Российский рынок недвижимости в первом полугодии 2026 г. сохранил инвестиционную активность на уровне, сопоставимом с рекордными показателями предыдущих лет. При этом структура вложений претерпела заметные изменения: спрос смещается в пользу конечных пользователей, приобретающих офисные блоки под собственные нужды, усиливается роль закрытых паевых инвестиционных фондов в консолидации крупных активов, а арендные ставки в большинстве сегментов перешли к отрицательной динамике. Подробнее о трендах рынка — в материале.
Макроэкономическая динамика задает тон всей инвестиционной активности. По данным отчета IBC Real Estate, рост ВВП России по итогам января—мая 2026 г. составил всего 0,2% год к году, что само по себе является сигналом стагнации, особенно на фоне 4,9% в 2024 г. При этом внутренний потребительский спрос остается оплотом устойчивости с ростом оборота розничной торговли на 5,0%, тогда как обрабатывающая промышленность фактически замерла с показателем 0,3%.
Это противоречие формирует дифференцированный спрос на недвижимость — складские и торговые центры, обслуживающие потребительский сектор, чувствуют себя увереннее офисных зданий, арендаторы которых сокращают издержки. Одновременно с этим ключевая ставка, снизившаяся до 14,0% с пиковых 19,2% в среднем за 2025 г., все еще остается запретительной для большинства девелоперских проектов, делая новое строительство экономически нецелесообразным без привлечения альтернативных механизмов финансирования.
По прогнозам экспертов, рост ВВП в 2026 г. не превысит 0,3—0,4%, а инфляция, ускорившаяся до 6,02% в июне, будет сдерживать монетарное смягчение. Такая макроэкономическая среда оказывает давление на доходность проектов коммерческой недвижимости, поскольку высокие затраты на обслуживание долга и низкий корпоративный спрос сокращают операционную маржинальность.
Управляющие компании и девелоперы вынуждены пересматривать свои стратегии, смещая фокус с проектов с длительным сроком окупаемости в сторону готовых, ликвидных объектов, которые способны генерировать стабильный денежный поток в условиях рецессионных ожиданий. Это привело к тому, что рыночная активность все больше концентрируется вокруг ограниченного числа мегасделок, в то время как массовый спрос либо уходит в розничные сегменты с низким порогом входа, либо откладывается до 2027 г., когда экономика, по прогнозам Минэкономразвития, может ускориться до 1,4%.
Таким образом, макроэкономическая картина первого полугодия 2026 г. — это картина стагнации с островками — потребительской активности, где недвижимость переходит в фазу «рынка арендатора» практически во всех сегментах, кроме наиболее качественных объектов класса Prime, которые продолжают демонстрировать ценовую устойчивость за счет дефицита предложения. Особого внимания заслуживает динамика ставок капитализации, которая является ключевым индикатором инвестиционной привлекательности.
По данным отчета IBC Real Estate, диапазон ставок капитализации в Москве составляет от 10,75% для гостиничной недвижимости до 13,0% для торговой, а в Санкт-Петербурге — от 11,0 до 13,5% соответственно. При этом в каждом из сегментов ставки в Санкт-Петербурге находятся на уровне верхних границ московских диапазонов или превышают их, что отражает более высокий уровень воспринимаемых рисков на рынке Северной столицы.
Доля таких приобретений выросла с 15 до 41% за год, а средний чек сделки увеличился в 1,5 раза, что говорит о консолидации спроса со стороны конечных пользователей — производственных, ретейл-компаний и девелоперов, приобретающих качественные бизнес-центры классов А и В+ под собственные нужды.
При этом аналитики IBC Real Estate подчеркивают, что рынок одновременно испытывает давление со стороны рекордного объема нового строительства. В Москве за первое полугодие введено 583 тыс. кв. м офисной недвижимости, а до конца года ожидается ввод еще 282 тыс. кв. м, что может приблизить годовой результат к рекордному уровню 2015 г. Этот девелоперский бум, запущенный еще в период высокого спроса 2023—2024 гг., сейчас приводит к стремительному росту вакантности и началу коррекции арендных ставок, которые демонстрируют отрицательную динамику на протяжении последних пяти кварталов.
