1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2079

Неотделимые улучшения и их влияние на кадастровую стоимость

Разъяснения Минфина России будут интересны компаниям, производящим капитальные вложения в арендованные основные средства, по которым налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости. Финансисты в письме от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118 рассказали, как в этом случае рассчитывается налог на имущество арендатором и арендодателем.

Арендатор нередко производит капитальные вложения в арендуемое им имущество (неотделимые улучшения). Такие вложения по правилам бухгалтерского учета он отражает в составе собственных основных средств (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Основные средства, учитываемые на балансе по правилам бухгалтерского учета, являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ).

С 1 января 2014 г. Налоговым кодексом предусмотрено два способа расчета налоговой базы по данному налогу:

1) исходя из среднегодовой стоимости имущества, учтенного на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 375 НК РФ);

2) исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, перечисленного в ст. 378.2 НК РФ, если оно не позднее первого числа очередного налогового перио­да по налогу было включено субъектом РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375, п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Из положений ст. 24.13 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) следует, что государственная кадастровая оценка проводится в отношении объекта недвижимости в целом, который учтен в государственном кадастре недвижимости. В связи с этим возникает вопрос: в каком порядке должен арендатор уплачивать налог на имущество по неотделимым улучшениям, произведенным в отношении объекта, по которому налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости?

Налог на имущество у арендатора...

В комментируемом письме Минфин России напомнил, что согласно разъяснениям, данным ВАС РФ в решении от 27.01.2012 № 16291/11, до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды. Поэтому на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств.

Основные средства списываются с бухгалтерского учета при их выбытии или неспособности приносить организации экономические выгоды в будущем (п. 29 ПБУ 6/01). По мнению Минфина России, под выбытием капитальных вложений в арендованные объекты основных средств можно понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).

В результате финансисты пришли к выводу, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до тех пор, пока он не возвратит арендованное имущество вместе с улучшениями арендодателю. При этом такие улучшения, исходя из п. 1 ст. 374 НК РФ, должны облагаться налогом на имущество у арендатора, поскольку они учитываются у него на балансе.

И поскольку налог на имущество исходя из кадастровой стоимости может исчисляться только в отношении объектов недвижимости, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, неотделимые улучшения в объект аренды должны облагаться налогом у арендатора по правилам п. 1 ст. 375 НК РФ, то есть исходя из среднегодовой стоимости. При этом не важно, что в отношении самого арендованного объекта налоговая база по налогу на имущество определяется арендодателем исходя из кадастровой стоимости.

...и у арендодателя

По окончании договора аренды неотделимые улучшения вместе с объектом аренды передаются арендодателю. Но должна ли в связи с получением от арендатора неотделимых улучшений пересматриваться кадастровая стоимость объекта аренды, исходя из которой по нему считается налог на имущество?

В комментируемом письме Минфин России указал, что кадастровый учет проводится в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или указанных в п. 7, 10—21, 25—29 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) сведений об объекте недвижимости (п. 1 ст. 16 Закона № 221-ФЗ).

Кадастровая стоимость при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимос­ти рассчитывается в порядке, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113. При этом кадастровый учет в связи с изменением характеристик объекта недвижимости осуществляется на основании до­кумен­тов, представленных заявителем (п. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ).

Из данных разъяснений Минфина России можно сделать следующие выводы:

1) передача неотделимых улучшений арендодателю не влечет за собой автоматического изменения кадастровой стоимости объекта аренды;

2) если в результате капитальных вложений арендатора произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик объекта аренды (например, увеличилась этажность здания или площадь его помещений, изменилось назначение здания и т.д.), арендодатель может обратиться в орган, осуществляю­щий кадастровый учет, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости по форме, приведенной в приложении 2 к приказу Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529. Но он может этого и не делать, поскольку подача такого заявления является его правом, а не обязанностью (п. 3 ст. 20 Закона № 221-ФЗ).

Таким образом, если арендодатель не станет подавать заявление, он будет продолжать исчислять налог на имущество по объекту аренды в прежнем порядке (исходя из кадастровой стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости, которая не учитывает произведенные арендатором неотделимые улучшения). Новая кадастровая стоимость объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями в этом случае может быть определена Росреестром лишь при проведении очередной кадастровой оценки (ст. 24.12 ­Закона № 135-ФЗ).