Ошибки в кадастровых номерах не препятствуют регистрации публичного сервитута: позиция Росреестра

Позиция, изложенная в письме сводится к недопустимости формального подхода при внесении сведений о публичном сервитуте в ЕГРН, в частности, к невозможности квалифицировать само по себе несоответствие кадастровых номеров земельных участков в межведомственных документах в качестве самостоятельного основания для направления уведомления о невозможности внесения сведений, если сами участки могут быть индивидуализированы иным способом.

Такой подход вытекает из системного толкования ч. 2 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающей исчерпывающий перечень оснований направления уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Данный вывод подтверждается положениями подп. 4 п. 4 ст. 39.43 ЗК РФ, допускающим указание в решении об установлении публичного сервитута идентифицирующих сведений о земельных участках: кадастрового номера при его наличии, адреса или описание местоположения.

Таким образом, в целом отсутствие у обременяемых публичным сервитутом земельных участков кадастровых номеров не является препятствием для принятия решения об установлении сервитута.

Необходимо исходить из того, что установление публичного сервитута ориентировано не на индивидуализацию конкретных земельных участков, а на установление режима использования определенной территории (например, для размещения протяженных линейных объектов). Иными словами, объектом обременения публичным сервитутом может выступать территория, а не конкретный земельный участок как объект кадастрового учета, вследствие чего указание кадастровых номеров носит вспомогательный характер и осуществляется лишь при их наличии.

Письмо развивает ранее сформированный им тезис: расположение в границах публичного сервитута земельных участков, не указанных в решении об установлении публичного сервитута, при условии, что государственный кадастровый учет таких земельных участков осуществлен после принятия решения об установлении публичного сервитута или местоположение границ указанных земельных участков изменено в связи с исправлением реестровой ошибки после принятия решения об установлении публичного сервитута, не является согласно ч. 2 ст. 34 Закона № 218-ФЗ основанием для направления органом регистрации прав уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН, поскольку сведения о кадастровых номерах земельных участков указываются в решении об установлении публичного сервитута при их наличии (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.09.2022 № 11-2725/22).

Судебная практика в целом придерживается аналогичного подхода, проводя разграничение между формальными расхождениями сведений и существенными нарушениями требований к документам, препятствующими внесению сведений в ЕГРН.

Так, в ВС РФ подчеркивает недопустимость расширительного толкования оснований для отказа при внесении сведений в ЕГРН о публичном сервитуте (Определение ВС РФ от 04.05.2021 № 304-ЭС21-4918 по делу № А70-2910/2020).

При этом судами признается правомерность направления уведомления о невозможности внесения сведений в ЕГРН в случаях, когда она обусловлена не расхождениями в кадастровых номерах, а существенными недостатками представленного пакета документов. К таким недостаткам относится, в частности, несоответствие сведений документам, послужившим основанием для установления публичного сервитута, отсутствие обязательных характеристик (например, сведений о сроке и цели сервитута) (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021 № 07АП-7479/2021).

Таким образом, несоответствие в кадастровых номерах недвижимости рассматривается как устранимый дефект, не препятствующий внесению сведений о публичном сервитуте, поскольку правовое значение для целей государственной регистрации публичного сервитута имеют прежде всего решение уполномоченного органа и описание границ соответствующей территории.

Публичный сервитут широко используется при строительстве и эксплуатации линейных объектов: дорог, трубопроводов, объектов связи, линий электропередачи и иной инфраструктуры, когда необходимо законно использовать чужие земельные участки без их изъятия. На практике оформление таких решений нередко тормозилось из-за формальных замечаний регистрирующих органов — в том числе по перечню кадастровых номеров затронутых участков. Похвально, что в новом письме Росреестр занял более прагматичную позицию.

Ведомство обратило внимание, что если кадастровый номер участка изменился, отсутствует либо указан неточно, это еще не означает автоматической невозможности регистрации сервитута. Ключевое значение имеет другое — наличие законного решения уполномоченного органа и корректное описание границ самого сервитута.

Безусловно, это важный сигнал для рынка. В крупных инфраструктурных проектах трассы линейных объектов проходят через десятки и сотни участков, сведения о которых могут меняться в ходе межевания, разделов или объединений. Любая неточность в перечне кадастровых номеров до сих пор могла стать поводом для задержки проекта. Теперь же у заявителей появился дополнительный аргумент против излишне формального подхода. Если границы публичного сервитута определены, координаты подготовлены корректно, а решение принято компетентным органом, формальные несостыковки не должны блокировать внесение сведений в ЕГРН.

Для девелоперов, ресурсоснабжающих организаций и владельцев линейной инфраструктуры это позитивная новость. Она означает снижение административных рисков и потенциальное ускорение процедур. Особенно там, где сроки проекта напрямую зависят от быстроты оформления земельно-правовой документации.

Вместе с тем письмо не является нормативным актом и не меняет закон напрямую. На это, собственно, указывает сам Росреестр. Тем не менее, такая позиция очевидно будет использоваться как ориентир, но сама по себе не исключает споров на местах.