Кадастровая оценка: Росреестр предлагает перейти на двухлетний цикл и единый цифровой стандарт

На первый взгляд, предлагаемые поправки выглядят как простые административные меры, однако анализ проекта показывает, что, по сути, речь идет о попытке трансформации самой философии оценки с переходом от разрозненных региональных практик к централизованной цифровой модели на базе Национальной системы пространственных данных (далее — НСПД).

Во-первых, предлагается изменить периодичность и объекты оценки: государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) предлагается проводить во всех субъектах РФ одновременно в отношении всех видов недвижимости (земля и расположенные на ней капитальные строения) один раз в два года (вместо нынешнего одного раза в четыре года). Исключение будет сделано только для единых недвижимых комплексов и предприятий.

По мнению Росреестра, основная проблема нынешнего четырехлетнего цикла оценки — дисбаланс величины кадастровой стоимости и ее отрыв от реальных рыночных цен. Сокращение срока до двух лет должно повысить актуальность базы для налогообложения и арендных платежей.

При этом нагрузка на региональные ГБУ вырастает. «Проведение единой оценки... позволит оптимизировать процедуры», пишет Росреестр в пояснительной записке к проекту, но не приводит расчетов, компенсирует ли эта оптимизация двукратное увеличение частоты работ. Вместо справедливой стоимости есть риск получить перманентный пересмотр результатов и рост издержек для собственников, вынужденных каждые два года доказывать свою правоту в судах или заказывать альтернативные отчеты у оценщиков.

Во-вторых, законопроект обязывает оценщиков вносить свои отчеты о рыночной стоимости недвижимости в НСПД, чтобы ГБУ могли использовать эти сведения для определения кадастровой стоимости. При этом не уточняется, как именно ГБУ будут их использовать. Может ли учреждение просто усреднить рыночные цены из нескольких отчетов по району? Или отчет по конкретному объекту станет основанием для пересмотра стоимости всех аналогичных объектов? Отсутствие четкой методологии создает правовую неопределенность.

В третьих, предлагается усилить информирование граждан через портал «Госуслуги» о начале оценки и размещении проектов отчетов.

Кроме того, оценку земли и здания на нем предлагается проводить одновременно, это должно исключить ситуации, когда, например, старая кадастровая стоимость участка не соответствует новой стоимости построенного на нем объекта. Как именно будет рассчитываться стоимость земельного участка и здания на нем — неясно: законопроект не раскрывает методологию. Возможны два сценария:

I. Две самостоятельные цены, рассчитанные на одну дату (наиболее вероятный и простой путь, но не реализующий никакой «синергии»).

II. Оценка земли и здания как «единого объекта» (комплекса) с последующим распределением стоимости (логичнее с рыночной точки зрения, но гораздо сложнее).

В этой части законопроект явно нуждается в существенной доработке.

Вступление закона запланировано на 1 января 2028 г., это значит, что ГКО земельных участков в 2026 г. и строений в 2027 г. пройдет по старым правилам, а уже в 2029 г. потребуется переоценка всех объектов. Такой сжатый цикл в начале реформы может привести к резкому росту фискальной нагрузки на некоторые категории собственников и, как следствие, к новым волнам судебных споров.

Последствия предлагаемой реформы для хозяйствующих субъектов будут неодинаковыми. В настоящее время у собственников ОКС или арендаторов земельных участков отсутствовала возможность оспорить их кадастровую стоимость в одном судебном процессе — без потери экономии, поскольку для целей уплаты арендной платы кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, применяется с 1 января года, в котором заинтересованное лицо обратилось в суд. Синхронизация проведения ГКО также упростит работу оценщиков, позволяя комплексно оценивать участок и расположенные на нем объекты, исключая резкий дисбаланс в их стоимости.

Вместе с тем для бизнеса и граждан в регионах последствия будут значительными: вводится четкая и предсказуемая периодичность ГКО. Сегодняшний четырехлетний интервал критикуется за то, что не позволяет своевременно актуализировать кадастровую стоимость в соответствии с рыночными реалиями и уровнем инфляции. Переход к двухлетнему циклу сделает рост кадастровой стоимости более плавным, избегая резких скачков земельно-имущественных платежей. Однако учащение периодичности проведения ГКО также приведет к увеличению налоговой и арендной нагрузки на население. По сути, у граждан и юридических лиц есть три года на то, чтобы обнаружить ошибку и скорректировать платежи за три прошедших периода, что, в свою очередь, повышает точность бюджетного планирования. Кроме того, данной мерой законодатель нацелен стимулировать собственников недвижимости своевременно обращаться с заявлениями об оспаривании размера кадастровой стоимости.

