1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 6934

Счет-фактура при уступке права требования

Организация А является генподрядчиком и инвестором строительства жилого дома, а организация Б — застройщиком. На выполненные работы организация А выставляет организации Б акт и счет-фактуру. Проводится взаиморасчет — задолженность за выполненные работы принимается в счет оплаты по инвестиционному договору. В результате организация А получает права на 100% квартир в построенном доме. После этого организация А заключает до­говоры уступки права требования на квартиры с физическими или юридическими лицами. Уступленное право требования облагается НДС. Будущие собственники — юридические лица законно требуют счет-фактуру на уступку. На какую сумму следует предоставить счет-фактуру будущему собственнику, и как правильно его заполнить?
ЗАО «Фирма «Чувашагроинвестстрой»,
г. Чебоксары

Право требования на квартиру относится к имущественным правам, передача которых облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Особенности налогообложения передачи таких прав установлены в ст. 155 НК РФ. В ней сказано, что при передаче имущественных прав на жилые помещения налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

В рассматриваемом случае расходы на приобретение прав на квартиру будут равны стоимости выполненных работ по ее строительству. Ведь исходя из условий, содержащихся в вопросе, именно эту сумму компания А в результате проведенного взаиморасчета платит организации Б за приобретение права на квартиру.

Таким образом, налоговая база по НДС при уступке права требования на квартиру для организации А будет равна разнице между стоимостью, которую оплачивает будущий собственник квартиры за уступку права, и стоимостью выполненных работ по ее строительству. При этом НДС начисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Начисление НДС должно быть произведено на дату государственной регистрации договора по уступке прав. Дело в том, что при передаче имущест­венных прав на квартиру налоговая база определяется на день уступки прав (п. 8 ст. 167 НК РФ). Поскольку права на недвижимое имущество в многоквартирных домах подлежат государственной регистрации (ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), сделка по уступке таких прав также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). И только после нее права на квартиру перейдут от организации А к покупателю. Соответственно, уступка прав на квартиру произойдет на дату регистрации договора по уступке прав, и именно в этот момент нужно исчислить НДС.

Не позднее пяти календарных дней, считая со дня регистрации договора на уступку прав, организация А должна выставить в адрес будущего собственника квартиры счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

При заполнении счета-фактуры на передачу имущественных прав в строках «Грузоотправитель и его адрес» и «Грузополучатель и его адрес» ставится прочерк (подп. «е» и «ж» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137, далее — Правила).

В табличной части в графе 1 указывается наименование переданных имущественных прав (подп. «а» п. 2 Правил). Данное наименование должно позволять четко идентифицировать переданное имущественное право. В противном случае будущий собственник квартиры не сможет принять НДС по данному счету-фактуре к вычету (п. 2 ст. 169 НК РФ). Например, в этой графе можно указать: «Уступка прав на квартиру по договору № 123 от 20.05.2013».

В графах 2, 2а, 3 и 4 ставятся прочерки, поскольку в отношении имущественных прав отсутствуют единицы измерения их количества (подп. «б», «в», «г» п. 2 Правил).

В графе 5 показывается налоговая база, определенная в порядке, предусмот­ренном п. 3 ст. 155 НК РФ (подп. «д» п. 2 Правил). То есть разница между стоимостью, которую оплачивает будущий собственник квартиры за уступку права (с учетом НДС), и стоимостью выполненных работ по ее строительству.

В графу 6 вносится запись «без акциза» (подп. «е» п. 2 Правил). В графе 7 указывается налоговая ставка (подп. «ж» п. 2 Правил). В нашем случае это будет расчетная ставка 18/118.

В графе 8 отражается сумма НДС, рассчитанная путем умножения налоговой базы, указанной в графе 5, на налоговую ставку 18/118 (подп. «з» п. 2 Правил).

В графе 9 показывается стоимость переданных имущественных прав с учетом НДС (подп. «и» п. 2 Правил). Графы 10, 10а и 11 при заполнении счета-фактуры на передачу имущественных прав не заполняются (подп. «к», «л» п. 2 Правил).

пример

Организация А приобрела право требования на квартиру за 1 млн руб. В дальнейшем права на эту квартиру были уступ­лены юридическому лицу за 3,54 млн руб. (в том числе НДС).

Налоговая база по НДС в отношении данной операции составит 2,54 млн руб. (3,54 млн руб. – 1 млн руб.). Именно эта сумма должна быть указана в графе 5 счета-фактуры. В графе 7 ­показывается ставка 18/118, в графе 8 — сумма НДС в размере 387457,6 руб. (2,54 млн руб. х 18/118).

В графе 9 отражается общая стои­мость уступленного права в сумме 3,54 млн руб.