1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1928

Улучшение арендованного помещения: как быть с НДС

При аренде недвижимости, будь то офисные помещения или производственные площади, арендатору нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Однако, приняв к вычету НДС по соответствующим работам сразу по их окончании, арендатор рискует навлечь на себя неприятности в виде налоговых доначислений.

Передайте улучшения — получите вычет

По общему правилу принять НДС к вычету можно, только если соответствующие товары (работы, услуги) приобретаются для осуществления операций, признаваемых объектом обложения данным налогом (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). А что считать такими операциями в рассматриваемой ситуации?

По мнению контролирующих органов, облагаемая НДС операция, дающая право на вычет «входного» НДС, уплаченного подрядчикам при приобретении строительно-монтажных работ (СМР), — это возврат арендодателю имущества вместе с неотделимыми улучшениями. Ведь это не что иное, как безвозмездная передача таких неотделимых улучшений. По условиям п. 1 ст. 146 НК РФ подобная операция признается объектом обложения НДС наравне с реализацией. Поэтому при передаче арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендованного имущества нужно начислить НДС в общеустановленном порядке. При этом арендатор вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при создании неотделимых улучшений (письма Минфина России от 31.12.2009 № 03-07-11/341, ФНС России от 19.04.2010 № ШС-37-3/11 и др.). Но можно ли это сделать в периоде, когда от подрядчика получены счета-фактуры, а неотделимые улучшения приняты к учету? Чиновники считают, что нельзя.

В ряде разъяснений ведомства конкретизируют: поскольку именно возврат имущества с неотделимыми улучшениями признается операцией, облагаемой НДС, принять к вычету налог, предъявленный подрядными организациями, можно только при передаче результатов выполненных подрядчиками СМР арендодателю (письма Минфина России от 06.04.2009 № 03-07-09/19 и УФНС России по г. Москве от 08.12.2006 № 19-11/108507).

Такой неоднозначный объект

Сам вопрос начисления НДС на стоимость передаваемых арендодателю неотделимых улучшений спорный. И все же некоторые суды соглашаются с подходом контролирующих органов. Например, арбитры ФАС Московского округа в постановлении от 25.06.2009 № КА-А40/4798-09 поддержали выводы нижестоящих судов, указавших, что передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказанных услуг признается реализацией (ст. 39 НК РФ). Такие операции облагаются НДС, а значит, арендатор при передаче на безвозмездной основе собственнику помещения неотделимых улучшений обязан предъявить ему к оплате соответствующую сумму НДС. Это следует из п. 1 ст. 146 и п. 1 ст. 168 НК РФ. Аналогичного мнения придерживались арбитры в постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 № Ф03-4340/2008 и Поволжского округа от 24.06.2008 № А12-18629/07.

Другие же арбитры полагают, что такой подход неправомерен. Арендатор производит вложения в арендованное имущество для использования этого имущества в собственных целях, а не для последующей реализации неотделимых улучшений арендодателю. Кроме того, установленный законодателем правовой режим не предусматривает возникновения у арендатора права собственности на неотделимые улучшения. Арендатор приобретает право собственности лишь на отделимые улучшения арендованного имущества. В отношении неотделимых улучшений он может претендовать только на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором аренды или законом. Это вытекает из ст. 623 Гражданского кодекса РФ.

Получается, что имущество вместе с неотделимыми улучшениями в любом случае все время принадлежит собственнику-арендодателю. Поэтому неотделимые улучшения, произведенные арендатором в период действия договора аренды, не могут быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ, а значит, их стоимость не образует самостоятельного объекта обложения НДС. К таким выводам пришли судьи в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2011 № А53-19081/2010, Северо-Западного округа от 20.05.2010 № А56-66260/2009 и Московского округа от 30.09.2008 № КА-А40/9153-08.

Спорьте и выигрывайте

Компаниям-арендаторам, которые готовы поспорить с налоговиками и не начислять НДС при передаче «улучшенной» недвижимости собственнику, надо учитывать, что у фискалов в таком случае появится еще один повод для отказа в вычете «входного» НДС, предъявленного при создании неотделимых улучшений. Инспекторы будут настаивать, что неотделимые улучшения не использовались в операциях, облагаемых НДС.

На наш взгляд, такой подход, как и позиция контролеров в целом, неправомерен. Налоговое законодательство не связывает вычет НДС, уплаченного подрядчику, с последующей передачей неотделимых улучшений собственнику здания. Поэтому арендатор вправе принять «входной» НДС по СМР, выполненным на арендованном объекте недвижимости, если это имущество используется в облагаемых налогом операциях.

Именно такую позицию заняли арбитры ФАС Московского округа в постановлении от 25.05.2012 № А40-74770/11-129-317. Они рассмотрели следующую ситуацию. Компания в период действия предварительного договора аренды произвела затраты по ремонту впоследствии арендованного объекта недвижимости. НДС по ремонтным работам, предъявленным подрядчиком, компания приняла к вычету на общих основаниях, а в дальнейшем заключила с собственником договор аренды здания на длительный срок.

Суды установили, что имущество в том состоянии, в котором оно находилось у собственника, арендатор не мог использовать для достижения деловой цели. Поэтому арендатор произвел необходимые капитальные вложения в арендованную недвижимость. При этом все условия для принятия «входного» НДС к вычету были выполнены: во время камеральной проверки арендатор представил инспекторам счета-фактуры и документы, подтверждающие принятие ремонтных работ, а отремонтированные помещения использовались непосредственно для операций, признаваемых объектом обложения НДС. При таких обстоятельствах, решили арбитры, у налогового органа не было оснований для отказа в принятии к вычету спорных сумм НДС.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2010 № А32-2634/2010, Северо-Западного округа от 13.07.2009 № А26-3452/2008 и от 12.03.2009 № А56-6743/2008.