Парадокс рынка в том, что, несмотря на снижение общего объема инвестиций, офисный сегмент, по данным CORE.XP, остается на 18% выше среднегодового уровня за последние пять лет. При этом, по оценке IBC Real Estate, в сегменте готовых офисных объектов примерно 70% объема вложений пришлось на приобретение под собственные нужды, что указывает на доминирование стратегии прямого использования недвижимости как производственного
актива.
Этот тренд, вероятно, станет фундаментом для более устойчивого роста рынка в будущем, но в краткосрочной перспективе он провоцирует стагнацию цен и накопление свободных площадей. Ключевым риском для офисного рынка во втором полугодии остается сохранение высоких темпов ввода новых объектов, что может усилить давление на ставки аренды и увеличить сроки экспозиции даже для качественных бизнес-центров.
Одновременно с этим девелоперская активность в сегменте находится на историческом минимуме: количество введенных торговых центров сократилось в три раза по сравнению с прошлым годом, а объем нового строительства упал на 45%, что указывает на исчерпание инвестиционного цикла в классическом ретейле. При этом розничные инвесторы все чаще обращают внимание на формат стрит-ретейла и помещений на первых этажах жилых комплексов, которые сохраняют устойчивость благодаря широкому кругу арендаторов — от малого бизнеса до сетевых операторов.
В противовес торговому буму производственно-складской сегмент переживает значительную коррекцию. Объем инвестиций сократился на 26%, до 76,8 млрд руб., однако на этот показатель существенно повлияла крупная сделка с активами Raven Russia. Без учета этой сделки снижение составило бы 72%, что отражает реальное состояние рынка. По данным IBC Real Estate, девелоперы продолжают вводить новые площади — 2,7 млн кв. м за полугодие — за счет проектов, инициированных в 2024 г., когда ставки аренды были высокими. Однако сейчас спрос со стороны арендаторов сокращается, а доля вакантных площадей растет.
Ставки аренды на сухие складские объекты класса А пошли вниз, что отражает перегрев рынка. Крупные институциональные инвесторы сохраняют интерес к этому сегменту, но становятся более избирательными, фокусируясь на уникальных логистических комплексах с длительными контрактами аренды. При этом сегмент light industrial — складские и производственные помещения малого формата — остается нишевым, однако привлекает внимание управляющих компаний ЗПИФ, которые приобретают такие объекты на стадии строительства с расчетом на реализацию при вводе в эксплуатацию.
На фоне разнонаправленной динамики сегментов и снижения арендных ставок важную роль начинает играть механизм закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Аналитики IBC Real Estate подчеркивают, что совокупная стоимость недвижимости в составе ЗПИФ достигла 5,5 трлн руб., и эта цифра продолжает расти. При этом важно понимать структуру этого объема: 4,8 трлн руб. приходится на кэптивные (закрытые) фонды, предназначенные для ограниченного круга инвесторов, и лишь 0,7 трлн руб. — на розничные фонды, паи которых доступны на открытом рынке.
Однако динамика розничного сегмента значительно опережает корпоративный: за год объем недвижимости в розничных ЗПИФ вырос более чем на 600 тыс. кв. м, превысив 1 млн кв. м только в жилом сегменте. В первом полугодии управляющие компании приобрели 36 объектов на сумму 71 млрд руб., причем в структуре сделок произошел кардинальный сдвиг в пользу торговой недвижимости — 28 объектов, тогда как годом ранее, по данным IBC Real Estate, доминировали складские площади (12 из 17 объектов). Розничные фонды обеспечили 85% всего объема вложений, что демонстрирует переход массового капитала от прямого владения к коллективному инвестированию.
