Взыскание неосновательного обогащения с собственника индивидуального дома: проблемы и судебная практика по коттеджным поселкам

| статьи | печать

Неопределенность правового регулирования коттеджных поселков порождает целый комплекс проблем, связанных с обозначением (или формулировкой) понятия имущества общего пользования в коттеджном поселке, его инфраструктуры и, соответственно, платы за использование. Несмотря на это, судебная практика выработала целый комплекс правовых позиций, которые истолковывают нормы права в пользу собственника коттеджа. Но так было не всегда и c некоторыми особенностями. Законодательство Российской Федерации не содержит норм, регулирующих правовой режим имущества общего пользования коттеджных поселков, что порождает огромное количество судебных споров. В статье рассмотрим нюансы доказывания в спорах по взысканию неосновательного обогащения, а также эволюцию правовых позиций по этому вопросу в судебных актах ВС РФ и КС РФ.

Особенностью рассмотрения споров в таких делах является то, что, несмотря на законодательный пробел в указанной сфере, применение по аналогии норм, касающихся статуса общего имущества, закрепленных в ЖК РФ и Федеральном законе «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ (далее — Закон № 217-ФЗ), не допускается.

Отсутствие на законодательном уровне универсальных правил принадлежности, эксплуатации и содержания инфраструктурных объектов стало злободневной проблемой жителей коттеджных поселков. На практике все чаще встречаются ситуации, при которых общее имущество, созданное для обслуживания жилых домов, необходимое для обеспечения комфортных условий проживания людей, может находиться в собственности любого частного лица (например, застройщика, управляющей компании, иных юридических или физических лиц).

Указанное обстоятельство порождает возможности для злоупотребления со стороны собственника объектов инфраструктуры, которые зачастую выражаются в ограничении свободного пользования указанными объектами, в том числе дорогами, установлении необоснованно высоких тарифов за содержание и эксплуатацию объектов общего пользования.

Что такое коттеджный поселок?

Законодательство не дает определения понятию «коттеджный поселок». В общем понимании, сформированном судебной практикой, это комплексное понятие.

Коттеджный поселок представляет собой индивидуальные жилые дома, для которых характерна блокированная застройка, а также общность инфраструктуры и территории. Общим имуществом коттеджных поселков являются дороги, беседки, водопроводные сети, скважины, газопроводы, канализационные системы, очистные сооружения, сети энергоснабжения, а также сооружения для расположения охраны территории, иные административные здания и строения, которые находятся внутри такого поселка, нередко улучшенными объектами инфраструктуры являются возведенные застройщиком спортивные и/или детские площадки, парки, скверы, пляжи и другие объекты.

Проведение аналогии между СНТ и коттеджными поселками обусловлено видимой схожестью организации соответствующей территории. Однако природа возникновения прав на земельные участки общего пользования различна. Ранее земли для организации садоводства/огородничества предоставлялись организации распорядительными актами муниципального органа. В настоящий момент при строительстве современных коттеджных поселков застройщик приобретает в собственность единый земельный участок, делит его, застраивает и перепродает в собственность иных лиц. В это же время земли общего пользования, объекты инфраструктуры, состав которых перечислен выше, фактически не выбывают из собственности застройщика, распоряжение этим имуществом входит в его права.

Соответственно, если в случае с СНТ предоставление земли обусловлено организацией садоводства, то застройщиком коттеджного поселка земля приобретается с целью извлечения экономической выгоды.

Правовой режим имущества общего пользования в коттеджном поселке

В отсутствие норм, регулирующих правовой статус инфраструктурных объектов современного коттеджного поселка, на первый взгляд абсолютно логичным кажется обращение к нормам Жилищного кодекса РФ и Закона № 217-ФЗ.

Жилищный кодекс (далее — ЖК РФ) закрепляет владение общим имуществом многоквартирного дома на праве общей долевой собственности правообладателями помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ). Закон № 217-ФЗ предусматривает, что имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства (ст. 25 Закона № 217-ФЗ).

