1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 252

Два квартирных вопроса от налоговиков

При проверке налоговых деклараций по НДФЛ каждая налоговая инспекция исходит из разъяснений, доведенных до нее ФНС России. Чтобы избежать ошибок при расчете налога, позицию налогового ведомства полезно знать и физическим лицам. В этом материале мы расскажем о том, как налоговики решают вопросы определения размера доходов по договору дарения недвижимости и получения имущественного вычета по расходам на отделку жилья.

Доходы по договору дарения

Получение физическим лицом в дар недвижимого имущества, в том числе квартиры, в общем случае означает возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Из положений п. 18.1 ст. 217 НК РФ следует, что такой подарок не будет облагаться налогом, только если он получен от лиц, признаваемых в соответствии с Семейным кодексом членами семьи или близкими родственниками. Жилье, подаренное иными лицами, образует объект налогообложения по НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Возникает вопрос: как оценить стоимость такого жилья для целей расчета налога? Понятно, что это должна быть какая-то документально подтвержденная стоимость. Возможны три варианта: рыночная стоимость, определенная по результатам независимой оценки, кадастровая или инвентаризационная стоимость по данным соответствующих госорганов. Отметим, что глава 23 НК РФ прямо не определяет, на основании каких именно документально подтвержденных данных гражданин обязан исчислять налог в случае получения имущества в дар.

Ранее чиновники считали, что доход должен рассчитываться исключительно исходя из рыночной стоимости подаренного имущества (письма Минфина России от 23.10.2015 № 03-04-05/60917, от 15.10.2015 № 03-04-05/59154, от 08.07.2015 № 03-04-05/39418, ФНС России от 24.07.2015 № БС-19-11/180). Однако с появлением Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21.10.2015 (далее — Обзор), контролирующие органы изменили свой подход к решению данного вопроса.

Скорректированная с учетом Обзора позиция Минфина России содержится в письме от 17.05.2016 № 03-04-07/28135. Теперь это письмо направлено налоговым ведомством в качестве руководства к действию нижестоящим налоговым органам (письмо ФНС России от 01.06.2016 № БС-4-11/9751@).

В указанном письме финансисты еще раз подтвердили, что при дарении облагаемым доходом выступает экономическая выгода по приобретению соответствующего имущества, определяемая исходя из рыночной стоимости. Но при этом они обратили внимание на правовую позицию Верховного суда РФ, содержащуюся в п. 6 Обзора. Она основана на п. 3 ст. 54 НК РФ и состоит в том, что по общему правилу физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых в установленных случаях от организаций и (или) физических лиц сведений об объектах налогообложения.

К числу таких сведений могут быть отнесены официальные данные о кадастровой стоимости объекта, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости. Минфин России разъяснил, что получить эти данные можно, обратившись с заявлением в Росреестр либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Если же данные о кадастровой стоимости имущества в госкадастре отсутствуют, могут использоваться сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости.

Таким образом, из разъяснений Минфина России можно заключить, что при получении в дар недвижимости налог может рассчитываться исходя из ее рыночной или кадастровой стоимости. Инвентаризационную стоимость можно использовать только при отсутствии кадастровой.

Расходы на отделку

Граждане, построившие или купившие жилье, имеют право на имущественный налоговый вычет (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Он предоставляется однократно в размере фактически произведенных расходов на новое строительство или приобретение жилья, не превышающем 2 млн руб. (подп. 1 п. 3, п. 11 ст. 220 НК РФ).

В такие фактические расходы помимо собственно затрат на строительство или покупку включаются затраты на отделку (подп. 3, 4 п. 3 ст. 220 НК РФ). При этом в отношении приобретенной недвижимости затраты на отделку учитываются только в том случае, если в договоре указано, что куплен незавершенный строительством дом или квартира без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет возникает в том налоговом периоде, когда получено свидетельство о праве собственности на жилье (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). На этот момент расходы по строительству или приобретению недвижимости, как правило, уже сформированы. А вот последующая отделка жилья может занять не один налоговый период. Отсюда вопрос: можно ли заявлять вычет частями, то есть сначала по расходам на строительство или покупку, а потом, после завершения работ по отделке, — по расходам на отделку?

Мнение налоговиков по этому вопросу изложено в письме ФНС России от 22.04.2016 № БС-4-11/7253. Налоговики разъяснили, что возможность включения расходов на строительство дома и на его отделку в состав имущественного налогового вычета не поставлена в зависимость от момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом. В соответствии с п. 17 Обзора не является повторным вычет, заявленный в отношении одного объекта недвижимости, но применительно к разным затратам, входящим в состав фактических расходов на его приобретение (подробнее см. «ЭЖ», 2015, № 44). Поэтому расходы на отделку, произведенные после регистрации права собственности на дом, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета, в том числе и если ранее вычет в сумме расходов, связанных со строительством данного жилого дома, уже был предоставлен. При этом общая сумма расходов по строительству и отделке дома в составе вычета не может превышать 2 млн руб.

Из этих разъяснений следует, что в отношении разных расходов, связанных с приобретением (строительством) недвижимости, имущественный вычет может заявляться частями. Ранее чиновники считали, что вычет по всем расходам можно заявить только единовременно (письма Минфина России от 14.08.2015 № 03-04-05/46998, ФНС России от 30.04.2013 № ЕД-4-3/7970@).