Ожидается также повышение качества и достоверности кадастровой оценки. Основная сложность согласно пояснительной записке: региональные ГБУ используют разные алгоритмы расчета. Предлагается введение обязательного информирования о проведении ГКО, а также обеспечение публикации на специализированном портале (НСПД) не только отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, но и исходных моделей, ценообразующих факторов и самих расчетов.

Таким образом, законопроект устанавливает централизованную модель проведения ГКО. Для собственников это обернется более частым изменением налоговых и арендных платежей и, как обещается, прозрачностью расчетов кадастровой стоимости.

В целом законопроект логично вписывается в курс, направленный на цифровизацию и унификацию кадастровых процедур. Однако унификация периодичности проведения ГКО не будет учитывать различия в динамике рынков различных субъектов, их инвестиционную привлекательность и социально-экономические условия. В результате кадастровая оценка может утратить адаптивность, стать чрезмерно формализованной и требовать слишком большого количества ресурсов для ее проведения в отсутствие на то реальной необходимости.

Представляется, что изменения напрямую повлияют на налоговую базу, определение выкупной стоимости земельных участков и другие имущественные обязательства собственников и иных владельцев объектов недвижимости, что позволяет говорить если не о прямом, то о значимом косвенном регулирующем эффекте, требующем более тщательной оценки.

Сама же успешность реформы будет зависеть прежде всего от готовности самих государственных органов, НСПД, необходимой методологии и нормативной базы к нововведениям.

Вносимые изменения призваны унифицировать процедуру оценки кадастровой стоимости. Так, государственная кадастровая оценка будет осуществляться раз в два года, независимо от статуса административно-территориальной единицы и в отношении всех учтенных в ЕГРН объектов: земельных участков, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Нововведение направлено на приведение кадастровой стоимости к текущему уровню рыночных цен, что положительно повлияет на отражение актуальной стоимости недвижимости. Это необходимо для избежания несоответствия цены, установленной уполномоченным органом, и реальной стоимостью объекта.

В судебной практике встречаются споры, в которых кадастровая стоимость снижается более чем в два раза (решение Владимирского областного суда от 15.03.2025 № 3а-78/2025) или даже в 28 раз (решение Костромского областного суда от 25.07.2023 № 3а-141/2023). Переоценка кадастровой стоимости на постоянной основе раз в два года позволит избежать таких нарушений, что сократит количество споров об установлении кадастровой стоимости.

Однако актуализация кадастровой стоимости с учетом тенденций на рынке недвижимости неизменно повлечет за собой увеличение налогооблагаемой базы. Кадастровая стоимость является основой для расчета налога на имущество физических и юридических лиц, следовательно, перерасчет повлечет рост налогового бремени.

Несмотря на это, при возникновении несоответствий кадастровой и рыночной стоимости (постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П) налоговый орган в рамках его полномочий по осуществлению налогового контроля обеспечит определение рыночной стоимости этого объекта, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке.

Подобная массовость и частота кадастровой оценки со всей очевидностью не может не повлиять на точность и корректность оценки, о чем свидетельствует судебная практика. Так, зачастую при оспаривании кадастровой стоимости и ее установлении в размере рыночной снижение может осуществляться в несколько раз. В данном случае установление кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН, может спровоцировать волну судебных разбирательств и, как следствие, огромную нагрузку на суды общей юрисдикции. Напомним, что до 2014 г. споры об оспаривании кадастровой стоимости рассматривались арбитражными судами. Из-за большой нагрузки они были переданы в систему судов общей юрисдикции на уровень суда субъекта РФ.

Также необходимо учитывать, сможет ли сплошная оценка принимать во внимание нетиповые объекты. Общей проблемой и спецификой оценки является ее относительный характер и зависимость от применяемых подходов и методологий. Зачастую, пытаясь охватить максимальное количество объектов, подлежащих оценке, уникальным или просто выбивающимся из общего числа объектов устанавливается некорректная кадастровая стоимость.

Другим неоднозначным моментом может стать ситуация с объектами, сведения о которых внесены в ЕГРН, но отсутствуют координаты границ, и определить их местоположение и привязку к земельному участку не представляется возможным без фактического выезда на место. Пока не вполне ясно, как проект поможет в данном случае определить кадастровую стоимость исходя из принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на нем объектов.

В целом сама по себе инициатива проекта заслуживает поддержки, вместе с тем без более детальной проработки механизма оценки и достаточной заполненности ЕГРН его реализация может столкнуться со сложностями.