При вынесении решений суды нижестоящих инстанций нередко ссылаются на нормы вышеназванного законодательства, тем не менее суды вышестоящих инстанций придерживаются позиции, что применение норм по аналогии невозможно.

Так, Конституционный суд РФ в постановлении от 10.11.2016 № 23-П указал, что аналогия закона норм ЖК РФ в отношении общего имущества коттеджных поселков не может быть применена, поскольку инфраструктура, которая обслуживает индивидуальные жилые дома, и инфраструктура общего имущества в многоквартирном доме обладают различными характеристиками, например, пространственная обособленность коттеджных поселков не может сравниваться с системой многоквартирного дома.

Кроме того, вышеназванное постановление указывает на то, что в случае применения аналогии может быть нарушен баланс интересов. То есть при вынесении решений необходимо принимать во внимание права лиц, которые понесли затраты в отношении строительства, развития, возможного переоборудования (усовершенствования) соответствующих объектов общего пользования, так же как и жителей поселка — правообладателей индивидуальных жилых домов.

Услуги по обслуживанию оказаны, что с оплатой?

Наиболее распространенной категорией дел, связанных с режимом пользования объектов общего пользования, являются дела о взыскании денежных средств (неосновательного обогащения) за оказанные собственникам жилых домов услуги, касающиеся обслуживания и пользования инфраструктурой коттеджного поселка.

В большинстве рассматриваемых судебных процессов основной проблемой является то, что нередко оказываемые услуги не несут в себе практической ценности и не являются востребованными для конечного потребителя — собственников индивидуального жилого дома, а тарифы на такие услуги оформляются в завышенном размере и в одностороннем порядке со стороны собственника инфраструктуры.

В случае если собственник дома не оплачивает услуги управляющей компании, то ему могут чинить препятствия в отношении пользования недвижимостью, в том числе ограничивать проезд к его дому и запрещать проезд иных технических, сервисных служб, спецтехники.

Постепенно в судебной практике складывается принцип, согласно которому при вынесении решений о взыскании задолженности за пользование объектами инфраструктуры суды должны руководствоваться реальной необходимостью, действительной рыночной стоимостью и объемом потребляемых услуг.

Первоначально формировалась обратная позиция. Удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с жителя индивидуального жилого дома неосновательного обогащения в полном объеме затрат по содержанию инфраструктурных объектов (вне конкретизации характера и объема потребляемых услуг), суды называли более важным факт нарушения прав иных правообладателей, которые проживают в поселке, при обстоятельствах, если какое-то число жителей будет освобождено от обязательных расходов.

Суды указывали, что сам факт приобретения собственником индивидуального жилого дома либо земельного участка в коттеджном поселка автоматически порождает обязанность у данного лица на оплату расходов относительно содержания всей общей инфраструктуры коттеджного поселка, вне учета того, в каком объеме такое имущество было использовано или предоставлено со стороны управляющей организации (см., например, решение Измайловского районного суда от 19.03.2021 по делу № 2-661/2021, определения Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.10.2020 по делу № 88-14026/2020, Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.12.2019 по делу № 88-1486/2019, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2019 по делу № 33-3261/2019, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2019 по делу № 88-261/2019).

Несмотря на то что многие решения, вынесенные на основании приведенного довода, были отменены судами вышестоящих инстанций, в указанной позиции есть логическое обоснование. Организованные застройщиком объекты общего пользования и благоустройство территорий коттеджного поселка предназначаются для комфортных условий проживания всех его жителей, инфраструктура необходима для того, чтобы жизнь в поселке была полноценной и наиболее благоприятной. При этом если возложить несение расходов по содержанию общего имущества лишь на фактически пользующихся ими собственников, то это может привести впоследствии к увеличению расходов как этих лиц, так и самой управляющей компании, что в дальнейшем ведет к отсутствию интереса застройщиков коттеджных поселков развивать и улучшать инфраструктуру коттеджных поселков, в частности, строить спортивные и/или детские площадки (сооружения), общие зоны для отдыха, парки, скверы, пляжи.

