1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 3148

Счастье не в квадратных метрах, а в их качестве

До кризиса строительство жилья в России отставало от спроса населения. В результате цена заветного жилого метра достигла заоблачных высот. Тогда государство поставило стратегическую цель — увеличить объемы жилищного строительства (до 145 млн кв. м к 2020 г.). Цены не падают. Но теперь говорят, что настало время строить качественное жилье и формировать комфортную среду для проживания.

Сегодня объемы ввода жилья в нашей стране, несмотря на сокращение темпов его роста в 2011 г., превосходят показатели некоторых развитых государств. Конечно, в России потребность в жилье выше, чем в европейских государствах. Ведь обеспеченность заветными метрами на душу населения в два раза ниже, чем, например, в Великобритании или Германии. Однако в условиях рынка при наращивании объемов жилищного строительства необходимо внимательно прогнозировать не столько потребность, сколько платежеспособный спрос на жилье в различных регионах и муниципалитетах.

Комфортные города

Самый мощный подводный камень системы стратегического планирования жилищного строительства кроется в превалировании валовых показателей ввода жилья, что приводит к потере качественных ориентиров развития отрасли. Международная статистика уже давно перешла от показателей обеспеченности квадратными метрами общей площади жилья к индикаторам обеспеченности жилыми единицами и комнатами.

Количество жилых единиц на одно домашнее хозяйство в России (1,11) сегодня вполне соответствует средним европейским показателям. Однако при этом по обеспеченности общей площадью жилья и количеству комнат на одного человека наша страна существенно отстает от других развитых государств.

Таким образом, дело не в резком увеличении количества жилых единиц в России, подчеркнули участники экспертной дискуссии о стратегических целях жилищной политики в ВШЭ. Главное — их качество, в том числе размер и число комнат, а также место расположения.

В таких условиях основной стратегической задачей, по оценке президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, становится не увеличение числа новых жилых единиц, а замещение наиболее старого и неблагоустроенного жилищного фонда новым, отвечающим современным требованиям, и модернизация уже существующего фонда, повышение качества городской среды в целом.

Здесь необходимо учитывать перспективы социально-экономического развития конкретных регионов, городских и сельских поселений, прогнозы платежеспособного спроса на жилье и факторы его территориальной дифференциации, считает г-жа Косарева. Массовое освоение новых земельных участков в городах без учета указанных тенденций и факторов способно привести к отрицательным результатам.

Так, в городах, численность населения которых стагнирует (например, в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Уфе и Перми) или снижается (в Волгограде, Саратове и Ульяновске), это может вызвать появление заброшенных районов старой неблагоустроенной жилой застройки. Поэтому там необходима приоритетная реконструкция уже застроенных территорий.

В растущих же городах (в частности, в Казани, Красноярске, Белгороде, Курске, Тюмени и Екатеринбурге) нужно ра­зумно сочетать освоение новых земельных участков и реконструкцию застроенных.

Новая целевая установка — формировать компактные города с комфортной средой жизнедеятельности человека — может существенно изменить потребности в жилищном строительстве, развитии и модернизации инфраструктуры, а также позволит по-новому, более сбалансированно определять политику в отношении градорегулирования и застройки.

Жизнь по найму

Отдельная тема — изменение структуры жилищного фонда по видам использования. Сегодня государственная жилищная политика в России отдает приоритет развитию жилищного фонда в собственности проживающих граждан (см. «ЭЖ», 2011, № 26, с. 01). При этом международный опыт демонстрирует вполне эффективное использование иных форм удовлетворения жилищных потребностей — частное арендное жилье, кооперативное жилье, некоммерческое социальное жилье.

Многочисленные российские и зарубежные исследования показывают, что форма использования жилых единиц и предпочтения в отношении различных типов жилых единиц (квартира, индивидуальный жилой дом, дом блокированной застройки) зависят от доходов семьи, ее предпочтений, стадии жизненного цикла и места проживания (город, сельская местность, пригородные зоны).

Эксперты предлагают существенно расширить линейку мер по развитию форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и строительства различных типов жилья в зависимости от доходов, стадии жизненного цикла и места проживания семей, а также с учетом перспектив социально-экономического развития регионов, городов и иных поселений.

В России нужно создавать институт социального жилья, полагает председатель Комитета ТПП России по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков. Оно предназначено для тех, кто еще не может стать участником рынка и ответственным собственником. В строительстве доходных домов необходимо активно использовать средства частных инвесторов. Роль государства в этом вопросе должна быть иной — обеспечить преференции для бизнеса. Например, органы власти могут бесплатно выделять землю под возведение социального жилья и брать на себя создание инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. Для этого целесо­образно законодательно урегулировать вопрос о предоставлении жилых помещений частного жилищного фонда по долгосрочному договору коммерческого найма жилого помещения (на срок более пяти лет).

Субъекты Федерации и органы местного самоуправления вполне могут предоставлять субсидии на наем жилья в частном секторе гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в первоочередном порядке — состоящим на учете на получение социального жилья), предусмотрев зависимость размера субсидии от дохода семьи и количества детей. Подобная практика широко распространена во многих европейских странах, в частности в Германии, где граждан страны иногда в шутку называют нацией арендаторов жилья. Более половины (57%) немцев предпочитают не покупать, а снимать квартиры. Кстати, именно поэтому в ФРГ у трудовых ресурсов очень высокая мобильность, о которой российские власти пока лишь мечтают.

Динамика объемов жилищного строительства

Страна

Ввод общей площади жилья

Ввод жилых единиц

Всего млн кв. м

Кв. м
на одного человека

Всего тыс.
жилых ед.

На 1000 человек

Венгрия

2,85

0,28

32,10

3,2

Германия

19,56

0,24

172,20

2,1

Испания

71,77

1,57

618,68

13,5

Нидерланды

9,52

0,58

82,43

5,0

Финляндия

2,18

0,42

21,84

4,1

Франция

47,14

0,73

476,20

7,4

Швеция

2,38

0,26

24,07

2,6

Россия

57

0,42

702

4,9

Источник: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau

Структура жилищного фонда по видам использования, %


Страна

Аренда

Проживание собственника

социальная

коммерческая

Австрия

23

17

56

Великобритания

17

15

68

Нидерланды

32

10

58

Германия

5

49

46

Финляндия

16

15

66

Швеция

17

27

38

США

1,0

31,6

66,4

Россия

16

11,2

72,8

Источник: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau

Обеспеченность жильем

Страна

Количество
частных
домохозяйств,
тыс. домохозяйств

Количество
жилых
единиц на
1000 чел.

Количество
жилых единиц
на одно
частное
домохозяйство

Обеспеченность
общей площадью
жилья, кв. м
на человек

Количество
комнат
на одного человека
в используемом
жилищном фонде

Австрия

3598

436

1,01

42,9

1,8

Великобритания

25 200

430

1,04

44,0

2,3

Нидерланды

7313

431

0,97

41,0

2,3

Германия

40 076

488

1,00

42,9

2,2

Финляндия

2517

531

1,12

38,9

1,8

Венгрия

3810

429

1,13

31,2

1,1

США

118 273

428

1,11

69,7

2,1

Канада

12 435,5

393

1,00

6,4

Россия

53 350

419

1,11

22,5

0,86

Источник: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada