Обратная сила рыночной стоимости: Росреестр предлагает в законодательстве закрепить пресекательные сроки и порядок их установления

Законопроект предлагает разделить порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной в зависимости от того, идет речь об актуальной или уже погашенной (архивной) кадастровой стоимости.

Для актуальной кадастровой стоимости принципиальных изменений не предполагается: заявление в бюджетное учреждение должно быть подано в течение шести месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость и которая указана в отчете оценщика. Поэтому важно подчеркнуть, что шестимесячный срок законопроектом не вводится заново — он уже предусмотрен действующим законодательством. Поправки лишь уточняют, что этот срок применяется именно тогда, когда оспариваемая кадастровая стоимость остается актуальной. Действующая редакция ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ уже устанавливает шестимесячный срок подачи такого заявления.

Сохранение этого ограничения выглядит обоснованным. Если собственник оспаривает действующую кадастровую стоимость, для ее сравнения должна использоваться достаточно свежая информация о рынке и самом объекте. За длительное время могут измениться как цены на недвижимость, так и характеристики объекта. Поэтому использование старого отчета об оценке могло бы привести к тому, что действующая кадастровая стоимость сравнивалась бы с уже неактуальной рыночной стоимостью. Именно этим Росреестр объясняет сохранение шестимесячного срока.

Главная новелла касается архивной стоимости. Законопроект прямо предусматривает возможность обратиться за установлением такой кадастровой стоимости в размере рыночной в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления. Иными словами, сам факт появления в ЕГРН новой кадастровой стоимости больше не должен закрывать возможность пересмотра прежней, если она продолжает иметь юридические и финансовые последствия для правообладателя.

Практическое значение этой нормы будет особенно заметно в налоговых отношениях. Если завышенная кадастровая стоимость использовалась для определения налоговой базы за прошлый период, собственник сможет добиваться установления вместо нее рыночной стоимости на соответствующую дату. Законопроект одновременно уточняет ст. 18 Закона № 237-ФЗ: при пересмотре архивной стоимости установленная рыночная стоимость будет применяться с 1 января того года, по состоянию на который она определена, но не ранее начала применения самой оспариваемой кадастровой стоимости. Тем самым пересмотр получает реальный экономический смысл и может стать основанием для корректировки обязательств за прошлые периоды.

Кроме того, вводимая часть 7.1 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ не содержит специального ограничения круга заявителей только гражданами: с учетом общего регулирования ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ новый механизм распространяется и на юридических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности. В этом отношении проект даже шире временной модели, сформулированной КС РФ непосредственно для добросовестных физических лиц-налогоплательщиков.

В целом поправки можно оценить положительно. Они устраняют ситуацию, при которой кадастровая стоимость продолжает влиять на имущественные обязанности собственника, но возможности проверить ее соответствие рынку уже нет. Для правообладателей это означает расширение возможностей защиты своих интересов и более справедливое определение платежей, зависящих от кадастровой стоимости. При этом для действующей стоимости сохраняется разумное требование использовать актуальный отчет об оценке. Таким образом, проект одновременно решает две задачи: сохраняет актуальность данных при пересмотре текущей стоимости и дает возможность исправить последствия завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.

Новизна законопроекта в том, что шестимесячное ограничение предлагается встроить в более сложную систему, привязав его к периоду применения актуальных сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, одновременно создав отдельный механизм для обращения в отношении ранее действовавшей кадастровой стоимости. Иными словами, законодатель пытается разделить «актуальную» и «архивную» кадастровую стоимость и установить для них разные правила доступа к процедуре установления рыночной стоимости.

С точки зрения целей Законопроекта логика Росреестра понятна. Отчет об оценке отражает состояние конкретного объекта и рынка на определенную дату. Чем больше временной разрыв между датой оценки и датой обращения, тем выше риск того, что содержащиеся в отчете сведения перестали соответствовать фактическим характеристикам объекта, его правовому состоянию и рыночной конъюнктуре. Сам Росреестр ранее указывал, что для применения ст. 22.1 датой оценки должна считаться дата определения актуальной рыночной стоимости объекта, соответствующей происходящим на рынке изменениям.

Однако именно здесь возникает главный юридический вопрос: может ли обеспечение актуальности отчета об оценке оправдывать прекращение права на пересмотр кадастровой стоимости исключительно вследствие истечения шести месяцев?

Для ситуации, когда собственник пытается изменить актуальную кадастровую стоимость на будущее, шестимесячный срок имеет рациональное правовое основание. В этом случае заявление фактически представляет собой альтернативный механизм определения кадастровой стоимости через рыночную стоимость. Государство вправе установить определенные требования к свежести исходных данных, поскольку решение бюджетного учреждения должно отражать действительную стоимость объекта, а не состояние рынка, существовавшее год или два назад.

При этом шестимесячный срок должен рассматриваться именно как требование к актуальности отчета, а не как самостоятельное ограничение права на защиту нарушенного имущественного интереса. Это принципиальное различие. Если отчет устарел, закономерным последствием должно быть требование представить новый отчет либо провести новую оценку, но не обязательно полное прекращение возможности добиться корректной налоговой базы.

Проблема становится особенно очевидной применительно к кадастровой стоимости, которая уже перестала быть актуальной в ЕГРН. Законопроект предусматривает специальный п. 7.1 ст. 22.1, позволяющий подать заявление в период применения ранее содержавшихся в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления. При этом рыночная стоимость должна быть определена на соответствующую дату, указанную в отчете.

Это решение представляется концептуально правильным: законодатель признает, что утрата кадастровой стоимостью статуса актуальной не должна автоматически означать утрату ее правового значения. Такая стоимость может продолжать использоваться для расчета налоговых обязательств за прошлые периоды. Следовательно, должна существовать процедура ее проверки на соответствие рыночной стоимости.

Но именно в этой части законопроект необходимо оценивать уже с учетом свежей позиции КС РФ в постановлении от 14.07.2026 № 48-П.

Особенно важно, как КС РФ оценил применение шестимесячного срока к архивной кадастровой стоимости. Суд указал, что в контексте определения налоговой обязанности такой срок не может считаться разумным и адекватным, поскольку на налогоплательщика не возложена обязанность постоянно контролировать результаты государственной кадастровой оценки. Более того, налогоплательщик может узнать о реальном размере налоговых последствий значительно позже утверждения кадастровой стоимости — например, после получения налогового уведомления.

Показательно, что КС РФ установил временный порядок регулирования до принятия федерального закона. В этом контексте предлагаемый законопроект выглядит одновременно своевременным и недостаточным.

Своевременным потому, что он фактически формирует законодательную конструкцию для работы с архивной кадастровой стоимостью: вводит понятие соответствующего периода, предусматривает возможность подачи заявления в пределах трех предшествующих лет и связывает такую процедуру с датой оценки.

Главный риск заключается в следующем. Законопроект может создать иллюзию расширения прав налогоплательщика, поскольку появляется ч. 7.1 ст. 22.1. Однако фактический объем защиты будет зависеть от того, когда лицо узнало о налоговых последствиях и имеет ли оно реальную возможность использовать процедуру после истечения шестимесячного периода.

Если законодатель связывает допустимость заявления исключительно с датой оценки, он продолжает исходить из презумпции, что лицо должно самостоятельно отслеживать кадастровую стоимость и своевременно заказывать отчет. Именно такую конструкцию КС РФ признал проблемной применительно к архивной стоимости.

Поэтому представляется целесообразным закрепить в законопроекте два самостоятельных режима.

1. Для актуальной кадастровой стоимости. Здесь шестимесячный срок с даты оценки может быть сохранен как требование к свежести отчета. Его назначение — не наказать заявителя за бездействие, а обеспечить достоверность сведений, используемых для определения рыночной стоимости.

2. Для архивной кадастровой стоимости, продолжающей использоваться в налоговых отношениях. Здесь началом срока целесообразно сделать не дату оценки, а момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговом последствии применения соответствующей кадастровой стоимости. Именно такая модель предложена Конституционным судом в качестве временного регулирования.

Иными словами, актуальность отчета и срок реализации права — это разные юридические категории, которые не следует смешивать. Устаревший отчет действительно может быть ненадлежащим доказательством рыночной стоимости. Но из этого не следует, что само право на пересмотр налоговой базы должно прекращаться.

Именно это, на мой взгляд, является ключевой точкой для доработки законопроекта.

Еще одна важная проблема — соотношение предлагаемого регулирования с налоговым законодательством. Изменение кадастровой стоимости в размере рыночной может иметь последствия для ранее исчисленного налога. КС РФ прямо указал, что специальные нормы налогового законодательства допускают учет измененной кадастровой стоимости при определении налоговой базы за предыдущие периоды.

Следовательно, механизм ст. 22.1 нельзя рассматривать исключительно как инструмент формирования «будущей» кадастровой стоимости. В определенных случаях это механизм восстановления правильного размера уже возникшего налогового обязательства.

В итоге предлагаемый законопроект следует признать важным шагом, однако его необходимо доработать с учетом постановления КС РФ № 48-П. В противном случае существует риск, что новая конструкция формально урегулирует архивную кадастровую стоимость, сохранит проблему, на которую указал Конституционный суд.

На наш взгляд, на практике может возникнуть проблема синхронизации с налоговым законодательством. Так, трехлетний срок совпадает с п. 2.1 ст. 52 НК РФ, но точки отсчета разнятся: проект отсчитывает три года от года подачи заявления, а кодекс – от года направления уведомления в связи с перерасчетом.

Заявление, поданное в декабре, может охватить период, который налоговый орган уже не вправе пересчитать (перерасчет возможен только за три года, предшествующих году уведомления). Это создает риск формального удовлетворения требования без реального уменьшения налога.

Относительно актуальной стоимости неразумный срок сохранен: шестимесячный срок с даты оценки остался без изменений, Проект лишь привязывает его к периоду применения актуальных сведений ЕГРН.

Между тем КС РФ прямо указал, что этот срок «не может быть признан разумным и адекватным» для определения налоговой обязанности, поскольку закон не возлагает на налогоплательщика контроль за результатами оценки.

Разработчик ссылается на ст. 12 Закона об оценочной деятельности, но эта норма исключает кадастровую стоимость и отсчитывает шесть месяцев от даты отчета, а не от даты оценки – разрыв между датами съедает часть и без того короткого окна.

КС РФ рекомендовал привязать срок к периодичности кадастровой оценки (4 года, в городах федерального значения при наличии решения региона – 2), но Проект эту подсказку проигнорировал.

В период до принятия Проекта при оспаривании гражданами архивной стоимости целесообразно опираться на правила самого Постановления КС РФ: в течение года со дня, когда стало известно о налоговых последствиях, с глубиной пересмотра в три года.

По актуальной стоимости отчет следует заказывать с запасом до подачи заявления, а обращение не откладывать на конец года – установленная стоимость применяется с 1 января года подачи, и перенос на следующий год стоит целого налогового периода.

В части архивной стоимости предписание КС РФ исполнено, причем шире требуемого: распространено не только на граждан-налогоплательщиков для целей исчисления и уплаты земельного налога и налога на имущество физических лиц, но и на всех иных лиц, и на любые цели.

Однако в части актуальной стоимости сохранено правило, признанное КС РФ неразумным, и не использован предложенный ориентир – привязка к периодичности оценки, если она не блокирует реализацию права.