1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1533

Оспариваем кадастровую стоимость земли

Кадастровая стоимость земельных участков во многих регионах выросла. Причем, к удивлению некоторых землевладельцев, так существенно, что превышает рыночную стоимость. А ведь она является базой для расчета не только земельного налога, но и арендных платежей, выкупной стоимости земельных участков. Возникает желание снизить ее. Конечно, возможность обратиться с подобным вопросом непосредственно в Роснедвижимость есть (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ). Но нет порядка ее реализации. Значит, по поводу корректировки кадастра в части установления кадастровой стоимости участков необходимо обращаться в суд. Как это сделать грамотно?

Начнем с того, кому предъявлять иск, какие требования заявлять и куда подавать.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ проводится государственная кадастровая оценка земель.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, определено, что результаты кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в том числе при внесении сведений о ее кадастровой стоимости, утвержден приказом Минюста России от 20.02.2008 № 35.

В соответствии с названными нормативными актами кадастровая стоимость земельного участка:

1) определяется уполномоченной организацией;

2) утверждается органом исполнительной власти субъекта РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости;

3) доводится до сведения налогоплательщика (юридического лица), который самостоятельно, руководствуясь полученными данными, рассчитывает земельный налог.

На каждом из этих этапов поджидают подвохи. При обнаружении малейшего нарушения кадастровая оценка может быть оспорена.

Первое, что видит владелец земельного участка, — документ органа исполнительной власти субъекта РФ, которым утверждаются результаты кадастровой оценки. У обиженного владельца, заметившего, что государство оценило его землю дороже, чем за нее дают на рынке, мгновенно возникает мысль оспорить документ и потребовать признать его недействующим (конечно, в части установления кадастровой стоимости своего участка). И возникает первая проблема.

Отнесение акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель к числу нормативных признается всеми и не дискутируется. А вот вопрос о подведомственности таких споров арбитражным судам весьма актуален.

Меж двух судов

Верховный суд РФ твердо убежден, что дела о признании недействующими актов органов исполнительной власти РФ, утверждающих результаты кадастровой оценки земель, могут рассматривать только суды общей юрисдикции. Например, в п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.05.2008 сказано, что в соответствии со ст. 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда. Но федерального закона, относящего рассмотрение дел об оспаривании актов об утверждении государственной кадастровой оценки земель к компетенции арбитражных судов, нет. Следовательно, подобные споры исходя из главы 24 ГК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» не называют арбитражный суд в качестве суда, в котором могут быть оспорены нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ, регулирующие порядок утверждения государственной кадастровой оценки земель. Такой позиции придерживается и Президиум ВАС РФ (постановление от 25.03.2008 № 9504/07).

Увы, в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» также ничего не сказано о подведомственности рассматриваемых споров арбитражным судам.

Арбитражные суды первой инстанции часто принимали иски с подобными требованиями. Но ВАС РФ методично указывал на нарушение правил подведомственности. Так случилось с упомянутым постановлением Президиума ВАС РФ, отменившим постановление ФАС Поволжского округа от 01.06.2007 № А72-7891/06-4/432, который встал на сторону владельца участка и отменил региональный акт в части утверждения его кадастровой стоимости.

В проигрыше оказываются владельцы земельных участков, поскольку судам общей юрисдикции сложно углубляться в суть хозяйственного спора.

Например, Верховный суд РФ исправно встает на сторону государственных интересов в вопросах кадастровой оценки: в подавляющем большинстве случаев он отказывает в признании недействующими нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель.

Положительных решений немного. Вот два примера, да и те связаны с формальностями.

ВС РФ в Определении от 28.04.2010 № 53-Г10-9 признал недействующими фрагменты постановления правительства Красноярского края, утвердившего кадастровую стоимость земельных участков, только из-за ошибочности записей. Такую ошибочность подтвердило и ФГУП «Земельная кадастровая палата», проводившее кадастровую оценку.

Определением от 28.04.2010 № 32-Г10-5 ВС РФ признал частично недействующим постановление правительства Саратовской области, ссылаясь на то, что участие органов исполнительной власти в исполнении государственной функции «организация проведения государственной кадастровой оценки земель» не является произвольным: органы исполнительной власти утверждают согласованные с Роснедвижимостью результаты кадастровой оценки спорных земельных участков. В споре правительство Саратовской области утвердило иные результаты кадастровой оценки земельных участков, чем согласованные с Роснедвижимостью.

Как правило, ВС РФ ограничивается простой констатацией соблюдения процедуры проведения и утверждения результатов кадастровой оценки земельных участков, прощая даже небольшие нарушения (например, определения ВС РФ от 24.03.2010 № 41-Г10-5 и от 02.06.2010 № 41-Г10-16).

