1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 5813

Прекращение инвестирования: правовые последствия для сторон договора

В 2005 г. организация заключила с инвестором контракт, согласно которому взяла на себя функции заказчика по подбору строительной площадки, снятию обременений (расселению жильцов из сносимых строений), разработке и согласованию проекта и строительству многоэтажного жилого дома. К началу кризиса 2008 г. большая часть подготовительных работ была выполнена. В связи с начавшимися финансовыми проблемами в конце 2008 г. инвестор прекратил инвестирование по контракту и допсоглашением к нему зафиксировал стоимость проинвестированной доли. Затраты заказчика отражены на соответствующем субсчете счета «Капитальные вложения» и состоят из зарегистрированных на имя заказчика прав на выкупленные у населения квартиры в старом многоквартирном доме и земельного участка. Ранее выкупленный дом уже снесен.
В настоящее время инвестор предлагает расторгнуть инвестиционный контракт и переоформить перечисленное выше имущество на себя через договоры купли-продажи. Общество не возражает против передачи имущества, ведь оно приобретено на деньги инвестора и в его интересах. Однако продажа имущества повлечет возникновение дополнительных (и больших) обязательств по налогу по упрощенной системе с объектом налогообложения «доходы», на которой находится заказчик. А источником погашения этих обязательств будут только собственные средства заказчика. Если бы инвестиционный договор был полностью осуществлен, вновь созданные активы передавались бы инвестору по акту приема-передачи без возникновения дополнительных налоговых обязательств, кроме возможной экономической выгоды, полученной заказчиком в результате реализации инвестиционного проекта (налогообложение услуг заказчика в период строительства объекта не рассматривается).
Прошу разъяснить, можно ли активы, приобретенные заказчиком в рамках инвестиционного контракта, перерегистрировать в УФРС на инвестора, их фактического собственника, на основании инвестиционного контракта, соглашения о его расторжении и акта приема-передачи приобретенного при исполнении этого контракта имущества. Возникнет ли у заказчика, находящегося на упрощенной системе с объектом налогообложения «доходы», налогооблагаемая база, если активы будут переданы инвестору по соглашению об отступном? Существует ли иной способ переоформления указанных прав, не влекущий за собой возникновение дополнительных налоговых обязательств у заказчика?

Сущность договора инвестирования

Сначала рассмотрим правовую природу договора, регулирующего инвестиционную деятельность именно в сфере строительства. Ведь инвестировать в соответствии с российским законодательством можно не только в новое строительство, но и в реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские и другие работы.

Гражданский кодекс прямо не предусматривает такой формы договора, как инвестиционный договор. Отношения в сфере строительства объектов недвижимости за счет привлеченных средств регулируются законодательством об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ) и Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части, не противоречащей Закону № 39-ФЗ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ можно заключить договор, специально не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом стороны свободны в определении условий (содержания) заключаемого договора. Исходя из этого инвестиционный договор следует рассматривать как особый вид договора. В нем должны быть определены:

n взаимоотношения инвестора с заказчиком, в которых инвестор — собственник или владелец денежных средств, вкладывающий их в объект предпринимательской деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Заказчик в данном договоре выступает как специально уполномоченное инвестором лицо, реализующее инвестиционный проект инвестора;

  • подробности взаимодействия инвестора и заказчика в процессе реализации инвестиционного проекта;
  • имущественные права сторон договора на результаты реализации инвестиционного проекта, в том числе право собственности на созданный объект.

Цель инвестора — получить доход от вложенных средств и их правомерного использования заказчиком в рамках инвестиционного проекта.

Цель заказчика — получить вознаграждение от реализации инвестиционного проекта за счет инвестора и в соответствии с его указаниями.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделен правом владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ч. 2 п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Из вопроса можно предположить, что в данном инвестиционном договоре фигурирует один инвестор (отсутствуют соинвесторы). В этом случае при реализации инвестиционного проекта полностью инвестор являлся бы собственником всей площади введенного в эксплуатацию объекта (нового многоквартирного дома с инженерной инфраструктурой на земельном участке, оформленном в собственность).

Заказчик в результате реализации инвестиционного проекта в полном объеме не приобретает права на долю в созданном объекте, а лишь получает экономическую выгоду — вознаграждение за оказанные инвестору услуги по реализации инвестиционного проекта.

