Росреестр утвердил новый регламент оспаривания стоимости недвижимости

Приказ формализует и упорядочивает работу комиссий, повышая открытость и регламентацию процедур. Для добросовестных заявителей это создает позитивные эффекты: ускорение рассмотрения, большая прозрачность, конкретные мотивировки решений. Одновременно Приказ усиливает формальные требования к документам и дает механизмы, которые при небрежной подготовке заявлений могут привести к отказам либо процессуальным затяжкам. Успех при оспаривании кадастровой стоимости во многом зависит от качества экспертного отчета и тщательности процессуальной подготовки.

Среди послаблений для собственника следует отметить:

• усиленная защита заявителя. При равенстве голосов членов комиссии решение принимается в пользу заявителя. Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования;

• процедура становится более прозрачной: обязательное публичное оповещение и публикация решений (без персональных данных) повышают предсказуемость процесса и дают заявителю и обществу инструмент контроля;

• процедура самоотвода/отвода: если член комиссии заинтересован в объекте, он обязан заявить самоотвод. Если не заявил — заявитель или любой член комиссии может потребовать отвода. Но есть нюанс: если нарушение обнаружится после того, как принято решение в пользу заявителя (например, комиссия снизила стоимость, но один из голосовавших был заинтересованным лицом), то решение отменяется, и дело возвращается на повторное рассмотрение.

Однако при наличии конфликта интересов даже выигранное дело могут пересмотреть. Между тем понятие «заинтересованности» нормативные акты не раскрывают, нестабильность результата рассмотрения сохраняется. Приказ не регламентирует, кто может инициировать пересмотр решения и срок исковой давности по пересмотру решений в случае выявления заинтересованности, что тоже не добавляет определенности;

• установлены четкие сроки: 30-дневный срок на проведение заседания и регламентация сроков коммуникаций сокращают периоды ожидания;

• решения должны быть мотивированными, требование указывать нарушения в отчете об оценке со ссылкой на страницы (п. 18) существенно облегчает подготовку обжалования в суде.

Однако собственникам и участникам рынка стоит обратить внимание на следующее:

• формальные требования к документам: заявление не принимается без полного пакета документов. При выявленных несоответствиях комиссия в течение пяти рабочих дней информирует заявителя письмом с мотивированным обоснованием непринятия такого заявления;

• акцент на соответствие отчетов об оценке стандартам: комиссия отклонит заявление, если отчет не соответствует требованиям ФЗ‑135 или федеральных стандартов оценки (п. 15). Для собственника это означает необходимость привлекать высококвалифицированных оценщиков и обеспечить проверку корректности методологии и источников данных.

При отклонении заявления копии решений направляются в саморегулируемые организации оценщиков (п. 21). Это может повлечь за собой дисциплинарные взыскания для оценщика, а также повышает требования к специалисту и, как следствие, удорожает стоимость работ по оценке.

Росреестр фактически создал более детальную процессуальную модель работы комиссий, которая должна повысить предсказуемость принимаемых решений. Вместе с тем собственникам недвижимости следует учитывать, что главным фактором успешного оспаривания по-прежнему остается качественно подготовленный отчет об оценке рыночной стоимости, соответствующий всем требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

Приказ детально регламентирует работу данной комиссии, которая становится не просто техническим органом, а своего рода квазисудебной инстанцией со строгими процессуальными правилами. Состав комиссии — не более 10 членов. Кворум — половина присутствующих. Заседания открытые, что позволяет заявителю лично аргументировать свою позицию. Голосование за или против, воздержаться нельзя — это, конечно, плюс для заявителя, так как исключает уклонение членов от оценки. В то же время при равенстве голосов решение принимается в пользу заявителя. Это серьезный процессуальный бонус, которого раньше не было в аналогичных порядках.

К заявлению необходимо представить отчет об оценке рыночной стоимости, составленный по стандартам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (ФСО). Несоответствие отчета требованиям (например, нет обоснования выбора аналогов, не указаны допущения) — основание для отклонения заявления.

И хотя комиссия не оценивает достоверность итоговой рыночной стоимости, только формальное соответствие отчета требованиям, мы не исключаем, что на практике даже незначительные ошибки в отчете могут ста­ть причиной отказа. Однако в таком случае комиссия обязана подробно указывать выявленные недостатки отчета об оценке, включая ссылки на конкретные страницы документа и перечень допущенных нарушений. Это, конечно, позволит точно установить причины отказа и существенно облегчит последующее судебное обжалование.

Решение комиссии оформляется отдельным документом по каждому объекту и направляется в Росреестр, ППК «Роскадастр», бюджетное учреждение, проводившее оценку, и самому заявителю.

Интересно, что решение об отклонении направляется также в СРО оценщиков, члены которой готовили отчет. Фактически это может привести к более ответственному подходу при составлении отчета.