Продолжаем рассматривать вопросы оспаривания землевладельцами кадастровой стоимости своих участков. Начало в «ЭЖ», 2010, № 26.
Формальные основания
Формальные основания — несоблюдение установленного порядка какой-либо процедуры, наличие технической ошибки и проч. Какими они могут быть при оспаривании кадастровой оценки? Самое распространенное — надлежащее опубликование результатов оценки.
Поскольку они утверждаются нормативными правовыми актами исполнительных органов власти субъектов РФ, то должны быть опубликованы.
Но доказать ненадлежащее опубликование сложно.
Суды (особенно общей юрисдикции) прощают мелкие нарушения. Например, в деле, рассмотренном в Определении Верховного суда РФ от 10.02.2010 № 81-Г09-26, землепользователь указывал, что акты об утверждении результатов кадастровой оценки земель были опубликованы без приложений, в которых и была отражена кадастровая стоимость.
Но суд счел это приемлемым, поскольку в тексте постановления было указано, что оно подлежит размещению на информационном интернет-портале администрации. Кроме того, Роснедвижимости рекомендовано разместить его на своем официальном сайте. Что было сделано, а значит, заинтересованным лицам была обеспечена возможность ознакомления с постановлением (см. также Определение ВС РФ от 16.06.2010 № 81-Г10-10).
Арбитражные суды и в этом вопросе более лояльны.
Например, постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2010 по делу № А32-48296/2009-66/853 распоряжение главы края было признано неопубликованным, поскольку было размещено без приложений, содержащих состав видов разрешенного использования и таблицы среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов края.
Случаи, когда акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков (проверка осуществляется управлением Роснедвижимости) представляется после опубликования акта о ее утверждении, суды признают нарушением (см. определения ВС РФ от 24.03.2010 № 41-Г10-4 и от 02.06.2010 № 41-Г10-16).
Суд пришел к выводу, что банк не уплатил земельный налог по независящим от него причинам — вследствие ненадлежащего утверждения и опубликования постановления органа местного самоуправления о кадастровой стоимости земельного участка (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2009 по делу № А32-18737/2008-51/166). Постановление было размещено на официальном сайте городской администрации, а в газете опубликовано извещение о факте утверждения результатов корректировки кадастровой оценки земель. Но сайт администрации в силу ст. 2 Закона РФ от 27.12.91 № 2124-1 «О средствах массовой информации» не является периодическим печатным изданием. Да и само постановление не содержало сведений о том, что опубликование на сайте является официальным. Кроме того, доказательств публикации извещения о принятии такого постановления суду не представили (см. также постановление ФАС Поволжского округа от 30.09.2009 по делу № А12-11621/2008).
Таким образом, для успешного оспаривания необходимо, чтобы публикация отсутствовала.
Надлежащее опубликование следует отличать от доведения кадастровой стоимости до сведения налогоплательщиков.
Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В настоящее время сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков в качестве налоговой базы доводятся до налогоплательщиков в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков». Им установлена обязательность размещения сведений о кадастровой стоимости земельных участков на официальном сайте Роснедвижимости.
Таким образом, если это не сделано, налогоплательщик не обязан ее использовать при исчислении земельного налога.
Есть и иные формальные основания, правда, к ним прибегают реже. Например, отсутствие положительного заключения Роснедвижимости по результатам проверки полученных при оценке результатов, что является нарушением п. 9.4, 9.8 и 9.9 Административного регламента исполнения федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (постановления ФАС Поволжского округа от 22.03.2010 по делу № А57-8371/2009 и Западно-Сибирского округа от 13.10.2009 по делу № А45-4356/2009).
Содержательные основания
Кадастровая стоимость земельного участка складывается из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и вида его разрешенного использования. Отсюда и два основания для оспаривания.
Первое — превышение удельного кадастрового показателя среднерыночной цены участка.
Второе — несоответствие вида разрешенного использования земельного участка зафиксированному в сведениях Роснедвижимости, в том числе на основании правоустанавливающих документов землевладельца. Оно близко к формальным основаниям.
Например, землевладелец успешно оспорил действия управления Роснедвижимости, внесшего изменения в государственный кадастр, на том основании, что при исчислении кадастровой стоимости участка были применены показатели кадастровой стоимости для земель под домами многоэтажной застройки, однако доказательства застройки спорного участка многоэтажной жилой застройкой отсутствовали (постановление ФАС Московского округа от 01.10.2009 № КА-А41/9676-09-2 по делу № А41-6698/09).
Стоимость: между кадастровой и рыночной
Мы подошли к главному вопросу: как соотносятся рыночная и кадастровая стоимости земель?
Здравый смысл подсказывает, что рыночная — это объективная и максимально возможная стоимость земельного участка, поэтому кадастровая стоимость не может быть выше.
Но в суде важна буква закона.
А закон как раз и вносит путаницу, точнее, ст. 66 Земельного кодекса РФ. В ней сказано, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ. В нем говорится, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Словосочетание «в процентах от» позволяет сделать вывод, что кадастровая стоимость априори не может быть выше рыночной. Увы, но суды считают иначе.
Действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимостей земельного участка (определения ВС РФ от 14.04.2010 № 67-Г10-5, № 86-Г10-10 и от 28.04.2010 № 67-Г10-10). По мнению судов, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ не содержит указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать рыночную.
В Земельном кодексе РФ также не оговорено, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости. И презумпция равенства рыночной и кадастровой стоимостей участков не установлена (постановления ФАС Поволжского округа от 09.12.2008 по делу № А65-22371/2006 и Северо-Кавказского округа от 04.03.2010 по делу № А53-10071/2009).
Существует пока одно постановление — ФАС Поволжского округа от 01.06.2007 по делу № А72-7891/06-4/432, в котором суд отметил, что «кадастровая стоимость земельного участка должна быть близка к рыночной стоимости земельного участка», но судебная практика последних лет стерла память о нем.
Вывод: бесполезно настаивать на применении п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, то есть представлять суду данные независимого оценщика и требовать определения кадастровой стоимости в процентах от рыночной.
Суды неизменно отвечают, что в таком случае рыночная стоимость не может быть применена для определения кадастровой стоимости, поскольку нормативные акты в развитие положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ не приняты: принцип или механизм определения процентного соотношения для расчета кадастровой стоимости в самой статье не указан, для конкретного спорного участка такое соотношение нормативно не определено, тождество величин рыночной и кадастровой стоимостей из положений указанной нормы прямо не следует (постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу № А21-2860/2007, от 17.03.2010 по делу № А21-4065/2009, Уральского округа от 01.04.2010 № Ф09-1797/10-С6 по делу № А76-14444/2009-63-187 и Волго-Вятского округа от 14.01.2008 по делу № А43-1391/2007-38-54).
Итак, отсутствие законодательно установленного соотношения рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков предопределяет и другой вывод судов: простое несоответствие показателей кадастровой стоимости рыночным ценам не является доказательством несоответствия оспариваемого решения об утверждении результатов кадастровой оценки Налоговому и Земельному кодексам РФ (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2009 по делу № А06-5673/2008).
Неужели землепользователь, обнаружив, что кадастровая стоимость его участка в разы превышает рыночную, не может ничего сделать?
Выход есть. О нем — в ближайшем номере «ЭЖ».
К сведению