Ситуация, сложившаяся в прошлом году в период локдауна ситуация показала, что большинство споров между арендаторами и арендодателями разрешались не за столом переговоров, а в суде. Например, в судебном порядке часто рассматривались споры об освобождении от уплаты арендной платы, заключении дополнительного соглашения, уменьшении арендной платы, взыскании коммунальных платежей в связи с новой коронавирусной инфекцией. Можно предположить, что с приходом новых нерабочих дней многие арендаторы неизбежно столкнутся с прошлогодней проблемой — как разрешить спорные вопросы относительно аренды с арендодателями в этот непростой период. В этой статье подробно заглянем в прошлое и сделаем выводы о будущем: какие тенденции доминируют в судебных спорах в делах о взыскании арендной платы и какие выводы из споров, возникших в период нерабочих дней, будут полезны сегодня.
Времена эпохи COVID-19 оставили свой отпечаток на правоотношениях, возникающих в сфере аренды недвижимого имущества. Как правило, стороны стали чаще садиться за стол переговоров, сильные стороны стали слушать и слышать своих контрагентов, искать компромиссное решение.
Однако все те, кто не смог договориться, — обращались в суд c требованием о взыскании или рассрочке задолженности вплоть до ее отмены. В условиях пандемии не все арендаторы и арендодатели недвижимого имущества оказались «на равных».
На это обратил внимание и ВС РФ.
ВС РФ дал разъяснения в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 (далее — Обзор № 1).
Отдельно Верховный суд остановился на вопросе признания распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы.
Так, согласно разъяснениям (вопрос 7 Обзора № 1), это обстоятельство не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация. В силу этого существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
При этом наиболее прозрачная ситуация складывалась для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые заключали до 01.04.2020 договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества. Это обстоятельство тем самым позволило им попасть под специальное «антиковидное» законодательство.
К такому законодательству в рамках настоящей статьи будем относить:
-
Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ);
-
распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».
Также было утверждено постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, которое регулировало перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
В силу постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» субъекты могли рассчитывать на отсрочку платежей до 01.10.2020. При этом выплата арендных платежей предусматривалась поэтапно с 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Особенности применения «антиковидного» законодательства на практике
В то же время анализ судебной практики показал следующую тенденцию. Несмотря на наличие установленных «антиковидным» законодательством условий, многие публичные арендодатели отказывали в заключении дополнительных соглашений об изменении порядка внесения арендной платы.
Например, Арбитражный суд Сахалинской области рассмотрел дело об изменении договора аренды в части порядка внесения арендной платы. Требования общества были удовлетворены (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А59-261/21).
Суд мотивировал свое решение следующим. Так как арендодатель передал федеральное имущество, а истец являлся субъектом МСП, включенным в перечень ОКВЭД, то он имел право на специальный льготный режим, то есть рассрочку платежей.
А в спорной ситуации подлежал применению п. 1 распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р об условиях предоставления отсрочки и освобождения от арендной платы в отношении имущества, составляющего казну РФ.
Согласно этому положению Росимуществу по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, которые заключены до 01.04.2020 и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, предусмотрено обеспечить:
-
предоставление отсрочки уплаты арендной платы;
-
освобождение арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.
В деле № А56-113804/2020 были рассмотрены требования о признании незаконным отказа Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» в заключении с обществом дополнительного соглашения об освобождении от уплаты арендной платы на размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке (решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу от 29.03.2021 № А56-113804/2020).
Отказ ответчика в заключении дополнительного соглашения к договору был обусловлен тем, что код 56.10.1 — «деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания» являлся дополнительным видом деятельности общества, а не основным.
Как следовало из обоснования отказа, положения приказа Комитета от 08.06.2020 № 91-п «Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов» предусматривали освобождение от внесения платы по договору лишь для тех арендаторов, у которых основной вид экономической деятельности, указанный в ЕГРЮЛ, попадает под одну из сфер деятельности, перечисленных в перечне постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.
Не согласившись с таким отказом и удовлетворяя требования истца, суд отметил, что в абз. 2 подп. «б» п. 1 распоряжения № 670 прямо указано на то, что арендатор определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых содержится в ЕГРЮЛ либо ЕГРИП по состоянию на 01.04.2020.
При этом ни Положение, ни приказ Комитета № 91-п не должны противоречить Закону Санкт-Петербурга № 213-49 и распоряжению Правительства Российской Федерации № 670.
Еще в одном деле администрация мотивировала свой отказ индивидуальному предпринимателю в заключении дополнительного соглашения на том основании, что договор был заключен с ним как с физическим лицом без привязки к статусу индивидуального предпринимателя.
По мнению ответчика, в такой ситуации положения постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» неприменимы (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.03.2021 по делу № А32-24709/2020).
Рассмотрев дело, суд кассационной инстанции решил, что установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.
Вместе с тем суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично, если арендодатель докажет, что:
-
арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате сложной эпидемиологической обстановки;
-
его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).
Аналогичная судебная практика сложилась и в ряде других регионов. К примеру, см.: решения Арбитражного суда Пензенской области от 24.02.2021 по делу № А49-8953/2020, Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2021 по делу № А68-9980/2020.
Всегда ли возможно уменьшить арендную плату?
По общему правилу, предусмотренному ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г.
Позднее ВС РФ рассмотрел этот вопрос в новом Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 30.04.2020.
В ответе на вопрос 5 обзора ВС РФ указал на право уменьшения арендной платы с момента, когда возникла ситуация невозможности использования имущества.
ВС РФ разъяснил, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период с 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.94 № 68-ФЗ (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части изменения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
На этот довод обращают внимание суды, к примеру, см. решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу от 16.03.2021 № А74-11484/2020.
