, впоследствии участок был продан разным покупателям по долям. То есть на момент заключения первого договора купли-продажи доли в праве собственности продавец владел на праве собственности полностью земельным участком, соответственно, должен был соблюсти преимущественное право покупки субъекта РФ или муниципального образования (см. Определение ВС РФ от 28.09.2015 № 310-ЭС15-11461 по делу № А68-10505/2014).
В случае если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
Важное отличие, по сравнению с регулированием, предусмотренным ГК РФ, заключается в том, что сделка по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 3, 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
При этом преимущественное право покупки не распространяется на случаи продажи с публичных торгов, а также на случаи продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, которое следует судьбе права на недвижимую вещь (ст. 259.2 ГК РФ).
Как доля реализуется на публичных торгах
В постановлении от 16.05.2023 № 23-П (далее — Постановление № 23-П) КС РФ указал, что при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести указанную долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. Если долевой сособственник реализует свое преимущественное право на приобретение доли, то конкурсный управляющий заключает с ним договор купли-продажи. Если согласие на приобретение доли не получено в течение месячного срока, то доля, принадлежащая должнику, продается с торгов.
После этого момента преимущественное право покупки доли не применяется, также преимущественное право не применяется при продаже доли с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.
После начала торгов участники долевой собственности могут приобрести имущество только на торгах в условиях конкуренции с другими участниками. При этом имущество, находящееся в общей долевой собственности должника и его супруга, подлежит реализации в деле о банкротстве должника как единый объект, то есть без предоставления преимущественного права покупки доли (п. 43 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025).
Хотя само Постановление № 23-П касалось случаев продажи на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства граждан, в 1.3 Методических рекомендаций изложена позиция о том, что правовое обоснование постановления № 23-П подлежит применению также и к долям в праве собственности на иные объекты недвижимости (помещения, нежилые здания и др.).
Подтверждением указанному тезису может также служить Определение КС РФ № 730-О, в котором прямо указывается, что выраженные КС РФ в Постановлении № 23-П правовые позиции сохраняют свою силу, а также распространяются на случаи реализации нежилых помещений, находящихся в общей собственности (см., напр., постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2026 № Ф07-14753/2025 по делу № А56-8898/2022, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.05.2024 № Ф02-1752/2024 по делу № А78-11268/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2025 № Ф07-2604/2025 по делу № А56-70876/2019).
Применяется ли преимущественное право при покупке нежилого помещения?
Еще один случай неприменения преимущественного права покупки, который прямо не упомянут в ГК РФ, но упомянут в 1.7 Методических рекомендаций, — это продажа машино-мест, юридически оформленных в качестве доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) (см., напр., Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2026 № 88-3756/2026; Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 23.10.2025 по делу № 33-8284/2025).
В случае продажи указанных долей преимущественное право покупки не возникает, если подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежит конкретному лицу4.
Однако в Методических рекомендациях также указано, что нотариус не вправе самостоятельно посчитать установленным обстоятельство освобождения продавца от обязанности соблюдения преимущественного права в указанном случае, поэтому продавцу рекомендуется предварительно обратиться за выделом доли и оформлением права на машино-место как отдельный объект недвижимости, продажа которого не предусматривает необходимости соблюдения преимущественного права.
Механизм извещения о продаже: особые случаи
Продавец, принявший решение продать свою долю в праве третьим лицам, должен направить долевым сособственникам извещение в письменной форме о соответствующем намерении с указанием цены и других условий продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
В ГК РФ подробно не указывается, какие именно условия должны содержаться в извещении.
В п. 2.1 Методических рекомендаций указано, что при продаже постороннему лицу в извещении должны быть указаны существенные условия договора купли-продажи: объект, цена, а при продаже доли в праве на жилое помещение — сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением. Также в извещении рекомендовано указывать и иные значимые для продавца условия, например порядок расчетов, отказ от установления залога в силу закона, сроки передачи имущества и прочее.
Федеральными законами могут быть установлены особенности извещения участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу (абз. 3 п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Например, если продается доля в праве собственности на недвижимое имущество, где количество долевых сособственников превышает двадцать (кроме жилых помещений), то ч. 4.1, 4.2 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает следующие особенности: вместо извещения каждого из сособственников персонально о намерении продать свою долю постороннему лицу в указанном случае допускается размещение извещения о продаже доли на официальном сайте Росреестра.
Указанное извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения (п. 5 Приказа Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724).
В таком извещении должны быть указаны: вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта, доля в праве на который продается, адрес или сведения об ином месте нахождения объекта, указание цены, по которой продается доля, фамилия, имя, отчество (для продавца физического лица) или наименование (для продавца юридического лица), адрес электронной почты или почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом.
