Минфин России подтвердил, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять по п. 3 ст. 155 НК РФ с разницы между ценой реализации и ценой приобретения прав (письмо от 26.12.2025 № 03-07-11/127165).
В чем проблема
По общему правилу, установленному п. 2 ст. 153 НК РФ, при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав.
Особенности определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ. Так, в п. 3 ст. 155 НК РФ указано, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав. Каких-то особенностей определения налоговой базы при передаче имущественных прав на иные объекты недвижимого имущества (в частности, на нежилые помещения) ст. 155 НК РФ не установлены.
Поскольку экономическая сущность операций по передаче прав на жилые и нежилые помещения одинакова, возникает вопрос: в каком порядке следует исчислять налоговую базу по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения — по п. 2 ст. 153 НК РФ или по п. 3 ст. 155 НК РФ? Ответ на этот вопрос важен не только для продавцов недвижимости, но и для покупателей. Дело в том, что в зависимости от порядка определения налоговой базы покупатель учитывает или не учитывает предъявленные ему суммы НДС в стоимости приобретенных имущественных прав (подп. 6 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Позиция ВАС РФ
Вопрос с исчислением налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения был рассмотрен Президиумом ВАС РФ в постановлении от 25.02.2010 № 13640/09. В этом деле суды трех инстанций признали, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения налоговая база по НДС должна определяться в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ. Обосновали они свою позицию тем, что особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав п. 3 ст. 155 НК РФ установлены только для жилых помещений. А по нежилым помещениям подобных особенностей не установлено.
Президиум ВАС РФ признал такой вывод ошибочным. Он указал, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Данный вывод следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Мнение Минфина
На протяжении длительного периода позиция Минфина была неоднозначной и периодически менялась.
Так, до выхода вышеуказанного постановления Президиума ВАС РФ ведомство считало, что, поскольку особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями главы 21 НК РФ не установлены, при передаче имущественных прав на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ (письма от 29.04.2009 № 03-07-11/122, от 14.07.2008 № 03-07-11/254, от 20.09.2006 № 03-04-10/13).
Но и после появления постановления Президиума ВАС РФ позиция ведомства не поменялась (письма от 28.02.2013 № 03-07-11/5926, от 07.02.2013 № 03-07-11/2927).
Перелом наступил в 2014 г., когда письмом от 22.04.2014 № 03-07-15/18513 Минфин поддержал позицию, изложенную в письме ФНС России от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291, где со ссылкой на позицию Президиума ВАС РФ было указано, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог на добавленную стоимость следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ. Эту позицию финансисты еще раз подтвердили в письме от 27.06.2016 № 03-07-10/37288.
Однако в письме от 28.08.2018 № 03-07-11/61127 Минфин вновь вернулся к своей старой позиции о том, что в отношении передаваемых имущественных прав на нежилые помещения порядок определения налоговой базы по НДС, установленный п. 3 ст. 155 НК РФ, не применяется.
Новый поворот случился в 2024 г. В письме от 03.10.2024 № 03-07-11/95743 Минфин опять высказал позицию о том, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ. Что он еще раз подтвердил в комментируемом письме.
Выводы
Таким образом, на сегодняшний момент позиция чиновников и судов едина — НДС нужно исчислять по правилам п. 3 ст. 155 НК РФ. Такой порядок снижает у продавца налоговую базу по сравнению с общим правилом, что уменьшает сумму НДС к уплате. А вот положение покупателя при применении п. 3 ст. 155 НК РФ ухудшается. Он не принимает к вычету предъявленный продавцом НДС, а включает его в стоимость приобретенных имущественных прав (подп. 6 п. 2 ст. 170 НК РФ).