1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 310

Отказ от долевого строительства не гарантирует исчезновения обманутых дольщиков

Короткая эра долевого строительства, похоже, подходит к концу. Правительство подтвердило свое намерение полностью отказаться от этого инструмента к концу 2020 г. Соответствующие изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) планируется принять уже в осеннюю сессию Государственной Думы. Многие эксперты рынка настроены пессимистически: прогнозируют рост цен на жилую недвижимость, снижение спроса и построение новых сомнительных схем.

Инициатива отказаться от договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) принадлежала губернатору Московской области Андрею Воробьеву и была озвучена им на заседании Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Взамен предлагается новая схема, согласно которой уже с 1 января 2016 г. между покупателем, банком и застройщиком будет заключаться трехсторонний договор. Предполагается, что средства дольщиков должны будут поступать на специальный счет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование.

Первый вице-премьер Игорь Шувалов поддержал это предложение и поручил создать при Минстрое России рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства, в которую войдут представители банковского сообщества и застройщиков. Уже известно, что группу возглавит замглавы Минстроя России Наталья Антипина.

Ждать ли роста цены квадрата?

Сообщение о предстоящей реформе быстро разлетелось по лентам информагентств и вызвало волну критики и обсуждения эффективности предлагаемых взамен ДДУ инструментов. Многие эксперты считают, что полный отказ от долевого строительства неизбежно приведет к увеличению стоимости квадратного метра, по разным оценкам, в несколько раз.

Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet, считает, что отмена реализации новостроек в рамках ДДУ, скорее всего, повлечет за собой серьезные структурные изменения на рынке недвижимости. «В первую очередь, со временем может произойти сокращение объема предложения, — говорит эксперт. — Далеко не все застройщики, особенно мелкие и средние, смогут найти дополнительные источники финансирования, поскольку сейчас практически все девелоперы используют рефинансирование средств от продаж. Те застройщики, которые смогут привлечь новые источники финансирования, будут вынуждены заложить дополнительные издержки в стоимость квартир». Оленев предполагает, что новостройки уравняются в цене с вторичными объектами, поскольку будут продаваться уже после сдачи в эксплуатацию. По его мнению, удорожание цен на новое жилье будет значительным, возможно, даже в несколько раз. «Укрупнение рынка после сворачивания деятельности небольших девелоперских компаний могут создать ситуацию дефицитности предложения, которая также спровоцирует рост стоимости жилья», — считает он.

Но большинство экспертов все-таки делают оговорку о том, что речь пока идет лишь о планируемых поправках к Закону № 214-ФЗ. «В рамках реформы возможно несколько вариантов развития, и, конечно, их можно оценить только пос­ле вступления в полную силу всех грядущих изменений и нововведений, в том числе и после вовлечения в процесс третьей стороны», — предупреждает Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании „ОПИН“. — Если рассматривать сегодняшнюю ситуацию и условия проектного финансирования, то цены конечного продукта (квартир) в случае реализации только на этапе полной готовности, безусловно, могут вырасти. При этом удорожание может составить 20% и выше в отличие от цены на этапе строительства объекта, что в конечном счете скажется на спросе». При этом Н. Немчанинова уточняет, что если же механизм будет полностью отработан, без увеличения сроков оформления и дополнительных расходов застройщиков, коррекции условий проектного финансирования, то это поможет сохранить объем строящегося жилья, а соответственно, и цены на приемлемом уровне.

По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», отказаться от ДДУ можно только в том случае, если застройщики будут иметь возможность привлечь льготное проектное финансирование под 3—4%. «В противном случае нас ждет рост цен и падение спроса, — убежден эксперт. — В условиях сегодняшних ставок по проектному финансированию на уровне 15—20% застройщики вынуждены будут продавать квартиры сразу по максимальной стоимости даже на старте продаж». Если девелоперам предоставить адекватные условия кредитования, препон для работы по новой схеме не будет, предполагает Литинецкая.

В Минстрое же утверждают, что любые разговоры о повышении цен на жилье, связанные с предстоящей реформой, являются спекуляцией и стремлением сохранить непрозрачные схемы. В частности, в комментарии главы Минстроя России Михаила Меня об изменениях в Закон № 214-ФЗ, распространенном пресс-службой министерства, говорится: «У ряда крупных банков, которых мы также пригласим в комиссию по обсуждению изменений в закон, есть наработки в этой сфере, есть действенные механизмы, которые уже работают в цепочке застройщик — банк — покупатель, и они не приводят к увеличению стоимости жилья».