В случае развития принципа выборочной оплаты услуг возникает риск злоупотребления со стороны собственников индивидуальных домов. Приобретая имущество в коттеджном поселке с развитой инфраструктурой, собственник должен предполагать наличие расходов на ее содержание. Тем не менее важной составляющей в вопросе поддержания баланса интересов сторон является адекватная плата за услуги, основанная на рыночных показателях.

Единообразная практика высших судов

Начиная с 2019 г. Верховный суд РФ начал формировать единообразную позицию по данной категории дел. Знаковыми судебными актами в указанной сфере, повлиявшими на сложившуюся практику, стали определения ВС РФ от 19.11.2019 № 4-КГ19-43 и от 06.10.2020 № 5-КГ20-107-К2.

Указанные акты прежде всего направлены на возможность формирования универсального практического подхода в отношении споров о взыскании неосновательного обогащения за обслуживание и использование инфраструктуры с собственников индивидуальных жилых домов в современных коттеджных поселках.

Высший судебный орган указывает: чтобы взыскать неосновательное обогащение, необходимо установить наличие на стороне ответчика (домовладельца) неосновательного обогащения (приобретение либо сбережение ответчиком имущества) за счет истца (собственника общего имущества), размер данного обогащения, определяемый с разумной степенью достоверности, а также отсутствие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения. Кроме того, потребуется доказать обязанность ответчика по уплате определенной (конкретной и обоснованной) суммы истцу за оказанные услуги.

По мнению ВС РФ, коттеджный поселок представляет собой объект, обособленный по территориальному признаку, с наличием объектов общего пользования, огороженной территории, земельных участков, предназначенных для ИЖС. Коттеджный поселок — это не садовое, огородническое или дачное товарищество, следовательно, на данной территории комплексной жилой застройки не может автоматически образоваться гражданско-правовое сообщество со всеми владельцами земельных участков и (или) индивидуальных жилых домов в своем составе.

В определении еще раз подчеркивается позиция, ранее изложенная в постановлении Конституционного суда РФ № 23-П о неприменении аналогии норм права в отношении общего имущества коттеджного поселка и многоквартирного дома.

Принятое решение только со стороны управляющей компании в отношении стоимости услуг или работ, установление тарифных планов, а также сумм компенсации за обслуживание или использование поселковой инфраструктуры не предполагает, что у владельцев домов должна возникнуть обязанность оплаты указанных услуг вне заключенного оформленного договора с закрепленными обоими сторонами тарифами и ставками в отношении конкретного отдельного субъекта — правообладателя дома.

ВС РФ, основываясь на вышеназванном постановлении КС РФ, пояснил: если на территории коттеджного поселка отсутствует некоммерческое объединение всех собственников недвижимого имущества, при этом также отсутствует понятие «общедолевая собственность», незаконно руководствоваться только односторонним решением правообладателя «общего имущества». В этом случае стоит принимать во внимание «баланс интересов сторон», то есть исследовать «вопросы необходимости оказания каждой из рассматриваемых услуг», «связи между затратами на оказание таких услуг», при этом, учитывая право владельца жилого дома «пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать», необходимо разобраться, какие услуги правообладателя общего имущества фактически используются собственником жилого дома.

Является необходимым соотнести расходы в отношении оказанных соответствующих услуг и их материальной обоснованности и разумности; исследовать разницу сумм взыскиваемых денежных средств в отношении оказываемых услуг с конкретным размером обязательств иных субъектов, которым также были оказаны подобные услуги.

