1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1117

Переходящие права на земельный участок

У приобретателя недвижимости в виде зданий возникают правовые основания для использования и земельного участка, находившегося у прежнего собственника на праве постоянного (бессрочного) пользования, даже в тех случаях, когда земельный участок не может быть предоставлен покупателю на этом вещном праве (постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 11401/09).

Действующим законодательством предусмотрено, что земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Основанием служит п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Остальные юридические лица должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести участки в собственность. На это указано в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Исходя из приведенных положений в арбитражной практике выработалось два противоположных подхода к решению вопроса, переходит ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к покупателю недвижимости, расположенной на этом участке, если он не входит в число лиц, которым участок может быть предоставлен на данном праве.

Одни суды считают, что к лицам, не поименованным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположен приобретенный ими объект недвижимости, перейти не может (постановления ФАС Поволжского округа от 26.06.2009 по делу № А12-17398/2008, Московского округа от 14.11.2007 по делу № А40-9078/07-41-97 и Центрального округа от 29.07.2009 по делу № А08-7416/2008-19).

Другие придерживаются противоположного мнения (постановления ФАС Московского округа от 28.01.2009 по делу № А41-К1-1961/08, Дальневосточного округа от 30.05.2008 № Ф03-А51/08-1/948 по делу № А51-12820/2005-3-157 и Северо-Западного округа от 18.02.2005 № А66-2187/04).

Точку в вопросе поставил Президиум Высшего арбитражного суда РФ, рассматривая одно из таких дел в порядке надзора.

Общество приобрело у колхоза объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном колхозу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В связи с отчуждением колхозом объектов недвижимости постановлением мэра города было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования колхоза на указанный земельный участок. Через шесть месяцев общество зарегистрировало право собственности на него.

Полагая, что со дня принятия постановления мэра о прекращении права постоянного бессрочного пользования и до государственной регистрации права собственности общества на этот земельный участок у общества возникла обязанность вносить плату за пользование им, департамент муниципальной собственности обратился с иском в суд о взыскании с общества неосновательного обогащения.

Суды всех инстанций удовлетворили требования истца исходя из того, что общество не является лицом, которому земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования и это право не могло перейти к нему в соответствии со ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением объектов недвижимого имущества.

Рассматривая дело, Президиум ВАС РФ руководствовался п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Высшие арбитры указали, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю недвижимости согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ в силу прямого указания закона даже в тех случаях, когда земельный участок не может быть предоставлен покупателю на этом вещном праве.

Таким образом, покупатель недвижимости, не поименованный в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, все же имеет правовые основания использовать земельный участок, находившийся у прежнего собственника недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования до момента оформления права собственности (или аренды) на участок.