Также особенности уведомления предусмотрены для продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в извещении о такой продаже должны содержаться: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет и который не должен превышать девяноста дней (ст. 8, п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Какое направление извещения считается надлежащим
Пункт 2.2 Методических рекомендаций указывает, что извещение продавцом может быть направлено долевым сособственникам самостоятельно либо нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате. Нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин такой невозможности, а после подтверждения получения адресатом переданных документов — свидетельство о передаче документов.
Выданное нотариусом свидетельство о передаче извещения собственнику, равно как и свидетельство о направлении извещения, относятся п. 2.3 Методических рекомендаций к перечню бесспорных подтверждений направления извещения. Помимо указанных документов, к такому перечню относятся: выданная оператором связи копия телеграммы, направленная продавцом собственнику самостоятельно, и зафиксированная отправка с использованием сервиса «Электронные заказные письма» «Почты России».
Интересно, что в Методических рекомендациях отмечается, что представленная продавцом опись вложения заказного почтового отправления не является бесспорным подтверждением надлежащего самостоятельного извещения долевого сособственника продавцом, если в тексте описи не отражается содержание извещения, включая все существенные и иные предложенные продавцом сособственнику условия сделки.
Таким образом, в случае если продавец не планирует пользоваться услугами нотариуса для направления извещения о продаже доли, при этом у продавца также нет уверенности в том, что долевые сособственники предоставят отказы от реализации своего преимущественного права, в описи вложения необходимо подробно указать содержание извещения, направляемого долевым сособственникам, чтобы нотариус не усомнился в направлении такого извещения.
Соответственно, позднее при осуществлении нотариального удостоверения договора относительно отчуждения доли нотариус проверяет соблюдение обязанности по извещению долевых сособственников, имеющих преимущественное право, а также обоснованность направления извещения по определенному адресу (п. 4.1 Методических рекомендаций).
Как и кому направляется извещение
В пункте 2.5 Методических рекомендаций указано, что извещение направляется: по адресу регистрации, места жительства или пребывания долевого сособственника, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. В случае направления уведомления юридическому лицу такое уведомление направляется по адресу, содержащемуся в сведениях ЕГРЮЛ. Также, если продавцу известен адрес фактического места жительства долевого сособственника, сообщение может быть направлено по такому адресу.
Если продавцу неизвестны сведения о месте жительства или пребывания долевых сособственников, то допускается направление извещения по почтовому адресу (при наличии адреса) отчуждаемого имущества (см., напр., постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2026 № Ф07-14753/2025 по делу № А56-8898/2022).
Нотариус вправе передать извещения долевому сособственнику по электронной почте, если имеется соглашение между продавцом и сособственником с указанием адреса электронной почты сособственника для связи с ним. Если сособственником является юридическое лицо, то направление уведомления по электронной почте допускается, если адрес электронной почты указан в сведениях ЕГРЮЛ (п. 2.6 Методических рекомендаций).
В Определении ВС РФ от 02.06.2020 № 18-КГ20-18 указано, что бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению долевых сособственником несет продавец, если продавец знает о смерти сособственника и намеренно скрывает указанное обстоятельство и не уведомляет известных ему наследников, то это является нарушением их преимущественного права.
Если у продавца отсутствуют сведения о сособственниках, права которых не зарегистрированы в ЕГРН, это подтверждается соответствующим заверением продавца (п. 4.3 Методических рекомендаций).
Срок для реализации преимущественного права
Если долевой сособственник уклоняется от получения уведомления или по иным обстоятельствам, которые зависят от него, не получает такое уведомление и отправление возвращается нотариусу по истечении срока хранения, то сообщение считается доставленным. В таком случае извещение считается полученным со дня истечения срока его хранения в отделении почтовой связи. Если уведомление возвращается в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным (п. 2.7 Методических рекомендаций).
Долевой сособственник, получивший уведомление о продаже доли, вправе реализовать свое преимущественное право и приобрести продаваемую долю в течение месяца5.
По истечении указанного срока продавец вправе продать свою долю любому третьему лицу, но только на таких же условиях, что были направлены долевым сособственникам (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ). В случае если покупатель — третье лицо — и продавец доли в процессе переговоров смогли согласовать какие-либо иные условия, отличающиеся от изложенных в извещении, например уменьшение цены, отсрочку и пр., то продавцу необходимо заново направить долевым сособственникам извещение с указанием новых условий.