Таким образом, ЗПИФ превратились в один из ключевых каналов консолидации активов на рынке недвижимости, аккумулируя значительные объемы капитала институциональных и частных инвесторов. Во втором полугодии аналитики ожидают развития тренда, при этом структура приобретаемых активов может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры и доходности различных сегментов.
Крупные девелоперы продолжают наращивать земельные банки, однако структура сделок смещается в сторону менее подготовленных площадок: по данным IBC Real Estate, доля участков с готовой разрешительной документацией сократилась с 60 до 40%. Это отражает как дефицит качественного предложения на рынке подготовленных участков, так и ценовую недоступность таких активов для части игроков.
Гостиничный сегмент, напротив, продолжает сокращаться, показав снижение объема инвестиций на 30%, до 13,5 млрд руб. Дефицит качественных объектов и низкие темпы ввода новых гостиниц — по данным IBC Real Estate, открыто всего семь объектов с номерным фондом 1,4 тыс. мест — делают этот рынок высокорисковым. При этом структура сделок сместилась в сторону действующих отелей, доля которых выросла до 71%.
Анализ структуры сделок говорит о том, что инвесторы готовы входить в сегмент, но только при условии значительного дисконта к рыночной стоимости. На курортных рынках развивается альтернативный формат продажи номеров по ДДУ, однако он пока остается нишевым. Снижение тарифов и перераспределение туристов в пользу альтернативных форматов размещения оказывает давление на доходность, делая гостиницы менее привлекательными по сравнению с офисами и торговыми центрами.
Географическая концентрация инвестиций остается высокой. По данным отчета CORE.XP, на Москву приходится 78% всех вложений, на Санкт-Петербург — 12%, на остальные регионы — 10%. При этом аналитики IBC Real Estate отмечают, что в первом полугодии 2026 г. доля Санкт-Петербурга выросла за счет ряда крупных сделок с гостиничными активами и земельными участками под жилищное строительство.
Региональные рынки, несмотря на отдельные всплески активности, остаются непривлекательными для институциональных инвесторов, что связано с недостатком ликвидных активов и более высокими операционными рисками. Такой перекос, с одной стороны, создает риски перегрева столичных рынков, но с другой — удерживает цены на землю и готовую недвижимость на плаву.
В перспективе второго полугодия аналитики прогнозируют продолжение точечного снижения ставок аренды и постепенную стабилизацию спроса, при этом значительная часть транзакций будет структурироваться через ЗПИФ, что закрепляет этот инструмент в качестве одного из важных каналов инвестиций в коммерческую недвижимость. Прогнозируемый объем инвестиций по итогам 2026 г. оценивается аналитиками в диапазоне 800—900 млрд руб. по версии CORE.XP и 850—900 млрд руб. по версии IBC Real Estate, что на 15—25% ниже показателей 2025 г. и указывает на консенсус в оценке умеренного сжатия рынка.
Данные за первое полугодие 2026 г. показывают, что рынок инвестиций в недвижимость России завершил этап экстенсивного роста и вступил в фазу качественной перестройки. Анализ показателей подтверждает, что рынок сжимается, очищаясь от спекулятивного компонента. Ключевыми драйверами ближайших лет станут эффективность операционного управления, развитие инструментов коллективных инвестиций и адаптация к запросам конечного пользователя.
Представленные экспертами прогнозы свидетельствует об умеренном сжатии рынка относительно рекордных показателей предыдущих лет. Этот период «охлаждения» создает фундамент для нового цикла роста, который начнется в 2027—2028 гг., когда макроэкономическая стабилизация и снижение ключевой ставки вернут рынку возможности для наращивания инвестиционной активности, а сформированные через ЗПИФ портфели качественных активов станут основой для нового витка инвестиционной активности.
