1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1440

Недвижимость: платежи по предварительному договору купли-продажи

Отвечает Александр Матиташвили, аудитор-консультант

Наша организация заключила предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в здании торгового центра. По договору наша компания выступает в качестве продавца. Свидетельство о праве собственности на помещения мы еще не оформили. По условиям предварительного договора купли-продажи стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи после получения продавцом свидетельства о собственности.

Передача помещений от продавца к покупателю будет производиться по акту приема-передачи, подписываемому в день заключения основного договора (пока не заключен). Фактически покупатель уже начал использовать данные помещения в своей деятельности сразу после ввода объекта в эксплуатацию, еще до заключения основного договора купли-продажи.

При этом все платежи за продаваемые помещения покупатель произвел по предварительному договору. С полученных сумм мы заплатили НДС в бюджет.

Какие налоговые последствия могут возникнуть у нашей организации (продавца) в данной ситуации?

По мнению автора, фактическую передачу продавцом помещений покупателю налоговые органы могут истолковать как выполнение продавцом своих обязательств по основному договору. Иными словами, в данном случае представители ФНС РФ могут посчитать, что стороны специально не заключают основной договор с целью переноса необходимости уплаты налогов на будущее.

Поэтому у организации-продавца имеется риск возникновения конфликтных ситуаций по налогам с фискальным органом.

Начнем с налога на добавленную стоимость. Реализация нежилых помещений на территории РФ подпадает под обложение НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). По общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат: либо день отгрузки (передачи) товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, либо день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Из вопроса следует, что продавец заплатил НДС в бюджет с денежных средств, полученных от покупателя по предварительному договору купли-продажи. Поэтому, по мнению автора, фактическое использование покупателем данных помещений в своей деятельности до заключения основного договора купли-продажи не приводит к риску возникновения конфликтной ситуации по НДС.

Когда платить налог на прибыль?

Теперь о налоге на прибыль. Здесь могут быть две позиции. Первая заключается в том, что продавец должен признать доход в момент передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи. Такого мнения в последнее время придерживается Минфин России (письма от 03.07.2006 № 03-03-04/1/554, от 08.11.2006 № 03-03-04/1/733).

Вторая позиция состоит в том, что выручку от реализации нежилых помещений продавец (применяющий метод начисления) должен признать на дату перехода права собственности, т.е. на дату государственной регистрации в учреждении Федеральной регистрационной службы. По мнению автора, именно эта позиция является верной.

Аргументируя данную точку зрения, можно сказать следующее.

В силу п. 3 ст. 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, передачи имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Нужно отметить, что ранее Минфин России также считал, что выручку от продажи нежилых помещений можно признать на дату регистрации перехода права собственности (Письмо от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/85). Однако сейчас точка зрения финансового ведомства изменилась, поэтому данная позиция может привести к спорам с инспекцией.

Мнения судей разделились

К сожалению, мнения арбитров по рассматриваемому вопросу не отличаются единством.

Так, в Постановлении от 05.09.2007 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40) ФАС Западно-Сибирского округа отклонил довод инспекции о возникновении обязанности по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи основных средств. Арбитры решили, что фактически на момент подписания такого акта продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности согласно ст. 209 ГК РФ составляют три полномочия – владение, пользование, распоряжение.

То есть на дату передачи объекта недвижимости по акту перехода права собственности еще не происходит. А, как отметил суд, в налоговом учете доход от продажи объектов недвижимости признается на дату перехода права собственности на помещение, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на помещение.

Напомним, кстати, о Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, в п. 14 которого говорится о том, что право собственности на имущество до госрегистрации сохраняется за продавцом.

В то же время есть и противоположные решения. Например, в Постановлении от 30.01.2007 № А62-2878/06 ФАС Центрального округа пришел к выводу, что налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налога на прибыль с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского.

Суд подчеркнул, что в силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет иные, не связанные с вопросами налогообложения цели. Суд решил, что независимо от времени регистрации перехода права собственности на имущество операции по отчуждению подлежат документальному учету на соответствующих счетах не в момент перехода права собственности, а в момент осуществления хозяйственной операции (т.е. в момент передачи объекта по акту приема-передачи).