1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 3633

Квартира по бартеру: положен ли вычет?

При приобретении нового жилья обмен нередко становится альтернативой сделкам купли-продажи. Но что ждет граждан, приобретших новое жилье по договору мены, при обращении в налоговую за имущественным вычетом?

Продать имеющуюся квартиру, для того чтобы купить новую, может оказаться делом непростым и затратным. В таком случае на помощь придет мена или, проще говоря, обмен. Поменять можно равноценные квартиры, большую квартиру на меньшую, получив «живые» деньги в придачу, или, наоборот, меньшую на большую с доплатой. Вариантов много… Что же такое мена?

Правовые основы мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, по сути, приобретение жилья по договору купли-продажи и по договору мены имеет одинаковую экономическую природу, разница — в форме оплаты: в первом случае это деньги, во втором — равноценная недвижимость (письмо Минфина России от 24.01.2008 № 03-04-05-01/12).

Отметим, что товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если иное не прописано в договоре мены. В случае когда в соответствии с договором товары признаются неравноценными, сторона, передающая товар меньшей стоимости, оплачивает разницу в ценах деньгами до или после передачи, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ).

В налоговом законодательстве передача товаров на возмездной основе, в том числе обмен товарами, также признается реализацией. А товаром считается любое предназначенное для продажи имущество (п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ).

Доходы от продажи есть...

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, то получается, что каждая из сторон реализует свой товар, а значит, для целей налогообложения мену можно рассматривать как две встречные операции по реализации имущества в рамках одной сделки. Следовательно, доход от продажи имущества получают обе стороны договора.

Согласно положениям ст. 41 НК РФ доходом физлица для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ. При определении размера налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы гражданина, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). К таким доходам относятся и доходы, полученные при передаче квартиры по договору мены.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости приобретаемого жилья, прописанной в договоре. Исходя из норм п. 1 ст. 211 и 105.3 НК РФ в договоре нужно указать рыночную стоимость имущества, если одной из сторон сделки выступает организация или ИП. Это значит, что стоимость квартир в такой ситуации должен определить оценщик, иначе возможны проблемы с налоговиками. Так, Минфин России в письме от 14.09.2010 № 03-04-06/10-213, рассматривая вопрос об оценке недвижимости в случае дарения организацией квартиры сотруднику, указал, что инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, определяемая органами БТИ по месту нахождения такого имущества, для определения налоговой базы по НДФЛ не используется. Если же договор мены заключается между гражданами, то, на наш взгляд, допустимо не прибегать к услугам оценщика и прописывать в договоре стоимость жилья исходя из оценки БТИ или по соглашению сторон. Ведь положения п. 1 ст. 211 НК РФ к отношениям между физлицами не применяются В этой норме речь идет о доходах в натуральной форме, получаемых гражданами от организаций и индивидуальных предпринимателей. С этим согласны и налоговики (письмо ФНС России от 10.01.2012 № ЕД-3-3/5).

По доходам от продажи жилья, находившегося в собственности менее трех лет, можно получить имущественный вычет в размере 1 млн руб. или в сумме фактических расходов на покупку жилья (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Доходы от продажи квартиры, которой гражданин владел три года и более, НДФЛ не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Эти нормы применяются и к доходам, полученным в виде стоимости квартиры, приобретенной по договору мены (письмо Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310).

…а расходов на покупку нет?

Гражданин вправе получить имущественный вычет по НДФЛ, если он произвел расходы на приобретение жилья (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Казалось бы, признав одинаковую экономическую сущность отношений купли-продажи и мены, следовало бы сделать вывод и о том, что к ним в равной степени применимы нормы, содержащиеся в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако налоговики длительное время отказывали в предоставлении вычета на покупку жилья по договору мены. Они указывали, что получить вычет можно только тогда, когда на покупку квартиры израсходованы денежные средства. Это должно быть подтверждено платежными документами: квитанциями к приходным ордерам, банковскими выписками и т.д. При приобретении жилья по бартеру фактических затрат граждане не несут, платежных документов, подтверждающих расходы, у них нет, а значит, и вычет на покупку жилья не положен (письмо ФНС России от 03.08.2009 № 3-5-04/1155). Вычет при приобретении квартиры по договору мены можно получить только на сумму доплаты, если таковая имела место (письмо ФНС России от 05.05.2010 № ШС-37-3/1160).

Минфин России никогда не оспаривал право налогоплательщика на получение вычета при приобретении квартиры по договору мены, но и не вдавался в подробности о порядке его получения (письма от 27.04.2011 № 03-04-05/7-308 и от 16.02.2011 № 03-04-05/7-88). Конкретные указания налоговикам появились только в письме от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150. В нем разъясняется, что положения ст. 220 НК РФ не содержат ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по договору мены). И подобная трактовка норм Налогового кодекса фискалами нарушает права физлиц на получение имущественного вычета. Ведь получается, что вычет вправе получить только те, кто рассчитался за квартиру деньгами. А это уже явная дискриминация. Сумма расходов на покупку жилья по договору мены определяется исходя из стои­мости имущества, переданного в оплату приобретаемого жилья, а также затрат, связанных с принятием имущества и оплаты разницы в ценах. А значит, граждане, приобретающие жилье по договору мены, вправе воспользоваться вычетом на общих основаниях.

ФНС России довела разъяснения Минфина до территориальных налоговых органов письмом от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250. Это письмо размещено на сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами», и не учитывать его при обращении граждан за вычетом инспекторы на местах не имеют права.