1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2041

Новеллы в земельном законодательстве

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона „О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносятся корректировки в ряд норм земельного законодательства. Речь идет о регулировании прав и обязанностей организаций — собственников зданий в отношении земельных участков под зданиями, а также юридических лиц, владеющих землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязанных оформить землю в аренду или собственность. Продлеваются сроки реализации соответствующих прав и обязанностей.

Вещные права и сроки

Собственники зданий (сооружений) имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды на земельные участки, на которых расположены строения (ст. 36 Земельного кодекса). Другими словами, факт нахождения в собственности юридического лица или индивидуального предпринимателя здания служит основанием для выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, на специальных льготных условиях. Они предусмотрены ст. 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ). В статье сформулированы правила определения выкупной стоимости земельного участка. Срок действующего порядка оформления земельных участков под зданиями и сооружениями собственниками этих объектов недвижимости продлен до 1 июля 2012 г. До этой же даты сдвинут срок переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды юридическими лицами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, собственники зданий и сооружений, пере­оформившие право постоянного (бессрочного) пользования земельных участков (на которых расположены строения) на право аренды до 1 июля 2012 г., смогут после указанной даты выкупить землю из аренды по специальным ценам, предусмотренным в п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ.

Новым пунктом дополнена ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Тем самым урегулировано применение требований названной статьи к объектам незавершенного строительства. Если право собственности на незавершенку зарегистрировано до 1 января 2012 г., взять земельный участок, на котором находится объект, в аренду можно будет без проведения торгов.

Изменен порядок предоставления земельных участков из состава земель с особым правовым режимом. Земельные участки лесного фонда могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам без проведения государственного кадастрового учета в отношении таких земельных участков до 1 января 2015 г.

Описанные выше положения вступили в силу с 14 декабря 2011 г.

Меры против недобросовестных застройщиков

Изменения коснулись также субъектов, осуществляющих строительство в границах города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

В соответствии с нововведениями с 1 апреля 2012 г. договор аренды земельного участка, предоставленного для целей реконструкции и строительства объекта недвижимости на указанных территориях, может быть расторгнут досрочно и в одностороннем порядке органом государственной власти или местного самоуправления.

Статья 3 Закона № 137-ФЗ дополнена новым, довольно большим по объему пунктом, устанавливающим порядок и основания досрочного расторжения такого договора. Статья 3 в обновленной редакции вступит в силу 1 апреля 2012 г.

Основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка будет являться существенное нарушение условий договора. Во-первых, речь идет о нарушении застройщиком сроков строительства или реконструкции объекта недвижимого имущества, установленных договором или разрешением на строительство (при отсутствии договорных сроков). Данное основание для расторжения договора применяется только в том случае, если строительная готовность объекта на последний день договора составляет менее 40% общего объема строительства или реконструкции. Во-вторых, нарушением признается отсутствие разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора на строительство или реконструкцию. Это основание применяется, только если срок окончания работ по строительству или реконструкции объекта недвижимости договором не предусмотрен.

Застройщик может лишиться земли, не только нарушив условия договора аренды. Основанием для досрочного расторжения договора станет и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении такого договора. Имеется в виду расторжение иного договора на строительство или реконструкцию на данном участке объекта недвижимости, заключенного с органом государственной власти или муниципального самоуправления. Однако соглашением о расторжении может быть предусмотрено и продление действия договора аренды земельного участка.

Важное изменение внесено в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон дополнен новой ст. 24.2 «Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества». Данная норма установливает порядок государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору застройщика с государственным или муниципальным учреждением, унитарным предприятием с привлечением внебюджетных средств. Такой договор подразумевает последующее распределение площади созданного объекта недвижимости. Государственная регистрации права собственности теперь будет осуществляться только после завершения строительства и подписания документа, в котором стороны подтвердили исполнение обязательств по данному договору. Кроме того, договор должен предусматривать положение о распределении площади вновь созданного объекта. Нововведения касаются договоров, заключенных до 1 января 2011 г.