В случае несоблюдения указанного порядка и заключения договора на условиях, отличающихся от тех, что были указаны в извещении, преимущественное право покупки будет считаться нарушенным.
Каковы последствия отказа от преимущественного права?
В пункте 3.2 Методических рекомендаций указано, что бесспорным подтверждением отказа долевого сособственника от реализации преимущественного права покупки является нотариально оформленный документ. Поскольку отказ от реализации преимущественного права отвечает признакам сделки, он удостоверяется как односторонняя сделка. В ситуации, когда все сособственники в письменной форме отказываются от реализации преимущественного права покупки, доля может быть продана третьему лицу до истечения установленного законом месячного срока (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).
В случае если участником долевой собственности является несовершеннолетний или недееспособный, то для отказа от преимущественного права опекуну необходимо соответствующее согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 3.4 Методических рекомендаций).
Сроки действия отказа от реализации преимущественного права, а также извещения долевого сособственника законом не определены. При истечении продолжительного периода времени с момента совершения отказа от реализации преимущественного права или с момента извещения сособственника о продаже доли третьему лицу необходимо учитывать возможность существенного изменения обстоятельств, соответственно, во избежание риска нарушения преимущественного права долевого сособственника следует направить соответствующее извещение о продаже доли третьему лицу повторно.
Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением встречных требований не лишают продавца возможности продать свою долю постороннему лицу по истечении срока использования преимущественного права (п. 4.8 Методических рекомендаций).
Какие документы нужно предоставить в Росреестр
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на недвижимое имущество при ее продаже третьему лицу в Росреестр, помимо прочего, необходимо представить документы, подтверждающие извещение долевых сособственников о намерении продать свою долю либо отказ долевых сособственников от реализации своего преимущественного права (ч. 4 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если в Росреестр предоставлен отказ долевых сособственников от реализации преимущественного права, то государственная регистрация перехода права собственности на продаваемую долю проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения долевых сособственников
В случае если при продаже доли третьему лицу к заявлению о государственной регистрации не будет приложен отказ от долевых сособственников, а месячный срок с момента извещения долевых сособственников не истек, то государственная регистрация будет приостановлена до истечения одного месяца со дня извещения (п. 40 ч. 1 ст. 26, ч. 7 ст. 26, ч. 4 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Последствия нарушения преимущественного права
В случае нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности ГК РФ предусматривает в качестве механизма восстановления нарушенного права возможность долевого сособственника в течение трехмесячного срока со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010) по заключенной сделке.
В соответствии с п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) первоначальному покупателю в данном случае будет возмещена уплаченная им стоимость приобретенной доли. Также необходимо отметить, что требовать перевода прав и обязанностей по договору можно только от лица, которое не обладает преимущественным правом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2009 № 1989/09 по делу № А14-1423/2008-75/6), а при предъявлении такого требования в суд истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента уплаченную покупателем сумму (п. 1.2 постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4 (см. также Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-51).
Указанный трехмесячный срок не подлежит продлению или восстановлению в случае его пропуска. Однако, если требование предъявляется гражданином, то указанный трехмесячный срок может быть восстановлен, если он был пропущен по уважительным причинам (абз. 2 п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Выводы
С одной стороны, реализация преимущественного права покупки доли в праве собственности представляет собой несложную процедуру, которая сводится к обязанности в первую очередь предложить покупку доли тем лицам, кто уже является собственником продаваемой вещи.
С другой стороны, при реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности возникает множество нюансов, на которые участникам сделки и долевым сособственникам необходимо обращать свое внимание, начиная от содержания извещения долевых сособственников о намерении продать долю и адреса, на который оно отправляется, заканчивая содержанием сделки об отчуждении доли.
При сопровождении сделки с долями необходимо все время держать в голове и учитывать наличие у долевых сособственников преимущественного права покупки доли, даже если они отказались от его реализации. В некоторых случаях, при наличии отказа от реализации преимущественного права, формулировки договора могут привести к тому, что преимущественное право окажется нарушенным, что может привести к судебным разбирательствам, временным и финансовым издержкам, а также к переводу прав и обязанностей по договору на долевого сособственника.
1 Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности, утв. решением Правления ФНП от 27.02.2026, протокол № 02/26 (далее — Методические рекомендации).
2 Суханов Е.А. в своей статье: Вещное право: научно-познавательный очерк. — Москва: 2024 говорит о наличии оснований для рассмотрения преимущественного права покупки доли как вещного права. Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.
3 Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. — Москва: 2024. Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.
4 В Методических рекомендациях также содержится упоминание постановления КС РФ от 18.04.2023 № 18-П.
5 В праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней.