В банкротстве арендатора в приоритете — сохранение в составе конкурсной массы права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как ценного актива для последующей продажи. Возникает ли конкуренция норм земельного и банкротного законодательств в таких делах? Какое значение при этом имеет согласие собственника и срок аренды? Как установить подсудность спора требований о расторжении договора и о взыскании задолженности? Можно ли найти баланс между интересами должника и кредиторов при досрочном расторжении аренды?
Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (ст. 131 Закона о банкротстве). Следовательно, действующее право аренды земельного участка, имеющееся в наличии у должника на дату открытия конкурсного производства, может быть существенной частью его конкурсной массы. Сохранение такого права особенно актуально для сельскохозяйственных организаций и застройщиков.
Права аренды могут быть включены в состав конкурсной массы должника, поскольку права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующую плату (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 № 03АП-2161/24 по делу № А33-556/2017).
При этом необходимо учитывать, что применительно к аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, праву их аренды может быть придан статус актива, входящего в конкурсную массу, только при соблюдении важного условия.
Какое значение имеет согласие собственника и срок аренды?
Часть 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Исходя из этого, в условиях обычных хозяйственных отношений арендатору земельного участка предоставляется право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, а также сдавать в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Такой подход был закреплен в п. 15 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 и остается актуальным и сегодня.
Таким образом, если говорить о процедурах банкротства, то упомянутое право аренды может стать частью конкурсной массы должника при соблюдении установленного ЗК РФ условия о длительности такой аренды более пяти лет.
Как уже неоднократно отмечалось в судебной практике и правовой доктрине, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. В процедурах банкротства арендаторов земли это, с одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом, а с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов1.
На практике такое противостояние может вылиться в желание публичного собственника расторгнуть действующий договор аренды земельного участка после открытия в отношении арендатора процедуры конкурсного производства.
ВС РФ указал, что:
цитируем документ
Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд — соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.
Определение ВС РФ от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926 (4) по делу № А17-4841/2015
Следует отметить, что в судебной практике до сих пор возникают споры относительно подсудности вопроса о расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В силу абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Применительно к рассматриваемой проблеме споров о расторжении договора аренды земельного участка, такое регулирование означает, что вопрос подсудности спора поставлен в зависимость от придания праву аренды статуса актива конкурсной массы.
Исходя из толкования, содержащегося в п. 44 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2018), если право аренды не может считаться активом должника, например из-за отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.
Как уже отмечалось, такое согласие не требуется для арендатора публичного собственника, эксплуатирующего земельный участок на срок более пяти лет.
Следовательно, в случае, если право аренды является активом должника, требования, направленные на расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества, подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-арендатора. В случае, если право аренды таким активом не является, данные требования подлежат рассмотрению в общеисковом порядке (п. 44 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2018), утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.12.2018, определения ВС РФ от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636 и от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136).
Тем не менее вопрос взыскания задолженности по арендной плате, образовавшейся после открытия дела о банкротстве арендатора, вынесен за его рамки и рассматривается арбитражными судами в общем порядке.
Если в одном производстве рассматривается требование о расторжении договора и о взыскании задолженности
Однако часто истцы (публичные собственники земли) объединяют требования о расторжении договора и о взыскании задолженности с должника-банкрота в рамках одного искового заявления.
В судебной практике Уральского округа существует подход, в соответствии с которым суды последовательно разводят вопросы расторжения договора аренды и взыскания задолженности:
цитируем документ
…исходя из того, что сроки действия договора аренды составляют более пяти лет, поэтому передача права аренды может осуществляется без согласия арендодателя, учитывая, что право аренды на земельные участки включены в конкурсную массу должника, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному к выводу о том, что требование о расторжении договора не может быть разрешено в общем исковом порядке, в связи с чем в указанной части заявленное требование оставил без рассмотрения. В данном случае действия арендодателя по расторжению договора аренды направлены на изъятие имущества из конкурсной массы, а, следовательно, могут привести к ущемлению интересов кредиторов должника.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2020 № Ф09-6207/20 по делу № А07-35872/2019
Судебная практика по вопросу о расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, демонстрирует достаточно низкий интерес публичных собственников расторгать договоры аренды с должниками, находящимися в процедуре банкротства.
Тем не менее представляется важным выделить несколько моментов, которые являются характерными для данной категории споров.
Например, вопрос распоряжения правом аренды в составе конкурсной массы. Собственно, это тот самый вопрос о придании такому праву статуса актива, который может быть реализован на торгах в соответствии с Законом о банкротстве.
Позиция ВС РФ состоит в том, что сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом (Определение ВС РФ от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6) по делу № А40-150393/2014).
Таким образом, наличие действующего на дату вынесения решения о признании банкротом договора аренды (включая договор с публичным собственником) не означает автоматического включения такого права в состав конкурсной массы в условиях отсутствия соблюдения упомянутого ранее условия, закрепленного ч. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Заметим, что норма ст. 131 Закона о банкротстве не предполагает, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора (Определение ВС РФ от 05.11.2020 № 303-ЭС16-19972(2) по делу № А73-5433/2014).
Когда собственник может расторгнуть аренду?
Другим важным вопросом является определение устоявшегося в судебной практике перечня обстоятельств, наличие которых предопределяет удовлетворение заявленного публичным собственником требования о расторжении договора аренды в рамках дела о банкротстве.
Согласно все той же ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Что следует понимать под существенным нарушением в спорах о расторжении договоров аренды земельных участков? Согласно общему регулированию абз. 4 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Применительно к договору аренды право досрочного расторжения обусловлено обстоятельствами, оговоренными в ст. 619 ГК РФ. Однако позиция, в соответствии с которой эти обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, была закреплена еще в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.
Одновременно с этим ВС РФ отметил, что существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более чем пять лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.11.2025)).
Можно ли найти баланс между интересами должника и кредиторов при досрочном расторжении аренды?
На мой взгляд, обоснованно можно предположить заинтересованность законодателя в долгосрочном сохранении арендных обязательств в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Тем не менее существующая судебная практика все же демонстрирует наличие публичных собственников, добивающихся расторжения договоров аренды в рамках дел о банкротстве своих арендаторов.
Какие же обстоятельства суды квалифицируют как существенные для целей досрочного расторжения в рамках дела о банкротстве договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и заключенных на срок более пяти лет?
Анализ судебной практики показывает, что одним из таких обстоятельств является использование арендатором земельного участка не в соответствии с целевым назначением. Например, договор аренды может быть расторгнут, если на выделенном под застройку земельном участке не был возведен объект капитального строительства:
цитируем документ
…включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 № 06АП-1711/2025 по делу № А04-4235/2020)
Или же земля, выделенная для сельскохозяйственных работ, не обрабатывалась должным образом, и в результате этого произошло ухудшение ее потенциала (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2022 № Ф09-3062/20 по делу № А07-3252/2018).
Но наиболее частым основанием становится существенная просрочка выплаты арендной платы. Тут важно подчеркнуть, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
цитируем документ
Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2022 № Ф09-3062/20 по делу № А07-3252/2018
При этом недобросовестность арендатора, находящегося в процедуре конкурсного производства и признанного неплатежеспособным, не является очевидной.
Существенным нарушением просрочки арендной платы, исходя из судебной практики, является установленный договором аренды годичный срок:
цитируем документ
Довод конкурсного управляющего о том, что должник фактически не имеет возможности погашать задолженность по арендной плате без нарушения прав других кредиторов, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку данное обстоятельство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора. Нахождение должника в процедуре банкротства, его финансовое положение не освобождают его от исполнения обязательств по договору. В противном случае должник получает преимущества в пользовании имуществом на особых условиях в нарушение закона.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.04.2021 № Ф08-2667/2021 по делу № А32-11736/2003
Однако даже такое непрекращающееся нарушение не станет основанием для расторжения договора в случае, если должник единовременно сможет погасить задолженность. В ряде случаев конкурный управляющий или же кредиторы должника заинтересованы в сохранении земельного участка в составе конкурсной массы и погашают накопившуюся задолженность. Если арендодатель принимает такой платеж, то это исключает расторжение договора, несмотря на длящееся нарушение по внесению платежей (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2023 № 06АП-3215/2023 по делу № А04-5329/2019; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2021 № Ф08-13219/2021 по делу № А32-27811/2016).
***
Действующее правовое регулирование и судебная практика исходят из приоритета сохранения в составе конкурсной массы должника-арендатора права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как ценного актива для последующей продажи.
Досрочное расторжение такого договора допускается только в рамках дела о банкротстве при наличии существенных нарушений, к каковым судебная практика относит использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и непогашенную задолженность по внесению арендной платы на срок более одного года.
1 Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Мороз А.И., Сафонова М.В., Фетисова Е.М. Обзор правовых позиций Верховного суда Российской Федерации по вопросам частного права за декабрь 2019 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 2. С. 45—58.