1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 14616

Продажа квартиры: налоговые хлопоты

При продаже квартиры продавец самостоятельно уплачивает налог на доходы физических лиц или это должен сделать покупатель, удержав налог из выплачиваемого дохода? Квартира находилась в собственности менее двух месяцев. Нужно ли рассчитывать НДФЛ из рыночной стоимости жилья, или для этого можно принять стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи?

Кто продает, тот и платит налог

Уплатить налог на доходы физических лиц с доходов от продажи квартиры гражданин должен самостоятельно. Причем независимо от того, кто покупает у него квартиру — организация или физическое лицо.

Покупатели — физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, априори не являются налоговыми агентами по НДФЛ, то есть не должны удерживать и перечислять налог в бюджет при осуществлении каких-либо выплат другим физическим лицам — это не предусмотрено законодательством.

Организации, индивидуальные предприниматели и ряд других субъектов предпринимательской деятельности, перечисленные в п. 1 ст. 226 НК РФ, по общему правилу признаются налоговыми агентами, то есть удерживают и перечисляют в бюджет НДФЛ при выплате доходов физическому лицу. Но случай, когда доход выплачивается гражданам в связи с приобретением принадлежащего им на праве собственности имущества, в том числе недвижимости, является исключением — здесь налоговое агентирование не предусмотрено. Не являясь налоговыми агентами, организации в такой ситуации могут не подавать в инспекцию сведения о выплаченных физическому лицу доходах по форме 2-НДФЛ. Об этом неоднократно говорили контролирующие органы (письма Минфина России от 28.03.2008 № 03-04-05-01/89, от 12.03.2008 № 03-04-06-01/55, от 27.12.2007 № 03-04-06-01/457, ФНС России от 19.05.2008 № 3-5-04/19 и др.).

Физические лица, получившие доходы от продажи имущества, принадлежавшего им на праве собственности менее трех лет, обязаны самостоятельно исчислить налог на доходы физических лиц с таких доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию и в установленные сроки уплатить исчисленный налог в бюджет. Это следует из ст. 228 НК РФ.

обратите внимание

Доходы, полученные гражданами от продажи имущества, находившегося у них в собственности три года и более, налогом на доходы физических лиц не облагаются и не подлежат декларированию (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Граждане, реализовав недвижимость, принадлежавшую им менее трех лет, могут уменьшить полученные доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вычет может быть реализован в двух формах: уменьшение полученного дохода на 1 млн руб. (если недвижимость продана за эту сумму или менее, то налогооблагаемого дохода не будет) либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением жилья.

Если после такого уменьшения получится положительная разница, то с нее необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ.

Кстати, не стоит надеяться, что налоговики не узнают о продаже квартиры. Органы Росреестра, регистрирующие договоры купли-продажи недвижимости, сообщат о сделке в течение десяти дней с даты перехода права собственности на квартиру (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Цена договора — рыночная цена

В соответствии с Гражданским кодексом РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать имущество и совершать с ним любые не противоречащие закону сделки. Граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора, исполнение которого оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор продажи недвижимости обязательно должен содержать условие о цене, согласованной сторонами сделки в письменной форме. Договор продажи недвижимости, не содержащий такого условия, считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Вместе с тем положения ГК РФ не обязывают граждан продавать недвижимость только по рыночным ценам или подтверждать документально стоимость объекта сделки. Поэтому в декларации о доходах (форма № 3-НДФЛ) гражданин должен указать стоимость квартиры, согласованную с покупателем в договоре продажи недвижимости. Эта сумма и будет приниматься для целей исчисления налога на доходы физических лиц, подлежащего уплате в бюджет.

Исходя из ст. 40 и 105.3 НК РФ цена, указанная в договоре продажи недвижимости, признается для целей налогообложения рыночной. Между тем на 100% такое утверждение работает только в том случае, если продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами.

Когда сделка по продаже недвижимости совершена между гражданами либо между физическим лицом и организацией, которые признаются взаимозависимыми, налоговики могут проверить соответствие примененной по сделке цене рыночным ценам и, если выяснится, что цена в договоре занижена, дополнительно начислить НДФЛ.

Кто такие взаимозависимые лица?

Определение взаимозависимых лиц содержится в ст. 20 и 105.1 НК РФ. Первая статья применяется к доходам, полученным физическим лицом до 1 января 2012 г., вторая — к доходам, полученным начиная с этой даты.

Согласно п. 1 ст. 20 НК РФ для целей налогообложения взаимозависимыми признаются, например, физические лица, отношения между которыми способны влиять на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

  • одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению (подп. 2 п. 1 ст. 20 НК РФ);
  • лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ).

Перечень взаимозависимых лиц, установленный в ст. 105.1 НК РФ, несколько конкретнее. Взаимозависимыми признаются лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, заключаемых между ними (п. 1 ст. 105.1 НК РФ). К таким лицам, в частности, относятся:

  • физические лица в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому в силу должностного положения (подп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);
  • физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Для доначисления налога исходя из рыночных цен по доходам, полученным с 1 января 2012 г., налоговым органам достаточно признания сторон сделки взаимозависимыми. Сумма разницы между рыночной ценой и ценой сделки значения не имеет.

В отношении сделок купли-продажи квартир, совершенных до названной даты, дополнительное доначисление налога возможно, только когда цена реализации недвижимости по договору между гражданами, признанными взаимозависимыми лицами, отклоняется от рыночной более чем на 20%. Это следует из п. 3 ст. 40 НК РФ, положения которой также применяются только к доходам, полученным до 1 января 2012 г.