Земля во все времена представляла собой дорогостоящее имущество, приносящее ее обладателю не только возможность получения дохода, но и расходы в виде налогов или арендных платежей. Налоговые органы, выполняя контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты земельного налога, принцип платности использования земли порой трактуют по-своему. Причем это «по-своему» больно бьет по карману, определяемому контролерами по правилам, идущим вразрез с законом. Противостоять подобному перераспределению сложно, но можно.
Общий порядок налогообложения Принцип платности использования земли закреплен в ст. 65 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
С 1 января 2006 г. вступила в силу глава «Земельный налог» Налогового кодекса РФ. С этого же времени не применяется Закон РФ от 11.10.91 №1738-1 «О плате за землю» (за исключением ст. 25). Земельный налог относится к местным налогам. Для его введения или отмены на территории муниципального образования требуется нормативный акт представительного органа власти, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – закон этих городов.
Плательщиками этого налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на определенном в п. 1 ст. 388 НК РФ праве: праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются плательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Объектом налогообложения согласно ст. 389 НК РФ признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
Вроде бы Налоговым кодексом РФ установлены условия, позволяющие определить и субъекта, и объект земельного налога. Но все не так просто. Налоговики в погоне за увеличением показателей поступления средств в бюджеты пытаются найти повод, чтобы заставить платить земельный налог всех, кто каким-либо образом приближен к объекту налогообложения. И это им позволяет, в том числе местное нормотворчество. Налог-то местный!
Суть нормы – между строк
Рекордсменом в установлении собственных правил уплаты земельного налога можно признать Первопрестольную. И это понятно. Москва – город дорогой, выживают в бизнесе сильнейшие, а равно и имеющие к тому средства.
На этот раз налоговики изловчились и обязали арендатора, заключившего договор аренды здания на 49 лет, уплатить еще и земельный налог за участок земли, на котором находилось здание. Основанием послужило то, что в тексте договора аренды не указано, что арендная плата включает в себя плату за землю. Значит, нарушен принцип платности.
Судебный спор, затеянный еще в 2006 г., дошел до высшей инстанции – ВАС РФ. Суды первой и кассационной инстанции поддержали налоговый орган.
2 сентября 2008 г. Президиум ВАС РФ развенчал миф о возможности начисления земельного налога по землям, на которых находится арендованное здание. На примере ФГУП, которому по результатам выездной проверки за 2002–2003 гг. налоговики доначислили 4,59 млн руб. земельного налога и пеней.
По мнению налоговиков, возможность доначислять налог в дополнение к арендной плате позволяет формулировка ст. 6 Закона г. Москвы от 16.07.97 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (далее – Закон №34). В редакции до 11.06.2003 предусматривалось, что юридические и физические лица, обладающие соответствующими вещными правами или правами аренды (субаренды) на расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них, платят регулярные земельные платежи, исходя из расчетных земельных площадей, равных произведению площади земельного участка и доли общих площадей (объемов) занимаемых этими лицами помещений от соответствующей общей площади (объема) помещений, размещенных на данном участке. В содержании этой нормы налоговики углядели обязанность пополнить бюджет за счет земельного налога с земель, занятых по договорам аренды.
К СВЕДЕНИЮ
Оспорить норму ст. 6 Закона №34 (в редакции до 11.06.2003) пытались арендаторы, на которых возложена обязанность налогоплательщика, еще в июле 2006 г. Но ВАС РФ прекратил тогда производство по делу, поскольку оспариваемые положения нормативного акта исключены и прекратили свое действие, а значит, не могут нарушать права и охраняемые Законом интересы граждан и юридических лиц (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2006 № 5-Г06-57).
Президиум ВАС РФ не согласился с позицией налоговиков о нарушении принципа платности и решение в части доначисления земельного налога и пеней признал недействительным.
Из содержания правовой нормы местного закона, по мнению Президиума ВАС РФ, не следует, что арендная плата не включает плату за землю. Такой вывод соответствует и ст. 4 Закона № 34, предусматривавшей, что формами платы за землю в городе Москве являются земельный налог и арендная плата за землю. Заметим, что Закон города Москвы от 11.06.2003 № 35 уточнил редакцию ст. 6 Закона № 34, разъяснив, что арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком.
Более того, следует руководствоваться федеральной нормой, если таковая существует. Так, согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за
пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, ВАС РФ пришел к выводу: ни федеральное, ни московское законодательство не содержат указаний на то, что в арендную плату не включается налог на землю. Поэтому арендатор обязан платить за землю отдельно, только если это прямо оговорено в договоре.
Бывали случаи…
Приобщить к сообществу плательщиков земельного налога пытались многих, не имеющих такой обязанности или имеющих освобождение от нее. Приведем несколько примеров.
Не увенчалась успехом попытка налоговиков заставить платить налог за земли, используемые государственным образовательным учреждением МВД по Республике Мордовия. Земли, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, согласно подп. 3 п. 2 ст. 389 НК РФ не признаются объектом обложения земельным налогом (Определение ВАС РФ от 16.06.2008 №7746/08).
Не получилось возложить обязанность уплатить земельный налог в отсутствие правоустанавливающих документов на землю, в частности документов о праве собственности (Определение ВАС РФ от 17.04.2008 №2974/08).
Безрезультатно для налоговиков окончился судебный спор, в котором налоговый орган посчитал возможным определить статус лица как собственника земельного участка и доначислить ему налог соразмерно принадлежащей ему части здания в ситуации, когда земельный участок, на котором расположено здание, является неделимым, а находящиеся в нем помещения принадлежат разным лицам, в связи с чем оформление прав на указанный земельный участок возможно только при совместном обращении всех собственников помещений (Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2007 № КГ-А40/2344-07).
Продолжение следует?
Итак, очередной миф, используемый налоговиками, развенчан. Начисление земельного налога за земли, занятые арендованным недвижимым имуществом, в частности зданиями, неправомерно. Рассмотренное судебное разбирательство может послужить уроком для других арендаторов, которые включены в список должников по земельному налогу.