К сведению
Продажи новостроек в январе выросли на 75% год к году по площади, после чего рынок перешел к снижению. В феврале — мае продажи были ниже прошлогодних на 7—12%. В июне спрос снова усилился — продажи выросли на 16% год к году. По оценкам ДОМ.РФ, повышенный спрос в июне позволил единоразово привлечь в строительную отрасль дополнительно около 100 млрд руб. по «Семейной ипотеке». Без этого фактора продажи продолжили бы сокращаться пятый месяц подряд.
Рыночная ипотека постепенно восстанавливается, но основным бенефициаром становится вторичный рынок. В первом полугодии банки выдали ипотечные кредиты на 2,2 трлн руб. — на 48% больше, чем годом ранее. Доля рыночных программ по сумме выросла с 19% в первом полугодии 2025 г. до 37% в первом полугодии 2026 г. При этом большая часть прироста приходится на вторичный рынок — его доля в структуре выдач увеличилась с 39% до 54%. В «ДОМ.РФ» отмечают, что вторичное жилье становится более доступным по мере снижения рыночных ставок.
Цены на строящееся жилье за полугодие выросли на 3,6% при инфляции 4,2%, то есть в реальном выражении они снизились примерно на 0,5%. Наибольший рост пришелся на январь, когда новостройки подорожали на 1,7%, а с февраля ежемесячная динамика замедлилась до 0,2—0,5%.
Объем строительства растет быстрее продаж. За шесть месяцев застройщики вывели на рынок 19,4 млн кв. м новых проектов, что на 12% превышает результат первого полугодия 2025 г. Однако весь рост запусков пришелся на первый квартал (+35% год к году), тогда как во втором квартале их объем уже сократился на 5%.
Одновременно застройщики стали чаще откладывать начало продаж. В январе — мае только 43% проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска — против примерно 50% в 2022—2024 гг., сообщили в аналитическом центре. Девелоперы адаптируют объем предложения к спросу, откладывая реализацию части проектов.
Более четверти строящегося жилья продается медленнее нормы. Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 70% на 1 июля. При этом у 27% портфеля, или 33 млн кв. м, распроданность находится ниже нормы — менее 60%. Среди крупных рынков низкое соотношение распроданности и стройготовности зафиксировано, например, в Краснодарском крае, Башкортостане, Тюменской, Воронежской, Красноярской и Челябинской областях.
Остатки на счетах эскроу почти перестали расти. За пять месяцев 2026 г. на счета эскроу поступило 2,1 трлн руб., тогда как объем раскрытий составил около 2 трлн руб. В результате остатки увеличились всего на 0,1 трлн руб., или примерно на 1% с начала года. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу снизилось до 66% против 69% в конце 2025 г. Иными словами, объем выбранных кредитных лимитов растет быстрее, чем средства на эскроу. Средняя ставка по проектному финансированию сохраняется на уровне около 10%, а качество портфеля остается хорошим, отмечают в «ДОМ.РФ».
Главным ограничением для рынка, по мнению аналитиков, остается высокая стоимость рыночной ипотеки. Риском становится возможное более медленное снижение ключевой ставки, чем ожидалось в начале года. В таком сценарии восстановление продаж новостроек может растянуться, а девелоперы продолжат осторожнее подходить к новым запускам и срокам открытия продаж.
Макроэкономическая динамика задает тон всей инвестиционной активности. По данным отчета IBC Real Estate, рост ВВП России по итогам января—мая 2026 г. составил всего 0,2% год к году, что само по себе является сигналом стагнации, особенно на фоне 4,9% в 2024 г. При этом внутренний потребительский спрос остается оплотом устойчивости с ростом оборота розничной торговли на 5,0%, тогда как обрабатывающая промышленность фактически замерла с показателем 0,3%.
