ВС РФ указал на право публичного собственника расторгнуть договор купли-продажи земли при длительной просрочке оплаты

Просрочка исполнения покупателем обязательства по внесению выкупной стоимости, составившая более восьми лет, а также последующее значительное увеличение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствуют о несоразмерности встречного предоставления и наличии оснований для расторжения договора в судебном порядке, независимо от факта последующего погашения задолженности.

Суть дела

В 2015 г. общество, которому на праве постоянного бессрочного пользования принадлежал сельхозучасток, обратилось в департамент с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов.

В проекте договора купли-продажи департамент определил выкупную стоимость участка в размере более 3,9 млн руб. Общество с ценой не согласилось. Суд по иску общества определил цену участка, исходя из кадастровой стоимости на дату обращения покупателя к продавцу с заявлением о его выкупе в размере 349629,90 руб. Общество должно было заплатить в течение 20 дней с момента подписания договора.

В 2016 г. общество перечислило в бюджет только 5000 руб. от выкупной стоимости участка. Через восемь лет департамент направил обществу претензию, в которой, ссылаясь на перечисление обществом с сентября 2016 г. по 2024 г. платы в размере менее 1,5% от согласованной цены и на возросшую более чем до 10,6 млн руб. кадастровую стоимость участка, включенного в границы населенного пункта, указал на утрату интереса в исполнении сделки и предложил обществу подписать соглашение о расторжении договора.

Общество не подписало его, внесло оставшуюся сумму оплаты по договору в размере 344629,90 руб. и уплатило неустойку за восемь лет за нарушение сроков оплаты.

Департамент обратился в суд с иском о расторжении договора, заключенного в редакции судебного решения.

Позиции судов

Суд первой инстанции отказал департаменту и посчитал, что нарушения, допущенные обществом, не являются существенными, поскольку покупатель исполнил договор и внес плату до подачи иска в суд и принятия иска к производству. Департамент более восьми лет не принимал меры по получению от покупателя платы, поэтому не вправе заявлять требование о расторжении договора, условия которого определены судебным актом.

Суд апелляционной инстанции отменил это решение и расторг договор. Невнесение покупателем в нарушение условий договора установленной платы является существенным нарушением договора и влечет возникновение у продавца права на расторжение договора в судебном порядке. В связи с изменением категории земельного участка кадастровая стоимость участка значительно увеличилась, тогда как поведение общества, не исполнявшего договор в течение восьми лет и осуществившего оплату только после заявления продавца о расторжении договора и в размере, который в настоящий момент является несопоставимым с реальной стоимостью земельного участка, является очевидно недобросовестным.

Окружной суд отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Вывод ВС РФ

СКЭС ВС РФ оставила в силе решение апелляционного суда и отменила судебные акты судов первой инстанции и округа.

В договоре о купле-продаже участка, условие о выкупной цене которого определено решением суда, установлен конкретный срок исполнения покупателем обязанности по оплате (20 дней с даты подписания договора). Публичный орган, заключая по заявлению общества договор, был вправе рассчитывать на получение соразмерного встречного предоставления, эквивалентного стоимости участка, определенной на дату заявления о выкупе.

Просрочка покупателя в восемь лет привела к тому, что встречное предоставление (цена 2015 г.) стало несоразмерным стоимости объекта на дату внесения этой цены (2024 г.), что наносит прямой ущерб бюджету.

При этом существенность нарушения договора покупателем заключается как в недополучении продавцом (бюджетом) значительной суммы, на которую он рассчитывал при заключении договора, так и в вынужденной обязанности передать имущество по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной, в связи с включением участка в границы населенного пункта и, как следствие, значительным увеличением его кадастровой стоимости, что является в том числе нарушением публичного интереса в части эффективного пополнения бюджета.

Апелляция пришла к правомерному выводу о том, что допущенное обществом нарушение условий договора, выразившееся в длительном (более восьми лет) неисполнении обязательства по оплате стоимости публичного участка, является существенным, что в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ дает истцу право требовать расторжения указанного договора.

Договор, его реализация и переход к покупателю права собственности целиком зависели от действий последнего: внесение выкупной стоимости и передача документов для осуществления госрегистрации права собственности. Отсутствуют доказательства того, что продавец создавал покупателю препятствия по исполнению договора и злоупотреблял какими-либо правами.

Неисполнение покупателем госрегистрации перехода права и обязательства по внесению выкупной стоимости участка давало продавцу основание полагать, что покупатель утратил интерес к приобретению в собственность участка, который он к тому же не использует. Тот факт, что общество в 2024 г. оплатило стоимость участка, подлежавшую внесению в 2016 г., не является безусловным основанием для сохранения между сторонами до­гово­рных правоотношений. Поведение покупателя, не исполнявшего договор в течение восьми лет, а после заявления требования о его расторжении и увеличении стоимости участка в связи с его включением в границы населенного пункта внесшего плату, которая в настоящий момент является несопоставимой с реальной стоимостью участка, свидетельствует о недобросовестном осуществлении обществом гражданских прав (ст. 10 ГК РФ).