Росреестр обновил правила определения платы за публичный сервитут

Новый документ заменил действовавший с 2019 г. приказ Минэкономразвития России № 321¹ и сохраняет его основной принцип: плата за публичный сервитут определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка до и после установления сервитута. Для государственной или муниципальной земли сравнивается стоимость соответствующих прав на участок. При этом учитываются ограничения использования земли и последствия деятельности, которую будет осуществлять обладатель сервитута.

Принятый документ не меняет саму экономическую модель, а делает ее более детализированной. Это важное отличие: Росреестр не перешел к фиксированной формуле, а, напротив, закрепил более развернутый перечень обстоятельств, которые должны анализироваться при определении реального воздействия сервитута на участок.

1. Оценка участка в целом, а не только территории, непосредственно попадающей в границы сервитута. Теперь прямо указано, что степень обременения должна оцениваться с учетом возможности дальнейшего использования всего земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, продолжительности сервитута, объема и срока работ, а также степени их влияния на хозяйственную деятельность.

Это может иметь существенное практическое значение. Например, относительно небольшая по площади зона сервитута способна существенно ограничить использование всего участка, если через нее проходит транспортная инфраструктура, инженерная сеть либо проводятся длительные строительные работы. В таком случае механический расчет «площадь сервитута/площадь участка» может не отражать реального экономического ущерба правообладателя.

2. Более конкретная привязка расчета к актуальному состоянию имущества. Стоимость имущества правообладателя рекомендуется определять на дату, предшествующую не более чем на 30 дней дате направления соглашения об осуществлении публичного сервитута. Это снижает риски направления соглашения об осуществлении публичного сервитута. Это снижает риски использования устаревших стоимостных показателей и подчеркивает необходимость привязывать оценку к экономической ситуации непосредственно перед установлением обременения.

3. Обязанность учитывать неотделимые улучшения. Если обладатель публичного сервитута создает объекты или улучшения, которые после прекращения сервитута остаются у правообладателя земли, стоимость таких улучшений должна уменьшать размер платы.

4. Новый документ подробнее раскрывает факторы, характеризующие состояние участка: благоустройство, здания и сооружения, инженерные сети, необходимость восстановления возможности использования земли, характер хозяйственной деятельности собственника и уже реализуемые или запланированные проекты, от строительства до инженерных изысканий и благоустройства.

Наиболее интересное изменение связано с периодическими платежами: при долгосрочном сервитуте вопрос индексации теперь приобретает особое значение и, вероятно, должен заранее решаться в самом соглашении с учетом общих правил гражданского законодательства и конкретных условий обременения.

Таким образом, основное значение нового регулирования заключается не в изменении самого принципа определения платы, а в повышении требований к обоснованию ее размера. При установлении публичного сервитута становится недостаточным формально определить площадь обременяемой части участка и применить ее к стоимости земельного участка. Размер компенсации должен быть обоснован с учетом совокупности обстоятельств, характеризующих последствия установления сервитута для конкретного правообладателя.

Это, в свою очередь, повышает значение оценочной процедуры и доказательственной базы. Для правообладателей принципиальным становится документальное подтверждение фактического использования участка, характера осуществляемой на нем деятельности, существующих ограничений и последствий, которые повлечет установление сервитута. Для органов и лиц, устанавливающих сервитут, необходимость обосновать, почему заявленный размер платы соответствует именно тому снижению стоимости участка или прав на него, которое непосредственно обусловлено новым обременением.

¹ Приказ Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 321.

В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности на земельный участок или размеру обязательства по договору аренды земельного участка.

Это может иметь практическое значение в ситуациях, когда условия участия арендаторов в договоре аренды различаются и их обязательства перед арендодателем не являются равными. При этом сами Методические рекомендации не раскрывают порядок определения такого размера обязательства в каждом конкретном случае, поэтому соответствующий расчет должен осуществляться с учетом содержания договора аренды и конкретных обстоятельств правоотношений.

Также не изменились правила о пропорциональном определении платы при установлении сервитута в отношении части земельного участка; учете разрешенного использования участка и существующих ограничений; продолжительности сервитута; объеме и сроках работ; степени их влияния на хозяйственную деятельность правообладателя; а также учете текущего состояния земельного участка, его благоустройства, характера хозяйственной деятельности и срока договора аренды или безвозмездного пользования.

Вместе с тем новая методика предусматривает ряд изменений. Прежняя редакция методики исчисления платы за сервитут предусматривала, что при установлении периодической оплаты общий размер платы за публичный сервитут делится на общее число запланированных платежей, которые подлежали изменению на размер уровня инфляции за каждый год действия соглашения (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2026 № Ф06-3020/2026 по делу № А49-9907/2024).

В новой редакции сохранено правило о распределении общей суммы платы на количество запланированных платежей, однако положение о возможности ежегодного изменения платежей на величину инфляции исключено. Следовательно, методика больше не содержит рекомендации об обязательной либо договорной инфляционной корректировке периодических платежей. Это следует учитывать при подготовке соглашений об установлении публичного сервитута.

Кроме того, уточнена и формулировка п. 9, посвященного убыткам, которые не включаются в состав платы за публичный сервитут и подлежат отдельному возмещению. В новой редакции после перечисления соответствующих случаев добавлено указание на «иные убытки». В результате формулировка стала более общей и прямо охватывает не только приведенные в пункте примеры, но и иные убытки, непосредственно не связанные с использованием земельного участка для публичного сервитута.