1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 214

Расторжение договора аренды

Земельный участок находится в государственной собственности, арендатором его является юридическое лицо, заключившее договор в целях строительства нежилого здания. Договор аренды заключен на 49 лет. В нем не указано, что неуплата арендатором пеней является основанием для его расторжения по инициативе арендодателя. Можно ли в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка на основании того, что арендатором не уплачены пени?

Ю. Беляев, г. Коломна

Ответ. В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В то же время, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды такого участка заключен на срок более пяти лет, по общему правилу досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В связи с этим судебная практика подчеркивает, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальное основание и порядок досрочного расторжения договора, отличные от общих оснований, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст. 450 и 619 ГК РФ. Это означает, в частности, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, в п. 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ разъяснил, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом факт существенного нарушения договора арендатором сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Существенность нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора является понятием оценочным, критерии такой существенности в законе не детализируются. Однако при рассмотрении требований арендодателя о расторжении договора суды исходят из того, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 № 15АП-15044/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 № 10АП-4374/15).

Так, суд может признать существенным нарушением договора аренды земельного участка систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы. Однако даже при таких обстоятельствах суды зачастую удовлетворяют требование о расторжении договора лишь в ситуации, когда имеются основания полагать, что в связи с неисполнением (несвоевременным исполнением) арендатором обязанности по оплате аренды истец (арендодатель) в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Если же арендатор в разумный срок погасил задолженность, то суд может прийти к выводу о несоразмерности такого правового последствия просрочки со стороны арендатора, как расторжение договора, допущенному нарушению, и отказать в иске (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 № 15АП-9347/17, от 15.08.2016 № 15АП-11138/16 и от 04.07.2015 № 15АП-8781/15, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 № 18АП-3508/17).

Неуплата арендатором пеней, начисленных за просрочку во внесении арендной платы, не названа в качестве существенного нарушения договора аренды ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ.

В судебной практике высказывается мнение о том, что неуплата пени не может квалифицироваться как существенное нарушение договора, а соответственно, и как основание для его расторжения, поскольку неустойка выступает лишь способом обеспечения обязательства и мерой ответственности за его неисполнение (постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 № 04АП-1350/14, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 № 17АП-9170/12).

С учетом изложенного мы полагаем, что неуплата арендатором земельного участка суммы пеней за допущенную им просрочку внесения арендной платы сама по себе не является существенным нарушением, которое влечет за собой расторжение договора земельного участка, находящегося в государственной собственности, который заключен на срок более чем пять лет.

Однако при оценке существенности такого нарушения суд может учитывать конкретные обстоятельства спорной ситуации, в частности, принять во внимание иные нарушения договорных условий, допущенные арендатором (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 № 18АП-14909/15).