Выкуп госимущества: ВС РФ разъяснил, в каком случае субъект МСП может приватизировать подземное здание

Несмотря на то, что специальный закон о преимущественном праве выкупа для субъектов малого и среднего предпринимательства не содержит запрета на отчуждение объекта без земли, фундаментальный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости должен соблюдаться.

Суть дела

Общество в 2020 г. заключило договор аренды с ТУ Росимущества федерального имущества — нежилого здания в г. Москве, которое полностью находилось под землей. В феврале 2023 г. общество обратилось в Росимущество с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого здания в соответствии со ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ).

Росимущество и его территориальное управление не отказывали обществу прямо, но и не совершали положенных по закону действий. Все заявления компании, включая повторные, оставались без рассмотрения по существу.

Общество, полагая, что ведомство необоснованно уклоняется от заключения договора, обратилось в суд с иском о возложении обязанности на ведомство заключить договор купли-продажи и возместить убытки в виде арендной платы, которую компания продолжала платить с 1 июня 2023 г. (когда, по ее мнению, договор уже должен был быть заключен) по 31 июля 2024 г.

Выводы судов

Суды удовлетворили иск общества, исходя из того, что заявитель соответствует всем установленным Законом № 159-ФЗ критериям, позволяющим претендовать на реализацию преимущественного права приватизации арендуемого здания.

При этом они отметили, что отсутствие сформированного под зданием земельного участка само по себе не препятствует заключению договора, поскольку такое основание для отказа в приватизации не предусмотрено Законом № 159-ФЗ.

Суды удовлетворили производное требование о взыскании в пользу общества убытков, составляющих арендную плату, внесенную за период вынужденного продолжения правоотношений в рамках договора аренды.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее.

Положения п. 7 ст. 3 федеральных законов от 25.10. 2001 № 137-ФЗ и ст. 28 от 21.11. 2001 № 178-ФЗ содержат общее правило о недопустимости приватизации зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, и предусматривают исключение лишь для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, чего в данном случае судами установлено не было.

При таком положении выводы судов о наличии у уполномоченного лица возможности осуществить передачу в собственность общества только здания без земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для его использования, при неустановлении обстоятельств, предусмотренных п. 4 ст. 35 ЗК РФ, нарушают один из основных принципов земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, возложение судами обязанности заключить договор купли-продажи на предложенных обществом условиях без проверки обстоятельств невозможности одновременной приватизации земельного участка либо без учета стоимости земельного участка (стоимости земельных прав) также не обеспечивает достижение установленных Законом № 178-ФЗ целей приватизации государственного имущества, поскольку не способно исключить возникновение в будущем правовой неопределенности в вопросе соотношения прав на здание и участок, на котором оно расположено, или соразмерной компенсации вследствие утраты публично-правовым образованием отчуждаемых объектов недвижимости.

На уполномоченный орган возложена обязанность при получении соответствующего заявления от субъекта МСП совершить следующие действия: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, либо мотивированно отказать в данных действиях (ч. 3, 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Убытки в виде внесенной арендной платы могут быть возмещены субъекту МСП, если будет установлено, что публичный орган безосновательно уклонялся от предоставления субъекту преимущественного права на выкуп арендованного имущества либо незаконно отказал в предоставлении этого права, не соблюдал сроки совершения установленных Законом № 159-ФЗ действий.

В целях доказывания вины в пролонгации арендных отношений на общество как лицо, заявившее требование о возмещении убытков, возлагается бремя доказывания не только самого факта пролонгации сделки, но и недобросовестности поведения при этом другой стороны, в том числе в случае возникновения спора о цене сделки.

Судами не устанавливались обстоятельства совершения уполномоченными лицами каких-либо противоправных действий (бездействия) и нарушений прав арендатора на приватизацию объекта недвижимости без одновременной продажи земельного участка, на котором он расположен, либо без определения стоимости земельных прав в цене отчуждаемого на льготных условиях без торгов объекта, и причины непринятия мер по его формированию в порядке, предусмотренном земельным законодательством (ст. 11.3 ЗК РФ), тогда как вопрос об оспаривании оценки, проведенной в рамках Закона № 135-ФЗ, является правом обеих сторон спорной сделки.