Некоторые эксперты согласны с мнением министра и предполагают, что критические оценки участников рынка направлены на подогрев спроса на строящиеся объекты до 2016 г., с которого начнет действовать новая схема финансирования. По некоторым данным, интерес россиян к долевому строительству в последние годы ощутимо упал. Официальной статистики по этому поводу нет. По информации СМИ, объем средств дольщиков, аккумулированных на счетах организаций-застройщиков, снизился в два раза. Если в 2013 г. на счета строительных компаний поступило 1,3 трлн руб., то в 2014-м эта сумма составила 647,8 млрд. Прогноз рос­та цен действительно может подстегнуть снизившийся спрос на ДДУ, пока такая возможность есть.

ДДУ умрет, а обманутые дольщики останутся

По задумке законодателей, новый механизм покупки строящегося жилья призван защитить конечного покупателя от рисков застройщика. Банк в этой схеме выступает гарантом того, что в случае банкротства продавца вкладчик полностью получит вложенную в строительство сумму. Так государство планирует решить проблему обманутых дольщиков, которых сегодня в России по разным оценкам от 45 000 до 80 000 человек.

Литинецкая считает, что поправки в Закон № 214-ФЗ, подразумевающие трехсторонний договор и включение в схему покупки квартиры банков, отразятся на рынке недвижимос­ти самым положительным образом. «Подразумевается, что целевое расходование средств дольщиков будут контролировать банковские учреждения. Это минимизирует риск того, что застройщик потратит деньги не на строительство конкретного дома. В результате число обманутых дольщиков должно сойти на нет», — поясняет эксперт.

Но будет ли это так, большой вопрос. По мнению Александ­ра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», помимо продажи только готового жилья или строящегося, но в кредит, застройщики могут выбрать и третий вариант — реализация по другим схемам, как вполне законным (ЖСК), так и менее прозрачным (до­говоры соинвестирования, векселя и т.д.). «Не исключено, что в результате нас ждут судебные иски от обманутых покупателей», — пре­дупреждает А. Зубец.

Подводные камни

Но это все на поверхности. Участники рынка смотрят глубже и уже предупреждают о возможных проблемных моментах, которые могут проявиться при реализации реформы.

Во-первых, схема продаж по договорам ДДУ сегодня уже привычна как застройщикам, так и покупателям. Система отработана, сроки оформления договора не превышают двух недель. Немчанинова предполагает, что любые изменения в существующем процессе, в том числе и привлечение третьей стороны в качестве гаранта надежности для покупателя, может привести к увеличению этих сроков.

Согласен с этим и А. Зубец. «Контроль деятельности застройщиков банками — идея, не лишенная смысла. Однако увеличение цепочки дольщик — застройщик до дольщик — банк — застройщик усложняет механизм покупки, что ведет к потере времени, дополнительным административным и финансовым издержкам. А усложнение — это априори плохо». По его мнению, гораздо проще было бы обязать девелоперов не только страховать ответственность, но и иметь банковскую гарантию, полностью покрываю­щую сумму денежных обязательств, а не вводить третьего участника в схему покупки квартиры.

Литинецкая предостерегает участников рынка о том, что при ограниченном списке кредитных учреждений, участвую­щих в проектном финансировании девелоперов, существует вероятность появления монополии банков, которые будут самостоятельно устанавливать выгодные для себя и невыгодные для застройщика или покупателя условия предоставления услуг. «Властям необходимо принимать участие в контроле банков и ограничить, например, максимальные комиссии и тарифы при работе с застройщиками», — считает эксперт.

Кроме того, М. Литинецкая напоминает о печальном опыте 2008—2009 гг., когда девелоперы по причине долговых обязательств лишались активов, находящихся в залоге у банков. Вполне возможно, что высокий уровень закредитованности застройщиков в результате строительства исключительно за заемные средства может вновь обернуться появлением финансово-рейдерских механизмов на рынке недвижимости. «Тогда далеко не все кредиторы шли навстречу девелоперам, многие откровенно „выкручивали им руки“, забирая земельные участки и проекты, — вспоминает она. — Поэтому при внесении правок в Закон № 214-ФЗ нужно предусмотреть превентивные меры, чтобы не повторить опыт „margin call“ кризиса 2008—2009 гг.».

Немчанинова подчеркивает, что привести рынок недвижимости к цивилизованным условиям развития и максимально обезопасить дольщиков от возможных финансовых проблем застройщиков и экономических потрясений в интересах как девелоперских компаний, так и властей: «Этот вопрос еще будет обсуждаться, в том числе с профессиональным сообществом, именно для того, чтобы в итоге прийти к оптимальной схеме, которая защитит покупателя и при этом позволит эффективно развиваться строительной отрасли».