Другие факторы, имеющие значение
Коммунальные платежи
Необходимо отметить, что суды не всегда готовы включать в сумму арендных платежей и платежи по оплате коммунальных услуг.
Так, к примеру, в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А08-10256/2020 суд указал, что рассрочка по арендной плате не включает в себя рассрочку платежей по оплате коммунальных платежей по договорам на возмещение расходов за теплоснабжение, водоснабжение, электроэнергию и обслуживание лифтов.
Соблюдение баланса интересов
В судебных спорах о взыскании задолженности, возникшей в период действия ограничительных мер, суды обращают внимание на соблюдение баланса интересов сторон арендных правоотношений.
Так, к примеру, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу № А33-21531/2020 суд отметил следующее.
Учитывая соблюдение баланса интересов сторон и макроэкономических последствий в случае сохранения неизменности ситуации должника, сложившейся в результате мер, принимаемых в условиях пандемии, с одной стороны, и сохранение периода исполнения решения в пределах того же финансового года, с другой стороны, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности за период апрель — май 2020 г. удовлетворению не подлежало.
Суд обосновал это тем, что обязанность по уплате арендного платежа за спорный период возникла после введения в Красноярском крае режима повышенной готовности, тогда как деятельность ответчика входит в перечень отраслей российской экономики согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020.
Условия снижения судами размера неустойки
Анализ судебной практики также позволяет проследить тенденцию снижения судами размера неустойки на образовавшуюся задолженность в порядке ст. 333 ГК РФ.
Так, в одном из дел в договоре аренды стороны предусмотрели, что при невнесении арендатором в установленные договорами сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Как указал истец, ответчиком была допущена просрочка внесения арендных платежей по договорам аренды в феврале и марте 2020 г. В связи с этим ему были начислены пени в соответствии с договорами аренды. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с названным иском (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу от 10.11.2020 № А07-13715/20).
Рассмотрев дело, суд принял во внимание при снижении размера неустойки по ст. 333 ГК РФ значительный процент неустойки, предусмотренный договорами (0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки), в том числе по сравнению с действующей ставкой рефинансирования Банка России, отсутствие доказательств наличия существенных негативных для истца последствий, вызванных ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства, а также компенсационный характер неустойки.
Деятельность вне «антиковидного» законодательства
Иная «картина мира» по взысканию задолженности складывается у субъектов хозяйственной деятельности, которые не подпали под действие «антиковидного» законодательства. Именно для этих субъектов сложилась чрезвычайно затруднительная ситуация с поиском баланса интересов сторон.
На одной «чаше весов» находится арендатор, который в значительной степени лишился возможности извлекать свой обычный доход и требует снижения арендных платежей. На другой — арендодатель, который, может быть, и хотел бы предоставить рассрочку по уплате платежей, но не может, поскольку вынужден нести расходы на поддержание работоспособности недвижимого имущества, уплату налогов, кредитных обязательств и т.п.
Рассматривая подобные споры, судам приходится разрешать не только вопрос о справедливости распределения рисков между арендатором и арендодателем недвижимого имущества, но и вопрос экономического баланса сторон. К примеру, вставая на сторону арендатора, изменяя договор аренды в части рассрочки арендных платежей, вплоть до ее отмены, суд возлагает финансовое бремя на арендодателя, который, в свою очередь, может являться должником для одной или нескольких финансовых организаций и не сможет обеспечить надлежащее исполнение своих обязательств.
Судам при вынесении таких решений необходимо ориентироваться на сложившуюся практику высших судов.
К примеру, в Определении ВС РФ от 08.12.2016 № 306-ЭС16-8155 по делу № А12-22014/2014 указано на исключительность в предоставлении отсрочки, в том числе и в отношении ее периода с учетом установления судами применительно к обстоятельствам конкретного дела.
Верховный суд РФ указывает, что судам необходимо учитывать объективный характер обстоятельств, существенно затрудняющих исполнение судебного акта, а также стабилизацию положения с взаиморасчетами сторон с тенденцией к улучшению.
Выводы
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что в отсутствие специального правового регулирования стороны вынуждены прибегать к нестандартным способам защиты. К примеру, можно встретить большое количество судебных решений, в которых арендаторы просят изменить договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
К примеру, см.: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-11645/2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу от 14.07.2021 № А40-20927/2021, решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-9823/2021.
На наш взгляд, экономическая необходимость в условиях введения «режима повышенной готовности» взяла верх над догматическим толкованием нормы ст. 451 ГК РФ. Несмотря на то что диспозиция нормы имеет сложный юридический состав (наличие условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также установление противоречия общественным интересам либо факта ущерба), суды применяют ее охотнее, чем нормы ст. 416 ГК РФ (прекращение обязательства невозможностью исполнения) и ст. 417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).
Скорее всего, это связано с тем, что понятие «существенное изменение обстоятельств» является оценочной категорией.
Все это позволяет судам применять норму индивидуально в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела. То есть что будет являться существенным изменением обстоятельств для магазина детских игрушек, то не будет являться таковым для фармацевтической организации. Применение судами ст. 451 ГК РФ позволяет адаптировать правоотношения сторон к изменившимся условиям на основе баланса интересов. Ну а поскольку ст. 451 ГК РФ является проявлением принципа добросовестности, то в отсутствие специального «антиковидного» правового регулирования для данных случаев норма является отличным правовым инструментом для защиты интересов.
Подводя итог, отметим, что единственный совет, который можно дать субъектам арендных отношений в условиях «режима повышенной готовности», — активнее участвовать в переговорах, не уклоняться от них, ведь всегда лучше договориться, чем быть связанным обязательствами, принятыми в отношении вас судом.