ВС РФ признал, что сокрытие информации о «проблемном» объекте на участке препятствует конкуренции на торгах

Сокрытие информации о наличии на земельном участке объекта, размещенного с нарушениями, является грубым искажением условий аукциона и создает незаконное преимущество.

Суть дела

Администрация без проведения конкурентных процедур 20.04.2020 заключила с предпринимателем договор аренды площадки для размещения летней веранды.

Через три с небольшим года после этого (14.06.2023) администрацией был образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, конфигурация которого включала в том числе земельный участок под площадкой летней веранды, названной нестационарным торговым объектом.

В сентябре 2023 г. договор аренды от 20.04.2020 был расторгнут, однако площадка не была возвращена администрации.

В ноябре 2023 г. администрация разместила извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, в частности участка, государственная собственность на который не разграничена, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — магазины.

На участие в аукционе было подано 11 заявок, которые были допущены к участию в нем. Всего в аукционе участвовали три участника, победителем был признан другой ИП.

Однако по жалобе на действия организатора аукциона УФАС России (далее Управление) установила в действиях администрации нарушение подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, поскольку при объявлении аукциона не было учтено, что на земельном участке находится летняя веранда, являющаяся пристроем к зданию, располагающемуся на соседнем участке.

Управление обязало администрацию устранить нарушение путем отмены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в случае необходимости провести аукцион заново в соответствии с действующим законодательством. Предписание было исполнено, аукцион отменен.

Победитель аукциона обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения Управления и предписания об устранении нарушений законодательства.

Выводы судов

Суды признали решение и предписание не соответствующими действующему законодательству, исходя из того, что размещенное на земельном участке сооружение не обладает признаками объекта капитального строительства (недвижимого объекта), является нестационарным торговым объектом, включено в этом качестве в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования, утвержденную постановлением администрации, и в соответствии с действующим законодательством его наличие не является препятствием к выставлению земельного участка на торги.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ судебные акты отменила и отказала в удовлетворении требований победителя аукциона.

Согласно подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением ряда случаев, когда возможно выставление на торги участка с обременением.

Статьей 39.36 ЗК РФ регулируются вопросы использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Однако положения подп. 8 п. 8 ст. 39.11, ст. 39.36 ЗК РФ не подлежат истолкованию как допускающие выставление на торги земельного участка при сокрытии о нахождении на нем объектов, размещение которых осуществлялось без соблюдения требований действующего законодательства.

Уже в 2022 г. Управление установило, что под летнюю веранду как нестационарный торговый объект договором аренды от 20.04.2020 была предоставлена площадка в нарушение порядка предоставления с нарушением антимонопольных требований, поэтому договор аренды от 20.04.2020 является сделкой, совершенной с нарушением законодательства, направленного на предоставление мест для размещения нестационарных торговых объектов на конкурентных началах.

Для видимости устранения этих нарушений администрация сформировала спорный земельный участок и извещением выставила его на аукцион, не указав о нахождении на нем летней веранды, правовая судьба которой не определена. Данное действие непосредственным образом влияет на конкуренцию при проведении аукциона, поскольку на победителя торгов — потенциального арендатора возлагается бремя урегулирования взаимоотношений с владельцем летней веранды и объекта, к которому она пристроена, что ограничило круг реальных участников аукциона (из допущенных на аукцион 11 заявок участие приняли трое участников), а победитель был предопределен в виде фактически владеющего указанными объектами лица или аффилированного с ним.

Ошибочное выставление администрацией на торги земельного участка с разрешенным использованием «магазины» с описанием технических условий подключения без указания разрешенных параметров объекта и нахождения на нем летней веранды другого лица привело к нарушению правил ст. 39.11 ЗК РФ в совокупности с Законом о защите конкуренции и, как следствие, созданию преимущества одних участников торгов перед другими.