Ошибки и меры по их устранению

В вопросе ошибочно используется формулировка «проинвестированная доля». В рассматриваемой ситуации речь может идти о доле выполненных инвестором обязательств (проинвестированной части относительно всей суммы контракта), а не доле в имуществе.

Отметим, что стороны должны были зафиксировать и процент (состав работ) выполненных к тому моменту заказчиком из всего объема работ по договору. Скорее всего в инвестиционном договоре не были прописаны этапы выполнения работ. Однако это не поздно сделать на данном этапе договорных отношений.

Для этого рекомендуем заключить еще одно дополнительное соглашение к инвестиционному договору и назвать его «Дополнительное соглашение об определении условий прекращения инвестиционного проекта и расторжении инвестиционного договора». В нем необходимо, во-первых, разделить инвестиционный проект на этапы (если это не было сделано при заключении инвестиционного договора).

В идеале в подобном договоре предусматриваются следующие этапы:

1. Предпроектная подготовка и подготовка к строительству.

2. Подготовка и использование строительной площадки.

3. Передача объекта.

Во-вторых, надо зафиксировать стоимость выполнения работ по каждому этапу в процентном отношении к общей сумме инвестиционного договора либо в твердой сумме (общая сумма стоимости этапов должна быть равна стоимости инвестиционного договора).

В-третьих, нужно определить состав имущества заказчика (включая материальные объекты и зарегистрированные права), которое приобретено, создано или получено другим законным способом, — всего того, что на этом этапе подтверждает исполнение заказчиком своих обязательств на сумму вложенных инвестором средств.

Отметим, что в вопросе присутствует ошибочное суждение, что «на выкупленные у населения квартиры в старом многоквартирном доме» у заказчика есть права. Если дом уже снесен, то документы, подтверждающие переход прав на квартиры к заказчику, на данный момент будут только подтверждением снятия обременений, то есть выполнения обязательств заказчика.

Сторонам договора необходимо определить, «кто, кому и сколько должен», и договориться либо о порядке передачи инвестору имущества сверх стоимости осуществленного финансирования, либо о возврате инвестору неосвоенных средств, либо о компенсации заказчику затрат в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Передача имущества

Исходя из правовой природы рассматриваемого договора, в данном случае совершенно неприменим переход прав на имущество от заказчика к инвестору по договору купли-продажи. Соглашение об отступном здесь тоже невозможно.

Все имущество должно передаваться по актам приемки-передачив рамках контракта при расторжении договора на основании соглашения о части выполненных обязательств обеими сторонами.

Основанием для перерегистрации объектов на имя инвестора будут инвестиционный договор и все дополнительные соглашения к нему.

В допсоглашении также нужно определить порядок и сроки передачи имущества заказчиком инвестору.

Кроме того, рекомендуем определить размер вознаграждения заказчика пропорционально стоимости выполненных работ и законченных этапов. При этом можно исходить из ранее согласованных в инвестиционном договоре условий о вознаграждении или скорректировать их в настоящем дополнительном соглашении с учетом изменившихся обстоятельств.

Расторжение договора

После определения всех существенных условий в допсоглашении и передачи имущества и документации нужно расторгнуть договор.

Как следует из вопроса, стороны инвестиционного договора хотят «расстаться мирно» и пока не имеют особых претензий друг к другу относительно части исполненного инвестиционного договора. Поэтому рассмотрим внесудебный порядок его прекращения.

Стороны инвестиционного договора в любой момент вправе изменить или расторгнуть договор, причем по нескольким «добровольным» основаниям (п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если инвестиционным договором это изначально предусмотрено, возможен также односторонний отказ любой стороны от исполнения договора полностью или частично, в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Налогообложение

Поскольку заказчик действовал в рамках инвестиционного договора в интересах инвестора, все приобреталось и создавалось заказчиком на средства инвестора, то есть за счет целевого финансирования. На основании п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при применении УСН в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, в частности средства целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Поскольку речь идет о целевом финансировании, в налогооблагаемую базу заказчика попадает сумма превышения зафиксированной первым дополнительным соглашением части финансирования, осуществленного инвестором, над фактической стоимостью имущества, возвращаемого инвестору, возникающая на момент оформления акта приема-передачи. Фактически это сумма вознаграждения заказчика, или часть, как сформулировано в вопросе, «экономической выгоды, полученной заказчиком в результате реализации инвестиционного проекта».