Это противоречие формирует дифференцированный спрос на недвижимость — складские и торговые центры, обслуживающие потребительский сектор, чувствуют себя увереннее офисных зданий, арендаторы которых сокращают издержки. Одновременно с этим ключевая ставка, снизившаяся до 14,0% с пиковых 19,2% в среднем за 2025 г., все еще остается запретительной для большинства девелоперских проектов, делая новое строительство экономически нецелесообразным без привлечения альтернативных механизмов финансирования.
По прогнозам экспертов, рост ВВП в 2026 г. не превысит 0,3—0,4%, а инфляция, ускорившаяся до 6,02% в июне, будет сдерживать монетарное смягчение. Такая макроэкономическая среда оказывает давление на доходность проектов коммерческой недвижимости, поскольку высокие затраты на обслуживание долга и низкий корпоративный спрос сокращают операционную маржинальность.
Управляющие компании и девелоперы вынуждены пересматривать свои стратегии, смещая фокус с проектов с длительным сроком окупаемости в сторону готовых, ликвидных объектов, которые способны генерировать стабильный денежный поток в условиях рецессионных ожиданий. Это привело к тому, что рыночная активность все больше концентрируется вокруг ограниченного числа мегасделок, в то время как массовый спрос либо уходит в розничные сегменты с низким порогом входа, либо откладывается до 2027 г., когда экономика, по прогнозам Минэкономразвития, может ускориться до 1,4%.
Таким образом, макроэкономическая картина первого полугодия 2026 г. — это картина стагнации с островками — потребительской активности, где недвижимость переходит в фазу «рынка арендатора» практически во всех сегментах, кроме наиболее качественных объектов класса Prime, которые продолжают демонстрировать ценовую устойчивость за счет дефицита предложения. Особого внимания заслуживает динамика ставок капитализации, которая является ключевым индикатором инвестиционной привлекательности.
По данным отчета IBC Real Estate, диапазон ставок капитализации в Москве составляет от 10,75% для гостиничной недвижимости до 13,0% для торговой, а в Санкт-Петербурге — от 11,0 до 13,5% соответственно. При этом в каждом из сегментов ставки в Санкт-Петербурге находятся на уровне верхних границ московских диапазонов или превышают их, что отражает более высокий уровень воспринимаемых рисков на рынке Северной столицы.
Офисный рынок
Офисный сегмент, традиционно являющийся локомотивом инвестиционной активности, в первом полугодии 2026 г. показал снижение вложений на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 128 млрд руб. по данным CORE.XP. Оба отчета фиксируют трансформацию структуры спроса: на смену крупным портфельным сделкам пришел формат продажи офисных площадей блоками и этажами.Доля таких приобретений выросла с 15 до 41% за год, а средний чек сделки увеличился в 1,5 раза, что говорит о консолидации спроса со стороны конечных пользователей — производственных, ретейл-компаний и девелоперов, приобретающих качественные бизнес-центры классов А и В+ под собственные нужды.
При этом аналитики IBC Real Estate подчеркивают, что рынок одновременно испытывает давление со стороны рекордного объема нового строительства. В Москве за первое полугодие введено 583 тыс. кв. м офисной недвижимости, а до конца года ожидается ввод еще 282 тыс. кв. м, что может приблизить годовой результат к рекордному уровню 2015 г. Этот девелоперский бум, запущенный еще в период высокого спроса 2023—2024 гг., сейчас приводит к стремительному росту вакантности и началу коррекции арендных ставок, которые демонстрируют отрицательную динамику на протяжении последних пяти кварталов.
Парадокс рынка в том, что, несмотря на снижение общего объема инвестиций, офисный сегмент, по данным CORE.XP, остается на 18% выше среднегодового уровня за последние пять лет. При этом, по оценке IBC Real Estate, в сегменте готовых офисных объектов примерно 70% объема вложений пришлось на приобретение под собственные нужды, что указывает на доминирование стратегии прямого использования недвижимости как производственного
актива.