Тем не менее отчаиваться не стоит. Арбитражные суды все же принимают иски о признании недействующими актов об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

Показателен случай, рассмотренный ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 13.03.2008 по делу № А21-2860/2007. Суд отметил: несмотря на то что оспаривание нормативных правовых актов, принятых государственным органом субъекта РФ, не отнесено федеральным законом к компетенции арбитражного суда, Арбитражный суд Калининградской области в связи с отказом Калининградского областного суда принять заявленный спор к рассмотрению и с целью недопущения отказа в правосудии все же принял заявление к производству и рассмотрел его по правилам главы 23 АПК РФ. Правильность этого подхода была подтверждена Определением ВАС РФ от 30.06.2008 № 6694/08.

ФАС Западно-Сибирского округа также принял иск с подобными требованиями и удовлетворил его в постановлениях от 11.06.2010 № А27-21316/2009 и от 21.05.2010 № А27-11227/2009.

Между тем большинство владельцев земельных участков, стремясь избежать таких споров, заявляют иные требования при оспаривании кадастровой оценки.

Больше требований общих

Согласно ст. 29 АПК РФ арбитражным судам подведомственно рассмотрение дел об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. Из этого следует, что оспаривать надо именно действия и бездействия. Но чьи?

Обычно при оспаривании кадастровой оценки земельных участков иски предъявляются к территориальным органам Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (управлениям Роснедвижимости). Требования могут быть сформулированы так: «Признать незаконными действия, выразившиеся в занесении в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка» (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2010 № А45-22211/2009 и Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 № А53-22176/2009). Или так: «Признать недействительной оценку земельного участка» (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 № А33-4772/08 и Северо-Кавказского округа от 20.11.2009 № А32-10022/2009).

Можно апеллировать и к конкретному действию Роснедвижимости, как, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2008 № А21-2520/2007: «Признать незаконными действия Управления по применению удельных показателей кадастровой стоимости земель, содержащихся в приложениях № 1—8 к постановлению администрации Калининградской области от 10.01.2003 № 7 „Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Калининградской области“, при расчете кадастровой стоимости следующих земельных участков: (далее следует перечисление участков)».

Не следует забывать и о желаемом действии со стороны Роснедвижимости: «Обязать Управление Роснедвижимости привести кадастровую стоимость земельного участка в соответствие с действующим законодательством и установить ее в размере рыночной стоимости данного участка» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.03.2010 № А21-4065/2009).

Можно привести все сразу (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2010 № А27-10129/2009). ООО обратилось в суд с требованиями к управлению Роснедвижимости и ФКЦ «Земля» (проводившему саму оценку) с требованиями:

  • признать недостоверным результат государственной кадастровой оценки земельного участка;
  • признать незаконными, не соответствующими ст. 65 и 66 Земельного кодекса РФ, Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, Методическим указаниям по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215, действия управления, выразившиеся в формировании в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка;
  • обязать управление исключить из государственного земельного кадастра недостоверные сведения.


Кроме действий Роснедвижимости оспаривать можно и ее бездействие. Для этого необходимо предварительно обратиться с заявлением о корректировке кадастровой стоимости и получить отказ. Тогда можно обращаться в суд с требованием, в частности, о признании недействительным отказа управления Роснедвижимости в определении кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его рыночной стоимости, обязать управление определить кадастровую стоимость участка в процентах от его рыночной стоимости и внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости (постановление ФАС Уральского округа от 01.04.2010 № Ф09-1797/10-С6).

Правомерность таких требований — тема будущих публикаций. Пока же важно то , что иск принимается и рассматривается арбитражным судом.

Кроме Роснедвижимости в качестве ответчиков можно привлекать и организации, непосредственно проводящие оценку (ФГУ «Земельная кадастровая палата», ФКЦ «Земля» и проч.).

Так, в деле, рассмотренном ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 14.01.2008 № А43-1391/2007-38-54), были заявлены требования признать незаконным отказ ФГУ «Земельная кадастровая палата» от определения кадастровой стоимости земельного участка в процентном отношении к его рыночной стоимости и обязать его это сделать. Однако такие случаи единичны. Как правило, эти организации привлекаются в качестве третьих лиц.

О конкретных основаниях, позволяющих признать незаконной проведенную кадастровую оценку, как формальных (нарушение процедуры оценки), так и содержательных (необоснованное завышение удельного показателя кадастровой стоимости и неправильное определение вида разрешенного использования земельного участка), читайте в ближайшем номере «ЭЖ».