Продажа подаренной квартиры

Объектом налогообложения по НДФЛ является доход физического лица (ст. 209 НК РФ). Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Для физических лиц экономическая выгода определяется в соответствии с главой 23 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ в налоговую базу по НДФЛ включаются все доходы, полученные физическим лицом как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло. Какие же доходы появляются у гражданина в связи с получением в дар квартиры и при ее последующей продаже?

Дарение

ФНС России в письме от 27.07.2016 № БС-3-11/3427@ указала, что при получении подарка у гражданина возникает экономическая выгода. Она заключается в том, что гражданин, получив в собственность квартиру, не несет никаких расходов на ее приобретение. Следовательно, размер его выгоды определяется затратами, которые он должен был бы осуществить, если бы покупал аналогичную квартиру. Таким образом, размер полученного в натуральной форме в виде подаренной квартиры дохода определяется ее стоимостью.

Ранее чиновники считали, что в расчет следует брать только рыночную стоимость подаренной недвижимости (письма Минфина России от 17.03.2016 № 03-04-05/14827, от 23.10.2015 № 03-04-05/60917, от 15.10.2015 № 03-04-05/59154, от 08.07.2015 № 03-04-05/39418, ФНС России от 24.07.2015 № БС-19-11/180). Однако, учтя правовую позицию Президиума Верховного суда РФ, изложенную в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного 21 октября 2015 г., они изменили свое мнение. В письме Минфина России от 17.05.2016 № 03-04-07/28135, которым предписано руководствоваться налоговикам (письмо ФНС России от 01.06.2016 № БС-4-11/9751@), сказано, что доход от подаренной недвижимости может определяться и исходя из ее кадастровой или инвентаризационной стоимости.

Обратите внимание, что полученная экономическая выгода освобождается от обложения НДФЛ, если квартира подарена членом семьи или близким родственником, признаваемыми таковыми в соответствии с СК РФ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Членами семьи являются супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2 СК РФ). А близкими родственниками считаются родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 СК РФ). Таким образом, когда дарение осуществляется между указанными лицами, доход в виде подаренной квартиры НДФЛ не облагается. В остальных случаях он подлежит налогообложению.

Продажа

В случае продажи подаренной квартиры у гражданина возникает другой вид дохода, отличный от экономической выгоды в натуральной форме, возникающей при получении этой квартиры в подарок. Это доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вычет предоставляется в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Отметим, что для квартиры, полученной в подарок до 1 января 2016 г., минимальный предельный срок владения составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.). Если квартира подарена после 1 января 2016 г., этот срок будет зависеть от того, кто является дарителем. В случае получения квартиры в подарок от члена семьи или близкого родственника минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если же она подарена другим лицом (не относящимся к членам семьи или близким родственникам), этот срок равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Вместо получения вычета гражданин может уменьшить сумму доходов от реализации квартиры на фактически произведенные им и документально подтвержденные расходы, связанные с ее приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В письме от 27.07.2016 № БС-3-11/3427@ налоговики указали, что в случае получения квартиры по договору дарения расходы на ее приобретение (за исключением уплаченной суммы НДФЛ) не осуществлялись. Поэтому доходы от продажи подаренной квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока владения, могут быть уменьшены только на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Суммы, превышающие имущественный вычет, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%.

Дарение и продажа в одном периоде

Итак, при получении квартиры в подарок и ее последующей продаже двойного налогообложения не происходит. Ведь НДФЛ облагаются разные виды дохода: доход в виде экономической выгоды в натуральной форме и доход от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью. И если дарение квартиры и ее продажа произошли в одном налоговом периоде (календарном году), то в налоговой декларации по НДФЛ за этот год нужно будет отразить оба этих дохода.

Пример

Гражданин в 2016 г. получил от родственника, который не относится к близким по СК РФ, подарок в виде квартиры. В этом же году он продал ее за 2,5 млн руб. Кадастровая стоимость подаренной квартиры — 2 млн руб.

В декларации за 2016 г. у него должно быть отражено два дохода: — доход в виде подаренной квартиры в размере ее кадастровой стоимости, равный 2 млн руб.;

— доход от продажи квартиры в сумме 2,5 млн руб.

Также в декларации он покажет имущественный вычет в размере 1 млн руб.

Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, составит 455 000 руб. [(2 млн руб. + 2,5 млн руб. – 1 млн руб.) × 13%].