Этот тренд, вероятно, станет фундаментом для более устойчивого роста рынка в будущем, но в краткосрочной перспективе он провоцирует стагнацию цен и накопление свободных площадей. Ключевым риском для офисного рынка во втором полугодии остается сохранение высоких темпов ввода новых объектов, что может усилить давление на ставки аренды и увеличить сроки экспозиции даже для качественных бизнес-центров.
Торговая и складская недвижимость
Наиболее контрастную динамику в первом полугодии 2026 г. продемонстрировали сегменты торговой и складской недвижимости, оказавшись на противоположных полюсах инвестиционной активности. Торговая недвижимость показала впечатляющий рост инвестиций на 57%, до 75,7 млрд руб., что стало возможным благодаря закрытию нескольких знаковых сделок с качественными активами. Однако этот всплеск носит точечный характер и обусловлен продажей крупных объектов со стороны девелоперов, сфокусированных на жилищном строительстве, для которых торговая недвижимость является непрофильным активом.Одновременно с этим девелоперская активность в сегменте находится на историческом минимуме: количество введенных торговых центров сократилось в три раза по сравнению с прошлым годом, а объем нового строительства упал на 45%, что указывает на исчерпание инвестиционного цикла в классическом ретейле. При этом розничные инвесторы все чаще обращают внимание на формат стрит-ретейла и помещений на первых этажах жилых комплексов, которые сохраняют устойчивость благодаря широкому кругу арендаторов — от малого бизнеса до сетевых операторов.
В противовес торговому буму производственно-складской сегмент переживает значительную коррекцию. Объем инвестиций сократился на 26%, до 76,8 млрд руб., однако на этот показатель существенно повлияла крупная сделка с активами Raven Russia. Без учета этой сделки снижение составило бы 72%, что отражает реальное состояние рынка. По данным IBC Real Estate, девелоперы продолжают вводить новые площади — 2,7 млн кв. м за полугодие — за счет проектов, инициированных в 2024 г., когда ставки аренды были высокими. Однако сейчас спрос со стороны арендаторов сокращается, а доля вакантных площадей растет.
Ставки аренды на сухие складские объекты класса А пошли вниз, что отражает перегрев рынка. Крупные институциональные инвесторы сохраняют интерес к этому сегменту, но становятся более избирательными, фокусируясь на уникальных логистических комплексах с длительными контрактами аренды. При этом сегмент light industrial — складские и производственные помещения малого формата — остается нишевым, однако привлекает внимание управляющих компаний ЗПИФ, которые приобретают такие объекты на стадии строительства с расчетом на реализацию при вводе в эксплуатацию.
На фоне разнонаправленной динамики сегментов и снижения арендных ставок важную роль начинает играть механизм закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Аналитики IBC Real Estate подчеркивают, что совокупная стоимость недвижимости в составе ЗПИФ достигла 5,5 трлн руб., и эта цифра продолжает расти. При этом важно понимать структуру этого объема: 4,8 трлн руб. приходится на кэптивные (закрытые) фонды, предназначенные для ограниченного круга инвесторов, и лишь 0,7 трлн руб. — на розничные фонды, паи которых доступны на открытом рынке.
Однако динамика розничного сегмента значительно опережает корпоративный: за год объем недвижимости в розничных ЗПИФ вырос более чем на 600 тыс. кв. м, превысив 1 млн кв. м только в жилом сегменте. В первом полугодии управляющие компании приобрели 36 объектов на сумму 71 млрд руб., причем в структуре сделок произошел кардинальный сдвиг в пользу торговой недвижимости — 28 объектов, тогда как годом ранее, по данным IBC Real Estate, доминировали складские площади (12 из 17 объектов). Розничные фонды обеспечили 85% всего объема вложений, что демонстрирует переход массового капитала от прямого владения к коллективному инвестированию.
Таким образом, ЗПИФ превратились в один из ключевых каналов консолидации активов на рынке недвижимости, аккумулируя значительные объемы капитала институциональных и частных инвесторов. Во втором полугодии аналитики ожидают развития тренда, при этом структура приобретаемых активов может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры и доходности различных сегментов.
