Если точный размер переплаты арендатора можно определить только с помощью сверки расчетов с арендодателем, то именно со дня сверки отсчитывается срок исковой давности.
Споры по поводу переплаты арендных платежей возникают часто. Пока арендные отношения продолжаются, арендатор, как правило, не предъявляет требований о возврате излишне уплаченных сумм, ведь они засчитываются в счет будущих платежей. Но если переплата числится на момент расторжения договора аренды, вернуть ее арендатору удается не всегда из-за истечения срока исковой давности.
По общему правилу срок исковой давности — три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Суды нередко определяют его с даты перечисления излишне уплаченных сумм арендных платежей (постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 № А56-54662/2008 и Московского округа от 10.05.2007 № КГ-А40/1379-07-1,2) и не учитывают, что арендатор на тот момент не мог знать точную сумму переплаты. По мнению судов, ему нужно проявлять должную степень заботливости и осмотрительности и самому выяснять фактический размер переплаты и требовать ее возврата (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2009 № А43-2044/2008-12-65).
Один из таких споров дошел до Президиума ВАС РФ.
Между комитетом по управлению городским имуществом и обществом был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, поскольку в договоре однозначно определены условия и сроки платежей.
В связи с тем что арендатор выкупил арендуемый земельный участок, договор аренды был расторгнут по соглашению сторон.
В 2004—2005 гг. арендатор платежными поручениями трижды вносил арендную плату в размере, превышающем предусмотренную договором, и на момент его расторжения у арендатора имелась переплата арендных платежей. Он обратился к арендодателю с просьбой вернуть ее. Арендодатель отказал, поскольку срок исковой давности истек. Будучи уверенным, что этот срок не пропущен, арендатор обратился в суд.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Он исходил из того, что справка о наличии переплаты была составлена 14 декабря 2006 г. Доказательств, что истец знал о наличии переплаты до этого времени, ответчик не представил. Истец обратился с иском в суд 30 января 2009 г. Таким образом, срок исковой давности не был пропущен.
Апелляционная инстанция решение суда отменила. По ее мнению, арендатор знал о переплате с конца 2004 г., поскольку с 2005 г. до момента расторжения договора в 2007 г. не уплачивал арендные платежи. Поэтому срок исковой давности нужно исчислять именно с 2004 г. Справку о состоянии арендных платежей истец мог получить в течение всего периода действия договора.
Факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в п. 26 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 12,15.11.2001 №15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.
Кассационный суд выводы апелляции поддержал. Он отклонил довод истца, что исковая давность на момент обращения в суд была прервана, поскольку арендодатель совершил действия, свидетельствующие о признании долга. По мнению кассации, составление справки о состоянии арендных платежей от 14.12.2006 не является основанием для прерывания течения срока исковой давности.
Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что арендодатель с 2005 г. до расторжения договора самостоятельно засчитывал суммы переплаты в счет текущих арендных платежей. То есть стороны договора на протяжении 2005—2007 гг. отступали от его условий в отношении порядка уплаты арендной платы, поскольку арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору, а арендодатель принимал их и засчитывал в счет арендных платежей, что не привело к нарушению прав какой-либо стороны. С учетом взаимоотношений, сложившихся между сторонами договора, точная сумма, подлежащая возврату арендатору, могла быть определена только на момент прекращения договора.
Заявление арендодателя о применении срока исковой давности к требованиям арендатора о возврате излишне уплаченной арендной платы, факт и размер которой он подтвердил документально, в рассматриваемых обстоятельствах свидетельствует о недобросовестном поведении участника гражданско-правовых отношений, злоупотребляющего своими правами (ст. 10 ГК РФ).
Рассмотрев дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что срок исковой давности на момент обращения истца в суд не истек. Решения апелляционной и кассационной инстанций были отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе (постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 4864/10).