1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 6977

Арендные каникулы. На что могут рассчитывать арендаторы и арендодатели в период пандемии коронавируса?

В связи с пандемией коронавирусной инфекции и введением ограничительных мер бизнес несет огромные убытки. Резкое падение потребительского спроса вкупе с сохранившимися издержками ставит многие компании на грань выживания. В свете этого огромное значение приобретают меры государственной поддержки бизнеса, одной из которых стало долгожданное введение арендных каникул и право потребовать снижения арендной платы в период действия ограничений. Эти меры будут действовать не для всех компаний, а только для тех, которые наиболее серьезно пострадали от распространения коронавируса. Также послабления получат некоторые субъекты малого и среднего бизнеса. Компаниям, на которые не распространяется право на арендные каникулы, придется договариваться с арендодателями самостоятельно. В этом номере мы подготовили несколько материалов, которые помогут детально разобраться, какие льготы по аренде для бизнеса предусмотрены уже сейчас, кто может на них рассчитывать, а также какие варианты есть у тех, на кого меры государственной поддержки не распространяются.

Президент РФ подписал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ). В нем предусмотрены различные меры, которые вводятся в связи с распространением коронавируса. Одна из них — поддержка компаний и индивидуальных предпринимателей, работа которых ограничена, в связи с чем они не могут платить арендную плату. В частности, для таких арендаторов введена отсрочка платы за аренду недвижимого имущества. Через несколько дней Правительство РФ приняло постановление от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее — Требования). В нем установлены более подробные требования к условиям и срокам отсрочки арендной платы.

Условия для получения отсрочки

Отсрочка по арендной плате предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований). То есть на арендаторов жилых помещений арендные каникулы не распространяются.

Чтобы получить отсрочку по арендной плате, нужно соблюсти следующие условия, предусмотренные в п. 1 Требований, ст. 19 Закона № 98-ФЗ:

  1. договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ;

  2. органом государственной власти субъекта РФ принято решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ, из-за чего арендатор не может использовать недвижимое имущество. Таким образом, отсрочка полагается только после даты введения одного из таких режимов;

  3. деятельность арендатора подпадает под сферы экономики, которые в наибольшей степени пострадали в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Эти сферы установлены в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 № 479):

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

  • культура, организация досуга и развлечений;

  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;

  • гостиничный бизнес;

  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

  • общественное питание;

  • деятельность по организации конференций и выставок;

  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);

  • деятельность в области демонстрации кинофильмов;

  • стоматологическая практика.

Относится ли компания к сферам, наиболее пострадавшим от коронавируса, можно проверить на сайте ФНС России: https://service.nalog.ru/covid/. Если компании нет в этом перечне, то арендодатель вправе не соглашаться на отсрочку арендной платы.

Порядок предоставления отсрочки

Чтобы получить отсрочку, арендатор должен подать обращение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение с условием об отсрочке арендной платы (п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). То есть автоматически, без подачи заявления, отсрочки не будет.

Требовать отсрочку можно на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом задолженность по арендной плате можно будет заплатить не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно. Оплата должна быть не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (подп. «а» п. 3 Требований).

Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% от арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 01.10.2020 (подп. «б» п. 3 Требований). Например, если режим повышенной готовности был введен с 01.04.2020 по 30.04.2020, то отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы с 01.04.2020 по 30.04.2020 и в размере 50% арендной платы с 01.05.2020 по 30.09.2020.

Условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (п. 4 Требований).

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению условий для арендатора. При аренде публичной недвижимости такие условия могут установить Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления (п. 5 Требований).

Отсрочка для малого бизнеса

Отдельно Правительство РФ выпустило распоряжение от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (с учетом изменений, утвержденных распоряжением Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р «Об установлении дополнительных возможностей отсрочки платежей по договорам аренды федерального имущества»). В нем предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при аренде федерального имущества вправе подать заявление о предоставлении отсрочки (по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»). В этом случае арендодатель должен в течение семи рабочих дней (изначально было указано — в течение трех дней) заключить с арендатором дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы за апрель — июнь 2020 г. на срок, предложенный такими арендаторами, но не позднее 31.12.2021. А с субъектами малого и среднего бизнеса, которые указаны в списке наиболее пострадавших, будут заключаться соглашения об освобождении от арендной платы за апрель — июнь 2020 г.

Арендная плата и штрафы

В подпунктах «в», «г» п. 3 Требований установлено, что арендодатели не вправе требовать штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды). Также арендодатель не вправе устанавливать какие-либо дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки.

Но если договором аренды предусмотрено включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами или расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по этой части арендной платы не предоставляется. Исключение — если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг или несения таких расходов (подп. «е» п. 3 Требований). То есть арендные каникулы в связи с коронавирусом не распространяются на плату за коммунальные услуги и содержание недвижимого имущества, даже если эти платежи включены в арендную плату.

Правительство РФ рекомендовало арендодателям при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией (п. 2 Требований). То есть арендатор вправе обратиться с просьбой о снижении арендной платы, но фактически арендодатель не обязан соглашаться. То есть сторонам придется договариваться о снижении цены самостоятельно.

Компания не подпадает под арендные каникулы

Если арендатор не подпадает под требования, установленные в связи с пандемией коронавируса, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов.

Во-первых, стоит попробовать самостоятельно договориться с арендодателем об отсрочке или снижении арендной платы. Сейчас арендодателю тоже будет сложно искать арендаторов, поэтому он может быть заинтересован в том, чтобы договор аренды продолжил действовать, хотя и на иных условиях.

Во-вторых, можно внести изменения в договор аренды или расторгнуть его со ссылкой на ст. 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств (если иное не предусмотрено договором аренды). В этом случае придется доказывать, что ограничения, появившиеся из-за пандемии коронавируса, не являются предпринимательским риском и стороны при заключении договора аренды не предвидели такое изменение обстоятельств. При этом преодолеть эти ограничения невозможно. Изменение причинило такой вред, что арендатор лишается того, на что претендовал при заключении договора аренды. А из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств должен нести арендатор.

В-третьих, существует возможность избежать санкций за просрочку внесения арендных платежей и возникновение убытков со ссылкой на ст. 401 ГК РФ о форс-мажоре. Но нужно понимать, что обстоятельства непреодолимой силы не освобождают полностью от обязательств по договору, то есть арендную плату придется выплатить, даже если компания не могла работать в арендованном помещении. В этом случае можно освободиться только от необходимости возместить убытки и неустойку. Причем несмотря на то, что пандемия коронавируса объявлена форс-мажором актами некоторых руководителей субъектов РФ и другими органами власти, все равно окончательно решать это будет суд. Тем более что для некоторых компаний пандемия не будет считаться форс-мажором. Например, если интернет-компания по доставке продуктов пользуется складом, на нее ограничения не распространялись. В этом случае при отсутствии других обстоятельств суд откажется признать за арендатором право не платить неустойку за просрочку арендной платы.

В-четвертых, можно попросить об изменении арендной платы, сославшись на невозможность исполнения обязательств по оплате из-за существенного ухудшения условий пользования объектом аренды. Так, в п. 4 ст. 614 ГК РФ указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, это актуально, если закрывается торговый центр со всеми магазинами.