Жилищное строительство и гостиницы
Жилищный сегмент, по данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 г. продемонстрировал рост на 22%, достигнув 106,8 млрд руб. Это первое увеличение с 2025 г., обеспеченное несколькими крупными сделками по приобретению земельных банков, что позволило поднять средний чек в сегменте на 56%.Крупные девелоперы продолжают наращивать земельные банки, однако структура сделок смещается в сторону менее подготовленных площадок: по данным IBC Real Estate, доля участков с готовой разрешительной документацией сократилась с 60 до 40%. Это отражает как дефицит качественного предложения на рынке подготовленных участков, так и ценовую недоступность таких активов для части игроков.
Гостиничный сегмент, напротив, продолжает сокращаться, показав снижение объема инвестиций на 30%, до 13,5 млрд руб. Дефицит качественных объектов и низкие темпы ввода новых гостиниц — по данным IBC Real Estate, открыто всего семь объектов с номерным фондом 1,4 тыс. мест — делают этот рынок высокорисковым. При этом структура сделок сместилась в сторону действующих отелей, доля которых выросла до 71%.
Анализ структуры сделок говорит о том, что инвесторы готовы входить в сегмент, но только при условии значительного дисконта к рыночной стоимости. На курортных рынках развивается альтернативный формат продажи номеров по ДДУ, однако он пока остается нишевым. Снижение тарифов и перераспределение туристов в пользу альтернативных форматов размещения оказывает давление на доходность, делая гостиницы менее привлекательными по сравнению с офисами и торговыми центрами.
Географическая концентрация инвестиций остается высокой. По данным отчета CORE.XP, на Москву приходится 78% всех вложений, на Санкт-Петербург — 12%, на остальные регионы — 10%. При этом аналитики IBC Real Estate отмечают, что в первом полугодии 2026 г. доля Санкт-Петербурга выросла за счет ряда крупных сделок с гостиничными активами и земельными участками под жилищное строительство.
Региональные рынки, несмотря на отдельные всплески активности, остаются непривлекательными для институциональных инвесторов, что связано с недостатком ликвидных активов и более высокими операционными рисками. Такой перекос, с одной стороны, создает риски перегрева столичных рынков, но с другой — удерживает цены на землю и готовую недвижимость на плаву.
В перспективе второго полугодия аналитики прогнозируют продолжение точечного снижения ставок аренды и постепенную стабилизацию спроса, при этом значительная часть транзакций будет структурироваться через ЗПИФ, что закрепляет этот инструмент в качестве одного из важных каналов инвестиций в коммерческую недвижимость. Прогнозируемый объем инвестиций по итогам 2026 г. оценивается аналитиками в диапазоне 800—900 млрд руб. по версии CORE.XP и 850—900 млрд руб. по версии IBC Real Estate, что на 15—25% ниже показателей 2025 г. и указывает на консенсус в оценке умеренного сжатия рынка.
Данные за первое полугодие 2026 г. показывают, что рынок инвестиций в недвижимость России завершил этап экстенсивного роста и вступил в фазу качественной перестройки. Анализ показателей подтверждает, что рынок сжимается, очищаясь от спекулятивного компонента. Ключевыми драйверами ближайших лет станут эффективность операционного управления, развитие инструментов коллективных инвестиций и адаптация к запросам конечного пользователя.
Представленные экспертами прогнозы свидетельствует об умеренном сжатии рынка относительно рекордных показателей предыдущих лет. Этот период «охлаждения» создает фундамент для нового цикла роста, который начнется в 2027—2028 гг., когда макроэкономическая стабилизация и снижение ключевой ставки вернут рынку возможности для наращивания инвестиционной активности, а сформированные через ЗПИФ портфели качественных активов станут основой для нового витка инвестиционной активности.
