Применение патентной системы налогообложения вызывает массу вопросов у налогоплательщиков. Как показал анализ писем контролирующих органов, изданных за последний год, чаще всего за разъяснениями к ним обращаются коммерсанты, имеющие патенты на такой вид деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих им на праве собственности. Мы обобщили ответы чиновников на самые распространенные вопросы.
Определяем количество объектов
По общему правилу, бизнесмены вправе применять ПСН в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих им на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Размер потенциально возможного к получению коммерсантом годового дохода в этом случае может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем) (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).
Больше всего предпринимателей интересует, как правильно для целей ПСН определить количество таких объектов. Особенно это актуально для коммерсантов, которые сдают недвижимость в аренду по частям.
Финансисты разъясняют, что количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых бизнесменом с конкретными арендаторами (письма Минфина России от 20.01.2014 № 03-11-12/1396, от 22.11.2013 № 03-11-11/50538, от 14.10.2013 № 03-11-12/42628, от 09.09.2013 № 03-11-12/36942, от 30.07.2013 № 03-11-11/30202, от 18.03.2013 № 03-11-11/108, от 01.03.2013 № 03-11-10/6075, от 28.02.2013 № 03-11-10/5810 и письмо от 12.04.2013 № 03-11-09/12205, направленное письмом ФНС России от 16.05.2013 № ЕД-4-3/8777).
Другими словами, если в собственности коммерсанта находится, например, одно нежилое помещение (получено одно свидетельство о госрегистрации), площадь которого сдается по частям разным арендаторам, то число объектов, передаваемых в аренду, для целей ПСН будет соответствовать количеству отдельных площадей целого помещения, указанных в качестве объектов аренды в каждом из заключенных договоров. При этом не имеет значения, является ли договор аренды имущества долгосрочным или краткосрочным (письмо Минфина России от 20.06.2013 № 03-11-12/23297).
Новый арендатор
Итак, мы разобрались, что количество объектов, передаваемых в аренду, определяется исключительно на основании соответствующих договоров. Однако как быть, если у одного из помещений сменился арендатор? Повлияет ли это на число предоставленных в аренду объектов для целей ПСН или же от перемены мест слагаемых сумма не меняется?
Бизнесмену, который столкнулся с подобной ситуацией на практике, переживать абсолютно не о чем. Чиновники заверили, что при смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя, применяющего ПСН в соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, не возникает обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта (письмо Минфина России от 07.10.2013 № 03-11-11/41513).
Выборочное применение запрещено
Теперь предположим, что коммерсант имеет на праве собственности несколько квартир и дачу, которые он сдает в аренду, и применяет УСН. С нового года в отношении данного вида деятельности в части квартир он решил перейти на ПСН, с доходов, полученных от сдачи в аренду дачного дома, намеревается продолжить платить «упрощенный» налог. Вправе ли бизнесмен поступить таким образом? ФНС России, считает, что нет (письмо от 28.03.2013 № ЕД-3-3/1116).
Фискалы указали, что ПСН применяется в отношении предпринимательской деятельности в целом, а не в отношении отдельно взятого объекта недвижимости или выборочно по одному из нескольких обособленных объектов, поэтому коммерсант не вправе в отношении части сдаваемых в аренду объектов применять ПСН, а в отношении остальной части — иной режим налогообложения.
Имущество в общей собственности
Еще один момент, который волнует предпринимателей-арендодателей: могут ли они применять ПСН на основании подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, если они являются не единственными собственниками имущества, передаваемого в аренду.
Минфин России, отвечая на указанный вопрос в письмах от 31.07.2013 № 03-11-12/30611 и от 25.07.2013 № 03-11-12/29569, обращается к нормам гражданского законодательства.
Так, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По своему усмотрению он вправе, в частности, передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности: долевой (если доля каждого из собственников определена) или совместной (без определения долей) (п. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ).
Что касается долевой собственности, то само по себе обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой или совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников (п. 1 ст. 246 и п. 2 ст. 253 ГК РФ).
Поэтому бизнесмен, которому принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, вправе передавать его в аренду и применять в отношении данной деятельности ПСН только при соблюдении следующих условий. Во-первых, ему необходимо получить согласие других собственников. Во-вторых, общая площадь сдаваемых в аренду помещений не должна превышать площадь имущества, приходящегося на долю коммерсанта в общей долевой собственности на такое имущество.
В отношении имущества, находящегося в совместной собственности, например супругов, один из которых является ИП и планирует сдавать такое имущество в аренду, ПСН может применяться только при осуществлении указанной деятельности с нотариально удостоверенного согласия другого супруга (письма Минфина России от 21.06.2013 № 03-11-12/24021 и от 15.03.2013 № 03-11-12/30).
Убытки, неустойки, компенсации
В рамках арендных отношений коммерсант может получать не только доход в виде арендной платы. В его пользу от арендатора могут поступать и другие платежи. В частности, суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), неустоек (штрафов, пеней), а также компенсации при расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
Минфин России в письме от 16.12.2013 № 03-11-09/55209 разъяснил, что все вышеперечисленные поступления относятся к предпринимательской деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений. Поэтому если коммерсант осуществляет только предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, в отношении которой применяет ПСН, то указанные суммы признаются частью его дохода и должны облагаться «патентным» налогом.