Кроме этого, сам по себе факт нахождения индивидуального жилого дома и земельного участка на территории коттеджного поселка не исключает существования на территории поселка различных форм гражданско-правовых сообществ, реализующих цели обеспечения комфортного проживания собственников помещений, в том случае, когда они не взаимоисключают друг друга применительно к одному и тому же лицу, исходя из существа правоотношения и обязательства (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу № 88-25255/2020).

Статус решает все

Отсутствие в коттеджном поселке товарищества собственников недвижимости, а также отсутствие у управляющей компании официального статуса не может автоматически возложить на владельца дома обязанность по оплате полного перечня услуг в коттеджном поселке лишь на основании фактического приобретения права собственности на дом и земельный участок в этом коттеджном поселке.

При отсутствии оформленного договора с каждым отдельным частным собственником в отношении оплаты управляющей компании всей стоимости работ, услуг по обслуживанию и использованию общепоселковой инфраструктуры данная компания обязана уже в судебном порядке доказать объем, требуемый размер и реальную рыночную стоимость оказываемых каждому отдельному владельцу индивидуального дома услуг либо выполненных работ.

Стоимость, а также иные тарифы на услуги, закрепленные управляющей компанией вне их согласования с указанными собственниками, не обладают юридической силой, поскольку в п. 3 ст. 308 ГК РФ содержится пояснение о том, что сами сделки не несут в себе обязанности для третьих лиц, не участвующих в такой сделке. То есть правообладатель дома свою волю никаким образом не выражал, не давал своего согласия оплачивать вышеназванные услуги, работы по тарифам, утвержденные управляющей компанией единолично.

Следовательно, управляющая компания обязана доказать обоснованность стоимости оказанных услуг и работ, а также факт того, что услуги на самом деле были выполнены в пользу владельца дома и имели потребительскую ценность для него.

Для того чтобы определить реальную стоимость той или иной услуги, владелец жилого дома может предоставить в материалы дела отчет о проведении независимого расчета расходов на услуги по эксплуатации и обслуживанию общего имущества коттеджного поселка и/или судом может быть проведена соответствующая экспертиза (определения Верховного суда РФ от 19.11.2019 № 4-КГ19-43, 2-11/2018, Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.07.2021 № 88-17613/2021).

Стоит подчеркнуть, что ВС РФ поддерживает принцип свободы договора, который гласит, что у собственника жилого дома нет обязанности по оплате тех услуг, которые по факту не были ему оказаны либо оплата которых не была надлежащим образом закреплена.

У собственника дома как потребителя услуги есть право в любое время расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке в отношении обслуживания инфраструктуры в коттеджном поселке и далее производить оплату конкретно за те услуги либо работы, которые необходимы его законным интересам и практическим потребностям (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 по делу № 88-11524).

Согласно указанным выводам, в случае предъявления требований о взыскании неосновательного обогащения за счет неуплаты компенсации за содержание и пользование объектами инфраструктуры поселка управляющая компания обязана в каждом конкретном случае учесть тот объем оказанных услуг собственнику-жителю, который был ему предоставлен.

Например, в ситуации, при которой владелец жилого дома, проживающий в коттеджном поселке лишь в летнее время года, либо собственник, который не пользуется спортивной или детской площадкой (пляжем), не обязан оплачивать данные расходы наряду с теми правообладателями индивидуальных жилых домов, которые проживают на территории поселка круглогодично или же активно используют вышеописанные инфраструктурные объекты общего имущества поселка (решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 12.11.2016 по делу № 2-4727/2016, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу № 88-25255/2020).

Точка или все же запятая?

Несмотря на сформированную позицию ВС РФ по критериям взыскания неосновательного обогащения за пользование объектами инфраструктуры, она не решает проблему в корне, а только дает направление для рассмотрения аналогичных дел. Решение данного вопроса возможно только при закреплении конкретного механизма регулирования правового режима имущества общего пользования коттеджных поселков на законодательном уровне. Например, одним из предполагаемых вариантов может стать передача общего имущества в ведение муниципалитетов.

День
Неделя
Месяц