К сведению
Тренды жилищного рынка: продажи растут, неустойчивость сохраняется
В первом полугодии 2026 г. в России было продано 10,8 млн кв. м строящегося жилья на общую сумму 2,3 трлн руб. Это на 6% больше по площади и на 11% по сумме, чем год назад, следует из данных Аналитического центра «ДОМ.РФ». Однако, как подчеркивают аналитики, положительная динамика пока не означает устойчивого восстановления рынка: она во многом сформирована двумя отдельными эпизодами повышенного спроса в январе и июне, оба из которых связаны с опасениями изменений в условиях «Семейной ипотеки».Продажи новостроек в январе выросли на 75% год к году по площади, после чего рынок перешел к снижению. В феврале — мае продажи были ниже прошлогодних на 7—12%. В июне спрос снова усилился — продажи выросли на 16% год к году. По оценкам ДОМ.РФ, повышенный спрос в июне позволил единоразово привлечь в строительную отрасль дополнительно около 100 млрд руб. по «Семейной ипотеке». Без этого фактора продажи продолжили бы сокращаться пятый месяц подряд.
Рыночная ипотека постепенно восстанавливается, но основным бенефициаром становится вторичный рынок. В первом полугодии банки выдали ипотечные кредиты на 2,2 трлн руб. — на 48% больше, чем годом ранее. Доля рыночных программ по сумме выросла с 19% в первом полугодии 2025 г. до 37% в первом полугодии 2026 г. При этом большая часть прироста приходится на вторичный рынок — его доля в структуре выдач увеличилась с 39% до 54%. В «ДОМ.РФ» отмечают, что вторичное жилье становится более доступным по мере снижения рыночных ставок.
Цены на строящееся жилье за полугодие выросли на 3,6% при инфляции 4,2%, то есть в реальном выражении они снизились примерно на 0,5%. Наибольший рост пришелся на январь, когда новостройки подорожали на 1,7%, а с февраля ежемесячная динамика замедлилась до 0,2—0,5%.
Объем строительства растет быстрее продаж. За шесть месяцев застройщики вывели на рынок 19,4 млн кв. м новых проектов, что на 12% превышает результат первого полугодия 2025 г. Однако весь рост запусков пришелся на первый квартал (+35% год к году), тогда как во втором квартале их объем уже сократился на 5%.
Одновременно застройщики стали чаще откладывать начало продаж. В январе — мае только 43% проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска — против примерно 50% в 2022—2024 гг., сообщили в аналитическом центре. Девелоперы адаптируют объем предложения к спросу, откладывая реализацию части проектов.
Более четверти строящегося жилья продается медленнее нормы. Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 70% на 1 июля. При этом у 27% портфеля, или 33 млн кв. м, распроданность находится ниже нормы — менее 60%. Среди крупных рынков низкое соотношение распроданности и стройготовности зафиксировано, например, в Краснодарском крае, Башкортостане, Тюменской, Воронежской, Красноярской и Челябинской областях.
Остатки на счетах эскроу почти перестали расти. За пять месяцев 2026 г. на счета эскроу поступило 2,1 трлн руб., тогда как объем раскрытий составил около 2 трлн руб. В результате остатки увеличились всего на 0,1 трлн руб., или примерно на 1% с начала года. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу снизилось до 66% против 69% в конце 2025 г. Иными словами, объем выбранных кредитных лимитов растет быстрее, чем средства на эскроу. Средняя ставка по проектному финансированию сохраняется на уровне около 10%, а качество портфеля остается хорошим, отмечают в «ДОМ.РФ».
Главным ограничением для рынка, по мнению аналитиков, остается высокая стоимость рыночной ипотеки. Риском становится возможное более медленное снижение ключевой ставки, чем ожидалось в начале года. В таком сценарии восстановление продаж новостроек может растянуться, а девелоперы продолжат осторожнее подходить к новым запускам и срокам открытия продаж.