С 1 января 2026 г. ставка НДС в России выросла до 22%. Это изменение затронуло в том числе договоры аренды, учет которых регулируется стандартом МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Как корректно отразить изменение ставки НДС по таким договорам в консолидированной финансовой отчетности, разъяснил Минфин России в информации от 27.02.2026 № ОП 23-2026.
Учет НДС в отношении арендных платежей
Консолидированная финансовая отчетность составляется в соответствии с МСФО (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 27.07.2010 № 208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности»).
Принципы признания, оценки, представления и раскрытия информации об аренде устанавливает МСФО (IFRS) 16 «Аренда». В информации от 18.12.2020 № ОП 14-2020 Минфин России разъяснил, что согласно Приложению А к МСФО (IFRS) 16 в состав арендных платежей включаются только платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя в связи с правом пользования базовым активом в течение срока аренды. Сумма НДС, включаемая в состав платежа, уплачиваемого арендатором арендодателю, не является суммой, уплачиваемой в связи с правом пользования базовым активом в течение срока аренды, равно как не является возмещением затрат арендодателя на предоставление права пользования базовым активом. НДС включается в сумму платежа во исполнение законодательства Российской Федерации о налогах и сборах. Для арендатора эта сумма представляет собой обязательство в отношении налогов, отличных от налога на прибыль, и не является частью арендных платежей либо неарендным компонентом согласно МСФО (IFRS) 16. Вопрос уплаты НДС арендатором относится к сфере применения разъяснения КРМФО (IFRIC) 21 «Обязательные платежи».
Влияние изменения ставки НДС на учет договоров аренды
В комментируемом документе Минфин России выделил несколько сценариев в зависимости от условий договора и поведения сторон. Рассмотрим их подробно.
Арендная плата (без НДС) не меняется
Если по условиям договора (или дополнительного соглашения) сумма арендного платежа без учета НДС остается фиксированной, а меняется только сумма налога, то никаких сложностей в учете не возникает.
У арендатора сумма обязательства по аренде не пересматривается, так как величина арендных платежей, участвующих в расчете этого обязательства, остается прежней. У арендодателя сумма чистой инвестиции в аренду не меняется.
Общая сумма договора не меняется (перераспределение)
Наиболее интересный и сложный случай — когда общая стоимость договора для арендатора остается неизменной. Это означает, что увеличение ставки НДС компенсируется соответствующим уменьшением самого арендного платежа. Здесь Минфин предлагает несколько подходов в зависимости от того, был ли такой механизм заложен в договоре изначально.
Так, если первоначальные условия аренды содержали пункт о пересмотре суммы платежа при изменении ставки НДС, то реализация этого механизма (даже с подписанием допсоглашения) не считается модификацией договора. В этом случае у арендатора происходит переоценка обязательства по аренде. Новые арендные платежи дисконтируются по первоначальной ставке дисконтирования. Корректировка обязательства списывается на стоимость актива в форме права пользования (уменьшает его). В отношении арендодателя МСФО (IFRS) 16 не дает прямых указаний. Минфин рекомендует разработать учетную политику по МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки». Например, можно применять аналогию с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» (п. 5.4.3), пересчитывая чистую инвестицию в аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования, а возникшую разницу относить на прибыль или убыток.
Если изначально условия аренды не оговаривали пересчет при изменении ставки НДС, но стороны все же договорились об изменении платежа, организация должна самостоятельно классифицировать ситуацию в учетной политике. Если анализ показывает, что воля сторон на отчетную дату фактически была направлена на сохранение общей суммы возмещения (даже без прямого пункта в договоре), то учет ведется по правилам, аналогичным варианту, когда условия аренды содержали пункт о пересмотре суммы платежа при изменении ставки НДС. Если же изменение ставки НДС признается модификацией договора (то есть изменением его условий, не предусмотренных ранее), то порядок учета меняется:
-
у арендатора обязательство по аренде пересчитывается путем дисконтирования пересмотренных арендных платежей с использованием пересмотренной ставки дисконтирования, а сам пересчет отражается как изменение балансовой стоимости актива в форме права пользования;
-
у арендодателя модификация должна учитываться путем пересчета чистой инвестиции в аренду с учетом требования МСФО (IFRS) 9, но с использованием первоначальной ставки дисконтирования.
Допсоглашение подписано после отчетной даты
Если соглашение, формализующее изменение ставки, подписано уже после 31 декабря 2025 г., но оно лишь подтверждает договоренности, фактически действовавшие на отчетную дату, то оно не считается модификацией. Учет ведется исходя из условий, существовавших на 31 декабря 2025 г.
Когда отражать изменения
Минфин России указал, что последствия изменения ставки НДС в случаях, когда увеличение ставки НДС компенсируется соответствующим уменьшением самого арендного платежа, отражаются в консолидированной финансовой отчетности за 2025 г.
При рассмотрении изменения ставки НДС в качестве модификации договора аренды для целей учета датой модификации считается дата принятия Федерального закона № 425-ФЗ, то есть 28 ноября 2025 г.
Таким образом, компаниям, применяющим МСФО, необходимо тщательно проанализировать условия своих договоров аренды, а также наличие и содержание дополнительных соглашений к ним, чтобы выбрать корректный сценарий отражения операций в отчетности. В спорных ситуациях потребуется вынести профессиональное суждение и закрепить выбранный подход в учетной политике.